Рассказываем, что делать, если возникли проблемы с выплатой ипотечного кредита в банках второго уровня Казахстана. 
Krisha.kz вместе с экспертами Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и медиапортала FinGramota составили инструкцию в виде вопросов-ответов.

Что делать, если я не могу платить ипотеку

Если возникли финансовые трудности (сократился доход, уволился, требуется дорогостоящее лечение, родился ребёнок и т. д.), нужно сразу обратиться в банк, где оформляли ипотеку, чтобы выработать подходящую стратегию.

Можно ли рассчитывать на кредитные каникулы

В казахстанском законодательстве нет такого понятия. Можно только договориться с банком об отсрочке платежей в рамках реструктуризации.

Для некоторых категорий казахстанцев такая возможность установлена законодательно. Военнослужащие срочной службы могут получить отсрочку платежей по основному долгу и вознаграждению на период срока службы плюс 60 дней после его окончания.

Можно ли отказаться от ипотеки, продав квартиру самостоятельно

Да, можно. Если просрочек нет, можно продать и погасить кредит досрочно, но для этого нужно получить разрешение банка.

Если кредит уже на просрочке, заёмщику в обязательном порядке предоставляется право на самостоятельную реализацию залога в течение трёх месяцев.

Просрочка по ипотеке начинается, когда заёмщик не платит 180 дней с даты погашения ежемесячного платежа.

Как можно облегчить выплату ипотеки или любого кредита

Это зависит от наличия или отсутствия просрочек. Если просрочки нет, то кредит можно рефинансировать, а если образовались долги, то нужно воспользоваться реструктуризацией займа.

Что такое рефинансирование

Это оформление нового кредита на более выгодных условиях в этом же или другом банке.

— Рефинансированием не только можно, но и нужно пользоваться всем заёмщикам, не только ипотечникам. В каждом банковском договоре указано, как часто это можно делать. Как правило, не чаще одного раза в полгода в других банках и одного раза в год внутри вашего. К примеру, вы взяли ипотеку, исправно платили несколько лет, а при снижении базовой ставки Нацбанка в настоящее время можете попробовать рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Если банк-кредитор откажет, заёмщик вправе обратиться к его конкурентам. И когда другой банк выдаёт новый заём, предыдущий кредит закрывается на более выгодных условиях, — пояснил Krisha.kz представитель проекта «Финграмота» Дмитрий Акмаев.

Условия ипотек всех банков РК можно узнать здесь: покупка на первичном или вторичном рынке

Особенности рефинансирования:
— Можно уменьшить ежемесячные платежи и переплату.
— Можно объединить и погасить несколько действующих кредитов.
— Заёмщик может самостоятельно выбрать любой банк.
— Оформляют только тем заёмщикам, кто исправно платит ипотеку, не имеет просрочек.

Рефинансирование предоставляется не всем желающим. Банки проверяют уровень дохода заёмщика, своевременность исполнения ранее оформленных кредитов, долговую нагрузку и только потом принимают решение.

Что такое реструктуризация

Это изменение условий действующего кредита. Реструктуризация применяется при ухудшении финансового состояния или социального положения заёмщика и в других случаях, подтверждающих временные затруднения с погашением займа.

Особенности реструктуризации:
— Обращаться нужно только в тот банк, который выдал кредит.
— Банк предлагает каждому заёмщику индивидуальное решение.

Как проходит реструктуризация

С октября 2021 года в РК действует единый и обязательный для всех кредитных организаций досудебный порядок урегулирования просроченной задолженности физлиц.

Реструктуризация состоит из следующих этапов:

  • Банк обязан уведомить заёмщика о просрочке в течение 10 календарных дней с момента возникновения.
  • Заёмщик в течение 30 календарных дней с даты просрочки обращается в банк с письменным заявлением для реструктуризации займа или иным способом, который прописан в кредитном договоре.
  • В заявлении указывается причина просрочки и варианты возможной реструктуризации.
  • Банк в течение 15 календарных дней должен предоставить ответ на заявление заёмщика.
  • Если ответ положительный, то заёмщик и банк подписывают дополнительное соглашение.

Кто предлагает способ реструктуризации: заёмщик или банк

Вариант выбирает заёмщик. Банк после рассмотрения заявки вправе:
— согласиться с его решением;
— предложить свои варианты;
— мотивированно отказать в реструктуризации, особенно когда не видит доказательств ухудшения материального положения.

При отказе банка заёмщик может обратиться в Департамент защиты прав потребителей АРРФР с просьбой посодействовать в облегчении условий кредита. Впрочем, банк может отказать и регулятору. Однако если заёмщик выполнил все процедуры правильно, предоставил все доказательства, то суд, как правило, выносит решение в пользу заёмщика.

Какие варианты реструктуризации существуют

В Казахстане применяется семь способов:

1. Увеличение срока займа
Самый популярный способ реструктуризации, т. к. снижается ежемесячный платёж.

Например, заёмщик платит по 100 тыс. тг в месяц. Осталось платить один год. Однако размер выплат он не тянет. При реструктуризации платёж снижают в полтора-два раза. Заёмщик выигрывает здесь и сейчас.

Минус этого способа — рост общей переплаты из-за увеличения срока займа, потому что процентную ставку продолжают начислять. А процентная ставка — это плата за период использования кредита.

