Очереди в банках, рекордные значения на табло обменных пунктов, магазины, закрытые на переучёт, постоянно дорожающие товары и неумолимо сокращающаяся зарплата — в нашей памяти всё это, пожалуй, останется как символ новой эпохи: эпохи обесценившегося тенге и кризисных реалий, которые обрушились на страну год назад.

Сегодня «Крыша» предлагает вернуться в чёрный четверг августа прошлого года, чтобы вспомнить, что пришлось пережить рынку жилья за год свободного плавания тенге. Мы попробуем выяснить, чего ждать в будущем, посмотрим, сбылись ли смелые предсказания относительно полной стагнации и 50%-го обвала цен, а также попробуем оценить, как те или иные политические и экономические события отразились на ситуации в целом. Итак, 20 августа 2015 года. Четверг.

Август 2015 года

Утром 20 августа страну потрясла новость, поделившая финансовую историю РК на до и после. Нацбанк РК, обещавший населению, что девальвации не будет, всё-таки установил новый курс доллара — 255 тенге (вместо 188). Это на 72 тенге больше, чем было днём ранее.
В правительстве пояснили, что ситуация в глобальной экономике продолжает ухудшаться, снижаются мировые цены на основные экспортные продукты нашей страны, нефть и металлы, что негативно сказывается на темпах роста ВВП и повышает уязвимость отечественной экономики.

Магазины закрылись на переучёт, у обменных пунктов выстроились очереди, а застройщики разбились на два лагеря: одни приостановили продажи, а другие, напротив, организовали акции вроде «Успей купить квартиру по старому курсу».

С этого момента произносить вслух трёхзначные числа стало опасно. Например, номер квартиры, громко озвученный по телефону, мог вызвать инфаркт или истерику у кого-нибудь из окружающих.
Показатель 255 тенге за доллар считался рекордным ещё 26 дней, в течение которых тенге укреплялся.

Что касается продажи недвижимости, то сделки зачастую просто срывались. Выигравшие на курсовой динамике счастливчики гадали — брать сейчас или подождать снижения цен... Снижаться, к слову, они не спешили.
К концу августа долларовые цены в Астане откатились на 1.6 %, а тенговый эквивалент вырос на 3 %. В Алматы динамика была заметнее: 4.7%-е снижение долларового индекса и едва заметная коррекция тенгового.

Сентябрь 2015 года

В первые дни сентября на табло обменных курсов отображаются уже не столь страшные цифры — всего 238/235. Но потом ситуация начинает накаляться. В середине месяца вернулся курс 253 тенге за доллар и начал расти. Значение 284 тенге за доллар, установившееся 17 сентября, казалось заоблачным. «Ещё чуть-чуть и курс будет 300, так считать удобнее», — вещал на тот момент ещё глава НБ г-н Келимбетов с многочисленных фотожаб и мемов, которые распространялись в Сети со скоростью обвала тенге.

Рынок жилья тем временем учился жить по новому курсу. Среди продавцов и застройщиков мистическим образом установился внутренний курс, по которому и заключались сделки.

В сентябре прошлого года ассоциация застройщиков Казахстана заявила о решении отказаться от доллара. С этого дня устанавливать цены в отделах продаж должны были исключительно в тенге. Однако первые попытки дедолларизации давались стройкомпаниям с трудом, и менеджеры ещё долгое время активно использовали в беседе с клиентами долларовые цены.

Именно в это время рынок жилья впервые «перекосило». В пересчёте индекса цен на тенге прирост превышал 20 %, тогда как снижение долларовых цен ограничивалось 7–8 %.

Кстати, несмотря на кризис, количество продаж у застройщиков, которые оказались на коне и корректировали цены, увеличилось. Население спешило пристроить стремительно обесценивающиеся средства, а покупка квартиры, как и прежде, считалась неплохим вариантом.
Также активно обсуждался вопрос компенсации депозитов и вкладов ЖССБК, который уже разрабатывался по поручению президента. Однако все понимали, что эта мера восполнит потери лишь отчасти. Доверие населения к действиям и заявлениям Нацбанка было подорвано.

