Рассказываем, как можно улучшить условия ипотеки в Казахстане. Есть три способа — рефинансирование, реструктуризация и досрочное погашение.

Разбираем, что это и когда выгодно.

Способ

Когда применять

Что даёт

Рефинансирование

Чтобы платить меньше

Новый кредит с лучшими условиями

Реструктуризация

Если платить тяжело

Старый кредит с новыми условиями

Досрочное погашение

Когда появились деньги

Быстро закрыть кредит и сэкономить на процентах

1. Рефинансирование — оформить новый кредит на лучших условиях 

Это когда вы берёте новую ипотеку, чтобы закрыть старую, но с меньшей ставкой.

Например, брали под 22%, а позже банки будут давать под 21%. Берёте новый кредит, он закроет старый, и будете платить уже по новым условиям.

Сначала узнайте о рефинансировании в своём банке, тогда можно получить улучшенные условия без перехода. Если нет — поищите выгодные условия в других банках.

Плюс — ставка и ежемесячный платёж меньше, а значит, снизится переплата.

Минусы:
— Рефинансирование дают не всем, а когда нет просрочек. Банки проверяют доход, кредитную историю. Если всё в порядке — шансы хорошие.
— Возможны скрытые комиссии.

Посчитаем выгоду. Возьмём исходные параметры:
Цена квартиры: 30 млн тг.
Первоначальный взнос: 20% = 6 млн тг.
Сумма кредита: 24 млн тг.
Срок: 20 лет.
Ставка (ГЭСВ): 22% годовых (аннуитет).
Ежемесячный платёж — 445 тыс. тг.
Переплата (проценты банка) около 83 млн тг, всего к возврату 107 млн тг.

Пример — снижение ставки с 22 до 21%
Ставка — 21%
Платёж — 429 тыс. тг/мес.
Переплата — 78 млн тг, экономия 5 млн тг.

Рефинансирование особенно выгодно в первые годы, когда доля процентов в платеже максимальная. Проверяйте ставки банков хотя бы раз в год — иногда выгода может быть существенной.

Можно ли перевести обычную ипотеку в Отбасы банк

2. Реструктуризация — облегчить платежи, если стало тяжело 

Это не новый кредит, а пересмотр условий старого. Такой вариант подойдёт, если стало трудно платить по разным обстоятельствам и есть просрочка или вы близки к ней. 

Помогает при потере работы, сокращении, болезни, рождении ребёнка или снижении дохода. Банк попросит доказательства: справку, приказ об увольнении, выписку со счёта ИП, свидетельство о рождении и т. д. 

Виды реструктуризации:

  1. Продлить срок кредита. Тогда ежемесячный платёж станет меньше, но общая переплата вырастет.
  2. Снизить ставку. Банки это делают иногда для лояльных клиентов или при снижении базовой ставки.
  3. Дать отсрочку. Например, до 3 месяцев без штрафов, если временно нет дохода. Эта мера чаще применяется при ЧС.
  4. Сменить тип платежа. Можно перейти с аннуитетного на дифференцированный или наоборот.
  5. Иногда банк может списать пени или штрафы, но это редкость — чаще по госпрограммам или для уязвимых категорий.

Не могу платить ипотеку: что делать

Пример — с увеличением срока 
Через пять лет выплат, увеличение срока с 15 до 20 лет.
Остаток — 21 млн тг, ставка — 22%, платёж — 388 тыс. тг.
Новая переплата — 72 млн тг.

Реструктуризация помогает при временных трудностях, но часто увеличивает общую переплату. Перед подписанием попросите расчёт — новый график, итоговую сумму и комиссии. Если у вас нет просрочек, выгоднее сделать рефинансирование.

3. Досрочное погашение — закрыть кредит быстрее и сэкономить 

Досрочное погашение — это когда вы платите больше, чем нужно по графику, или полностью гасите долг раньше срока. Главное преимущество — экономия на процентах. 

В первые годы платежи по ипотеке — это погашение процентов банка, а не основного долга. Любая досрочка уменьшает тело долга, и банк сразу начинает считать проценты с меньшей суммы. Чем раньше начнёте, тем больше сэкономите. 

Как выгоднее погашать ипотеку

Виды досрочного погашения:

  1. Полное — гасите весь остаток ипотеки и проценты за фактические дни.
  2. Частичное — вносите сумму сверх графика и просите банк пересчитать.

Перед погашением нужно подать заявление в банк (в приложении или отделении) и выбрать вариант:
— Сократить срок — платёж остаётся прежним, но ипотека закончится быстрее. Это самый выгодный вариант, если есть стабильный доход.
— Снизить платёж — срок остаётся прежним, но платёж уменьшается.

Плюс: экономия на процентах, быстрее закрываете долг.

Минусы:
— Деньги уходят из подушки безопасности.
— Процедурные нюансы — без заявления может не сработать.

С 31 августа 2025 года штрафы за досрочное погашение ипотеки для физлиц отменили — можно платить в любое время.

Примеры — уменьшение платежа / сокращение срока
Через 5 лет заёмщик вносит 1 млн тг сверху.

Вариант 1 — уменьшить платёж:
Остаток долга — 20 млн тг.
Новый платёж — 408 тыс. тг.
Экономия примерно 2 млн тг.

Вариант 2 — сократить срок:
Платёж остаётся прежним — 445 тыс. тг.
Новый срок — 11.5 лет вместо 15.
Экономия — 18 млн тг.

При одинаковой сумме досрочного погашения сокращение срока даёт намного большую экономию, чем снижение платежа.

Рефинансирование и досрочное погашение действительно позволяют платить меньше. Реструктуризация — это скорее передышка, а не экономия. Выбор зависит от вашей цели — облегчить ежемесячную нагрузку или сэкономить на процентах.

Читайте также:
Базовую ставку повысили: что это значит для экономики и кредитов
Ипотека на новостройки — осень 2025 года
Ипотека на вторичку: новые условия всех банков Казахстана
Как взять ипотеку в Казахстане: пошаговая инструкция