Рассказываем, на сколько подорожают квартиры в Казахстане после отмены льготы по НДС, которая действует сейчас при продаже жилья, и какие риски ожидают рынок жилья.

В чём суть проблемы

В РК разработали проект нового Налогового кодекса, в котором хотят отменить льготу по уплате НДС при продаже жилья.

НДС — это налог на добавленную стоимость, который в РК составляет 12 %.
Сейчас, согласно ст. 396 действующего Налогового кодекса, от налога на добавленную стоимость освобождаются:
— реализация жилого здания, его частей, кроме нежилых помещений;
— передача в аренду/субаренду жилья, его частей, кроме нежилых помещений.

Как сообщили Krisha.kz в Миннацэкономики, льгота действует по НДС при продаже жилья с 2001 года. Её вводили как раз для сдерживания роста цен на жильё.

Однако стоимость как нового жилья, так и вторичного ежегодно росла. Отмена НДС не достигла своей цели и является неэффективной. Снижение цен за счёт льготы не наблюдается, что свидетельствует об ориентированности застройщиков только на получение доходов. Таким образом, учитывая рыночные механизмы формирования цен, отмена льготы не будет иметь значительного влияния на цены. Кроме того, отсутствие обязательства по уплате НДС не стимулирует строительные компании работать с поставщиками-плательщиками НДС, так как нет заинтересованности в применении зачета по НДС, — ответили в министерстве на запрос Krisha.kz.

 

Ведомство ссылается на данные Бюро национальной статистики о том, что с 2001 года средние цены на новое жильё выросли более чем в 21 раз.

Указаны средние цены предложения нового жилья в черновой, чистовой отделке

К чему приведёт отмена льготы по НДС

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 — В имеющейся классификации жилья по классам комфортности — эконом, комфорт, бизнес, элитное — минимальную маржинальную прибыль 7–11 % имеют первые два класса: эконом и комфорт. С добавлением налога и этот минимум исчезнет.

Разумеется, цены не вырастут на 12 %. У строителей есть доля зачётного НДС, в среднем 9-10 %, в зависимости от того, сколько компаний-плательщиков НДС работало на объекте. 

Таким образом, в стоимость жилья дополнительно будет заложено не 12 %, а 9-10 %. Если компаний-плательщиков было больше, то заложат, возможно, 7 %.

Совсем не учитывать НДС невозможно. Если мы возьмём успешную рентабельность в 11 % и отнимем от неё НДС 10 %, то получится, что маржа строителя 1 %. Кто бы стал работать за такую маржу? Разумеется, все налоги в конечном счёте лягут на покупателя как конечного получателя. Поэтому, по сути, эта льгота была не для застройщиков, а для покупателей.

Вячеслав Лазарев, директор филиала Союза строителей РК по Астане, гендиректор Группы компаний Renome
 —  На фоне текущей рентабельности проектов, которая сейчас минимальная, у застройщика два пути: либо перестать строить, либо поднимать цену, потому что рентабельность не покрывает текущую себестоимость.

Некоторые застройщики продолжат строить без рентабельности, чтобы завершить проект. Но в будущем не будут начинать строительство, так как проекты будут убыточные и компании перестанут зарабатывать. Это касается любого сегмента жилья, но особенно массового строительства. Там на сегодняшний день рентабельность минимальная — 10–15 %. Если добавить ещё 12 %, то получается, что строительство будет идти либо в убыток компании, либо без прибыли, что тоже невыгодно застройщикам.

Риски для покупателей и рынка жилья

Эксперты отметили несколько уязвимых моментов:

  • Снижение покупательской способности из-за прироста стоимости.
  • Сокращение проектов эконом- и комфорт-класса. Они станут неинтересными для реализации для многих застройщиков. 
  • За снижением темпов строительства неминуемо последует рост цен на первичном рынке в целом: чем меньше предложения при сохраняющемся спросе, тем выше цена.

Когда заработает отмена льготы

Официальной отмены ещё не было. Проект Налогового кодекса находится на рассмотрении в мажилисе.

При этом документ не является окончательным и до принятия будет проходить дальнейшие процедуры согласования, а также рассмотрения в парламенте.

Также для строителей запланировали переходный период. Некоторые объекты освободят от налога:
— Если жильё начали строить или приняли в эксплуатацию до 1 января 2026 года. 
— Если жильё передали по договору аренды с выкупом, заключённому до 1 января 2026 года. 
Во всех остальных случаях застройщики должны будут платить НДС. 

В то же время строители считают, что освобождение от уплаты НДС должно распространяться на все объекты, строительство которых началось до принятия нормы.

Принять кодекс планируют в июле 2025 года, а вступить в силу он должен с января 2026 года.

Что ещё почитать:
Станут ли ипотеки дешевле в 2025 году
Обычная ипотека или Отбасы банк: выгодно ли рефинансирование
Ипотека «7-20-25»: условия ужесточат