Октябрь 2015

Третий девальвационный месяц стал отличным примером арифметической прогрессии: на табло обменных пунктов цифры менялись во вполне логичной последовательности 271, 272, 273, 274... и так весь октябрь, до 279. Напряжённость возрастала. И 19 октября с высокой трибуны прозвучали тревожные слова главы государства о том, что наступает тяжёлое время. Этот кризис, по словам Нурсултана Назарбаева, окажется куда сильнее того, что произошёл в 2007–2009 годах. И это только начало.

Через несколько дней власти заговорили о возможности использования средств ЕНПФ для кредитования банков и жилищного строительства. Но это, казалось, уже никого не удивляло. Общество гадало, какие рекорды побьёт обесценившаяся нацвалюта.

Цены на недвижимость в долларах снижались в 7 раз быстрее, чем в тенге. Продавцы не спешили корректировать свои запросы. Рынок жил исключительно за счёт срочных сделок и акций застройщиков, которые были щедры.

Ноябрь 2015 года

Этот месяц ознаменовался сменой главы Нацбанка. Кайрат Келимбетов был освобождён от должности 2 ноября. Его место занял Данияр Акишев. Смену руководства президент объяснил тем, что в последнее время снизилось доверие граждан к главному банку страны и к тенге. Представляя нового главу НБ, он сказал, что в стране ощущается дефицит тенговой ликвидности, падает объём кредитования экономики. Это плохие показатели, над исправлением которых необходимо работать.

Интернет наводнили новые мемы, поползли слухи о возможном курсовом скачке до заоблачных высот.
И действительно. Через три дня НБ прекратил поддерживать курс тенге и национальная валюта отправилась в свободное плавание. За месяц она ослабла ещё на 10 %. Курс на конец месяца составлял 307 тенге за доллар и, естественно, имел все предпосылки к дальнейшему росту.

Существенно просел сектор кредитования, ипотека и вовсе сошла на нет. Предложение о ссуде под 17–18 % на 15 лет с первоначальным взносом 20 % почти никого не интересовало. Выплаты при таком варианте составляли порядка 65 % от среднестатистического бюджета заёмщика.

Выдачу долларовых кредитов банки к этому времени уже прекратили. Чуть позже, 6 ноября, в сенате был принят официальный запрет на долларовые ссуды. Вместе с этой поправкой утвердили и другие меры по защите права заёмщиков (запрет на комиссии и дополнительные платежи). Но, как показала практика, БВУ успешно обходят новые требования, получая от клиента подпись, что тот сам отказался от типового договора.
Строительный сектор терпит убытки. Причина проста — высокая доля валютных кредитов, ставки по которым достигали 15 %. К тому же поставщики заморских стройматериалов, естественно, не хотели фиксировать в договорах поставки тенговые суммы.

Сферу строительства захлестнул кризис, сокращение штатов стало одной из традиционных мер. Многие лишились работы прямо перед Новым годом. Правительство всерьёз заговорило о дедолларизации. Были разработаны правила осуществления электронной торговли, которые должны были вступить в силу в феврале. Чем обернётся отказ от доллара, не знал никто.

Декабрь 2015 года

Последний месяц прошлого года оказался на редкость тяжёлым. Население действовало по принципу «заработал — обменяй». Через социальные сети распространялись зловещие слухи о тенговом апокалипсисе и курсе 500 тенге за доллар.

Долларовые депозиты достигли максимума. В связи с этим банки заговорили о новых рисках и возможном удорожании кредитов. Ужесточить условия, согласно опросу НБ, были готовы 23 % банков. Стало понятно, что самое сложное ещё впереди.

Тенге обесценился ещё на 14 % (до 349 тенге за доллар по состоянию на 22 декабря), а потом незначительно укрепился (до 339 тенге на 31 декабря). Это было затишье перед бурей.

Январь 2016 года

Этот месяц стал особенным периодом в истории национальной валюты. Именно в это время ослабление тенге достигло более чем 100%-го масштаба (104.3 % на 22 января).
Год начался с показателя 340 тенге за доллар, а к 22 января курс достиг отметки 384 тенге, что до сих пор является абсолютным рекордом. У обменных пунктов царил хаос и паника. Если вспомнить ажиотаж того времени, то становится понятно, что доллары, купленные почти за астрономические 390 тенге, есть чуть ли не в каждой казахстанской семье.

