Как выплатить ипотеку быстро и наиболее выгодно? Рассказываем о разных методах погашения ипотечного кредита.

Ипотека, как и любой кредит, состоит из двух частей.
Первая — основной долг, та сумма, которую получил заёмщик.
Вторая — вознаграждение банка. Это проценты, которые начисляются по кредиту. Насколько велика эта сумма, зависит от ставки вознаграждения.
То, в каких долях в ежемесячном платеже будут эти составляющие, зависит от способа погашения. Определиться с выбором нужно до заключения ипотечного договора с банком.

При заключении договора банк обязан предложить клиенту два способа погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный. Чем они отличаются и какой выгоднее?

Аннуитетный

В данном виде погашения ежемесячные платежи одинаковые на протяжении всего срока кредита. Однако в большей мере здесь выплачивается вознаграждение банка, а оплата основного долга наращивается постепенно. По этому способу большая переплата по кредиту.

Дифференцированный

Здесь платежи не фиксированные и первое время довольно высокие. При этом сумма основного долга делится на весь срок кредита равными долями, а проценты банка каждый месяц начисляются на остаток долга. В итоге переплата будет не такой высокой, как при аннуитете. Также к концу кредита снизится размер ежемесячного платежа.

 

 

Аннуитетный

Дифференцированный

Условия 

Сумма кредита – 24 млн, ставка – 19 %
Первоначальный взнос – 6 млн тг, срок – 20 лет

Платёж

Постоянно 389 тыс. тг*

Первый месяц:
380 тыс. вознагр.+9 тыс. осн. долг 

Середина срока:

330 тыс. вознагр.+59 тыс. осн. долг

Конец срока:
6 тыс. вознагр.+383 тыс. – осн. долг

Сначала 480 тыс. тг*

Первый месяц:
380 тыс. вознагр.+100 тыс. осн. долг

Середина срока:
192 тыс. вознагр.+100 тыс. осн. долг

Конец срока:
1.6 тыс.  вознагр.+100 тыс. осн. долг

Переплата

69 млн тг

46 млн тг

* Окончательные расчёты ГЭСВ и ежемесячных платежей проводят в банках

Как сэкономить на ипотеке

Какой способ выгоднее

Банки обязаны предоставить на выбор оба способа погашения.
Однако не всегда заёмщик может выбрать дифференцированный способ из-за высоких платежей в начале срока, поэтому важен соответствующий доход. В таких случаях имеет смысл привлечь созаёмщиков.

По статистике, ипотеку в Казахстане в последние годы закрывают за 8–10 лет путём досрочного погашения. Чем меньше срок, тем меньше переплата по кредиту, и наоборот, большой срок ведёт к большим переплатам. В то же время появилась тенденция снижать ежемесячный платёж, не уменьшая срок кредита.

В случае с аннуитетом досрочка значительно сокращает срок кредита. При дифференцированных платежах досрочное погашение снижает как срок, так и ежемесячный платёж.

Досрочное погашение ипотеки: как это работает

В первую очередь досрочка должна погашать основной долг, а не проценты.
Это должно быть указано в ипотечном договоре.

Можно ли поменять способ погашения

Как сообщили в Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка, это зависит от условий договора. То есть в нём может быть условие о том, что нельзя поменять вид погашения.

В то же время вопрос можно решить по согласованию с банком. Есть несколько вариантов: либо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору, либо провести рефинансирование текущего займа по новым условиям.

Всю информацию о кредите банки обязаны предоставить в специальной памятке, которая должна содержать:

  • сумму, валюту и срок займа;
  • количество платежей;
  • вид ставки вознаграждения (фиксированная или плавающая), размер в годовых процентах либо в фиксированной сумме;
  • размер ставки вознаграждения в годовом, эффективном исчислении;
  • название и размеры комиссий и других платежей, связанных с выдачей и обслуживанием займа;
  • общую сумму к погашению;
  • итоговую сумму вознаграждения;
  • размер неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное погашение основного долга и вознаграждения;
  • другие виды штрафов и пени (в том числе за нецелевое использование, несвоевременное оформление договоров страхования и т. д.);
  • необходимость заключения договора страхования и сроки его пролонгации;
  • контактные данные банка (номера телефонов, адрес электронной почты, адрес сайта банка).

Собрав памятки в разных банках, можно сравнить условия предоставления кредитов и выбрать наиболее подходящие.

Также банки должны добавлять к ипотечному договору титульный лист с основными параметрами ипотеки: сумма и срок займа; годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ); метод и способ погашения и т.д.

Текст договора излагается после титульного листа, формат которого един для всех банков. В случае изменения условий займа БВУ обязан предоставить заёмщику новый титульный лист.

Полная информация по памятке и титульному листу — здесь.