В то же время при улучшении финансовой ситуации заёмщик может вернуть прежний размер платежа, чтобы исключить переплату.

2. Снижение ставки вознаграждения
Даже полпроцента в рамках ипотеки ощутимо влияют на общую сумму переплат. Способом можно воспользоваться и без финансовых трудностей на основании снижения базовой ставки Нацбанка.

Чем выше базовая ставка, тем выше ставки по кредитам. Когда инфляция, а затем базовая ставка снижаются, заёмщики вправе запросить в банках снижение ставок.

Однако одобрение — на усмотрение банка. Как правило, навстречу идут только постоянным клиентам. С другой стороны, банки заинтересованы в том, чтобы клиенты платили по своим обязательствам, поэтому либо одобряют этот вариант, либо предлагают другой.

3. Отсрочка платежа
Обычно банки одобряют кратковременную отсрочку не более трёх месяцев. В это время не начисляют неустойку (штрафы, пеню), но основной долг остаётся, и его нужно выплатить в будущем путём увеличения либо ежемесячных платежей, либо срока кредита.

Более длительную рассрочку банки, как правило, не предоставляют.

4. Изменение метода погашения
Применяется, когда у заёмщика изначально был дифференцированный платёж — с более высокими суммами ежемесячного платежа. Можно перейти на аннуитет, это позволит снизить ежемесячные суммы. Однако в итоге по ипотеке будет большая переплата.

Напомним, по закону при оформлении ипотеки банки обязаны предлагать заёмщику два способа уплаты:
— Аннуитетный, или равными долями, — ежемесячные платежи одинаковые на протяжении всего срока кредита. Однако сначала выплачивается вознаграждение банка, а оплата основного долга наращивается постепенно. По этому способу большая переплата по кредиту.
— Дифференцированный — платежи не фиксированные и первое время довольно высокие. При этом сумма основного долга делится на весь срок кредита равными долями, а проценты банка каждый месяц начисляются на остаток долга. В итоге переплата будет не такой высокой, как при аннуитете. Также к концу кредита снизится размер ежемесячного платежа.

Подробнее о видах платежей по ипотеке здесь — Как выгоднее погашать ипотеку

5. Прощение просроченного основного долга и/или вознаграждения, отмена неустойки (штрафа, пени), комиссий и иных платежей 
Один из самых редких способов реструктуризации, на который соглашаются банки. Его используют при крайне неблагоприятных жизненных обстоятельствах заёмщика: потеря трудоспособности, кормильца и т. д.

Если заёмщик некоторое время не платил, банк в первую очередь может списать просрочку и неустойку, которые образовались за время неуплаты. Но только если клиент готов погашать дальше.

Прощение основного долга исключительно редкий случай. То есть банк фактически признаёт, что дарит деньги заёмщику. Такого практически не бывает. Применяется редко, в рамках специальных госпрограмм для определённых категорий заёмщиков.

6. Самостоятельная продажа жилья
Очень важный вариант. Он даёт заёмщику право продать жильё в течение трёх месяцев по рыночной цене и не доводить ситуацию до аукциона, на котором он может получить гораздо меньшую сумму.

7. Продажа жилья с передачей обязательства покупателю
Здесь всё просто: нужно найти покупателя и передать ему свои обязательства на тех же или новых условиях.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Каждый способ реструктуризации подбирается индивидуально, так же как и условия ипотеки изначально.

— При реструктуризации нужно понимать, что обычно увеличивается переплата. То есть я здесь и сейчас плачу меньше, но плачу дольше и переплачиваю больше. Это основной минус процедуры. А вот при рефинансировании я только выигрываю, поэтому нужно внимательно изучать условия банков в течение всего срока ипотеки, — добавил эксперт «Финграмоты».

Какие доказательства ухудшения финположения подойдут

Это могут быть любые официальные документы:

  • приказ об увольнении;
  • заключение-выписка из медучреждения с диагнозом;
  • выписка со счёта для ИП;
  • подтверждение о беременности или рождении ребёнка и т. д.

Чем больше доказательств, тем лучше.

Что будет, если никак не решать проблему с просрочкой? Могут ли забрать квартиру

Да, квартиру могут забрать, если не решать проблему.

Какие права есть у ипотечных должников

  • Право самостоятельной продажи залога в 3-месячный срок как при внесудебной, так и судебной реализации.
  • Сумма неисполненного обязательства повышена с 10 до 15 % — если человек выплатил за квартиру 85 % кредита, то банк не может забрать жильё, а должен предложить способ погашения.
  • Период просрочки увеличен с трёх до шести месяцев — процедура взыскания начнётся только спустя полгода.
  • В случае продажи залога на торгах нижний порог цены залога повышен с 50 до 75 % от первоначальной оценочной стоимости. Если квартиру выставили за 20 млн, то продажная цена не может быть меньше 15 млн, а раньше было 10 млн.
  • В торгах не могут участвовать кредитор, его работники и аффилированные лица.
  • Запрещено выселение в отопительный период из единственного жилья социально уязвимых слоёв населения, а также семей с несовершеннолетними детьми и лиц с инвалидностью I или II группы.
  • Если банк забирает на свой баланс залог, то социально уязвимые должники могут арендовать его с возможностью дальнейшего выкупа.