Общую мрачную картину дополняли люди в сером — бастующие ипотечники. В серых мантиях с прорезями для глаз они ходили по улицам и проспектам южной столицы и требовали встречи с главами банков. Причина — неработающая система рефинансирования, довести до ума которую властям так и не удалось.

Тревожные ожидания охватили все сферы жизни и экономики. Комментируя ситуацию «Крыше», директор Ассоциации застройщиков РК Аслан Тукиев сообщил, что они (застройщики) находятся в глубоком кризисе, и 2016 год будет очень сложным, а 2017-й, вероятнее всего, провальным. «Доступных кредитов нет. Надежды на помощь со стороны государства также не оправдались. Должной поддержки нет и не будет», — сказал он.

Стройкомпании отказались от формата элитного жилья и перешли на строительство домов экономкласса.

На вторичном рынке квадратный метр в Астане и Алматы стоил порядка 1 175 долларов. В тенге значения выходили рекордные. Так, за единицу площади в Астане просили приблизительно 412 тысяч тенге, а в Алматы — 436 тысяч. Впрочем, январь 2016 года стал последним месяцем, когда наблюдался прирост тенговых цен. Было понятно, что откат неизбежен. Но насколько? Этот вопрос мучает экспертов до сих пор.

Февраль 2016 года

Переломный момент наступил в феврале, когда вступили в силу новые правила электронной торговли, запрещающие долларовые цены. Тенговый рынок жилья формировался в истории республики впервые. Не все продавцы были позитивно настроены и готовы к таким переменам. В текстах объявлений по-прежнему прослеживались валютные предпочтения. Рынок недвижимости слишком долго находился в долларовой зависимости, чтобы моментально переключиться на новый режим. Люди сначала стали устанавливать цены «на вырост», ориентируясь на курс, причём не на текущий, а на неофициальный, ожидаемый (415–420 тенге за доллар). Первая неделя ознаменовалась индексом 460 тысяч тенге за квадратный метр. Восходящий тренд, конечно, не прижился и вскоре пошёл на спад. Особенно в Астане, где тенговые цены на жильё за месяц снизились на 7 %.

Юбилей прошлогодней, уже забытой, девальвации, которая ударила в феврале 2014-го, тенге отметил незначительным ослаблением, после чего снова стал укрепляться. Население постепенно привыкало к курсу в диапазоне 350–359 тенге. Но впереди ждало самое интересное.

Март 2016 года

В первый весенний месяц тенге отвоевал у доллара 2 %, или 7 пунктов, однако ситуация в целом оставляла желать лучшего.
В Астане набирает обороты скандальная история с недобросовестными застройщиками и четырьмя десятками зависших объектов, в Алматы митингуют ипотечники, которые так и не добились рефинансирования своих кредитов. Маслихат принимает документ, который, по мнению экспертов, может привести к росту цен на недвижимость, — запрет на высотное строительство.

Но не всё так плохо. В южной столице наблюдается любопытный тренд. Спрос на жильё смещается в пользу первичного рынка. Новостройки, к которым прежде относились скептически, ставя под сомнение качество и надёжность, теперь стали более востребованными на волне лояльных цен и всевозможных акций от застройщиков.

Квартиры продолжали дешеветь — в месяц в среднем на 5–10 % (в зависимости от региона). В Астане индекс цен предложений в марте составлял 372 тысячи тенге, а в Алматы — 398.5 тысячи. Это был последний столь значительный откат. Тем временем самые интересные события развернутся на арендном рынке...

Апрель 2016 года

Яркие отрицательные ценовые тенденции, преобладавшие на рынке продажи жилья в марте, сменились апрельской стагнацией, которая наблюдалась как в тенговом, так и в долларовом эквиваленте.
На смену почти 10%-му снижению средних цен предложений пришёл более стабильный период. Индекс в апреле снизился всего на 2 % в Астане и на 5 % в Алматы. Эксперты объясняли это тем, что основная масса продавцов уже скорректировала свои запросы, и теперь ожидается лишь незначительное снижение.

Зато апрель сильно ударил по рынку аренды, особенно в Алматы. Столь масштабное снижение ставок, почти на 15 %, отмечалось впервые. Ознаменовалось это время и некоторым укреплением тенге. В конце месяца купить валюту можно было по курсу 328 тенге. Доллары, приобретённые в январе по 390 тенге, больше не грели душу. Средний курс за этот период составлял 337 тенге, что по сравнению с мартовским (352 тенге) выглядело жизнеутверждающе.

Май 2016 года

Национальна валюта на фоне нефтяных колебаний то слабела, то укреплялась. Средний курс в мае составил 333 тенге. Разочарование от покупки валюты в январе измерялось уже пятью тысячами с каждой сотни долларов.
На рынке жилья тем временем началось сезонное затишье. Май стал последним месяцем с существенным отрицательным трендом. В Астане и Алматы квартиры подешевели на 4 %.

Согласно данным сайта «Крыша», с начала года стоимость недвижимости снизилась в стране в среднем на 19 %. При этом более чем на 15 % с февраля, после того, как рынок был вынужден отказаться от привычных валютных цен.

Традиционное летнее затишье подогревало слухи о грядущем обвале рынка. Прогнозы были разными: на 50, 30, 15 %... Но совпали ли ожидания с реальностью?

Июнь 2016

В Астане и Алматы на рынке недвижимости наблюдается почти 15%-е снижение (за 6 месяцев). Единица площади в обеих столицах страны подешевела с начала года на 61 и 64 тысячи тенге. Стандартная квартира теперь обходилась на 2.5 млн дешевле, чем в начале года.
В целом в РК цены снизились более чем на 21 %, что соответствует приблизительно 64 тысячам тенге за квадратный метр.
Парламент и правительство отправляется на каникулы, в стране начинается традиционное летнее затишье.

Июль 2016

Прошлый месяц для рынка жилья оказался таким же спокойным и безмятежным, что и июнь. В Алматы отрицательная динамика не набрала и 1 %, а в Астане ограничилась символическими 2.6 %.

В конце июля обострилась ситуация с курсом валюты. Тенге ослаб на фоне дешевеющей нефти. В целом минимальное значение месяца составляло 337 тенге за доллар, максимальное — 353. В стране снова воцарились тревожные ожидания.

Август 2016 года

Этот месяц ещё не закончился, поэтому подводить итоги пока рано. За год, который прошёл с момента внезапной коррекции курса, рынок жилья поставил немало рекордов, но в этом месяце пройден особенный рубеж. Средняя цена предложений в Астане преодолела психологический барьер в 1 000 долларов (к 19 августа средний показатель составлял 985 долларов). Следует отметить, что в Алматы долларовый откат выражен меньше и индекс в пересчёте на иностранную валюту составляет 1 081 доллар.
Подводя итоги, эксперты отмечают, что на докризисный уровень тенговые цены ещё не вернулись. В Астане разрыв составляет около 7 %, в Алматы — в пределах 3 %.

Темпы удешевления недвижимости в Астане, похоже, почти сошли на нет, в Алматы и вовсе наметилась небольшая положительная динамика.

Если экономическая ситуация останется стабильной, в ближайшие месяцы рынок жилья может выйти на новый уровень. Но будет ли он когда-то соответствовать додевальвационным значениям, неизвестно. Мнения экспертов противоречат друг другу. Одни уверены в дальнейшем снижении, другие — в устойчивости сегодняшних цен.

Вспоминая события этого непростого года, «Крыша» убедилась, что кризис — это не только стресс, но и новые тенденции. Несмотря на суровые финансовые условия, сейчас можно продать то, что считалось неликвидом, найти для себя новый и приемлемый формат жилья или доступную аренду.
На рынке жилья появились свежие направления. Просторные коттеджи, спрос на которые просел, переоборудовали в квартиры. Четырёхкомнатные апартаменты приспособили под хостелы. Вторую жизнь получили сделки обмена, торг вышел на новый уровень. Появилась рассрочка и даже аренда с выкупом.

Для одних кризис надолго отодвинул планы по приобретению жилья, для других же дал новые возможности. Нельзя сказать, что рынок окончательно избавился от долларовой зависимости цен. Но сегодня, проходя мимо табло обменных пунктов, многие наверняка даже не поднимут голову: даже нынешние 340 тенге за доллар, как оказалось, ещё не конец света.