Зачем заключать договор аренды
Рассказываем, почему важно заключать договор аренды и какие преимущества он даёт хозяину и арендатору.
Зачем нужен договор аренды
Договор аренды — это соглашение, в котором собственник и арендатор «на берегу» определяют по договорённости условия проживания в недвижимости, зоны ответственности и санкции за нарушения.
Как это работает?
Документ составляется в письменном виде в двух экземплярах. Хозяину и арендатору достаточно поставить свои подписи, нотариальное оформление — по желанию сторон. Если аренда на год и больше, то договор обязательно регистрируется в госорганах.
Образец договора аренды жилья и акта приёма-передачи имущества
Что важно указать в договоре аренды
- Ф. И. О. владельца и арендатора, ИИНы, адреса, контакты.
- Предмет аренды: квартира/дом, адрес, площадь и другие характеристики.
- Размер арендной платы, срок оплаты:
— сумма должна быть указана цифрами и прописью и только в тенге.
— в качестве расчётной даты можно указать конкретное число либо формулировку «До 10-го числа каждого месяца».
— в каком виде будет оплата: наличными, переводом.
— может ли арендатор вместо платы какое-то время (указать срок) делать ремонт за свой счёт. Если да, то потребуется дополнительное соглашение по ремонту.
- Штрафы при задержке платы — ежедневная пеня в размере, например, 0.1 % от суммы просрочки.
- Как часто будет повышаться плата. Можно зафиксировать плату на весь период сдачи (полгода, год) либо указать, что хозяин может повышать ставку один раз в год, и обязательно определить размер повышения, к примеру, на 10 % от договорной суммы.
Может ли владелец повышать арендную плату
- Плату за коммунальные и другие услуги. На практике так сложилось, что собственники перекладывают на арендаторов все виды платежей по квартире, но это неправильно. Арендатор должен платить только за то, чем пользуется лично. Поэтому нужно изучить коммунальные квитанции и разобрать все расходы: что будет оплачивать арендатор, а что — хозяин.
За что не должен платить арендатор
- Размер депозита и условия его возврата. Обычно он равен одному арендному платежу. Владельцы берут его как страховку на случай порчи имущества или неожиданного выезда арендатора.
Нужно точно расписать случаи, когда депозит может быть удержан и в каком размере. Например, за поломку сантехники, мебели, бытовой техники удерживается стоимость сломанного предмета. Если таких нарушений не будет, то депозит в конце аренды возвращается арендатору в полном объёме.
Депозит при аренде квартиры: законно ли это
- Оповещение о досрочном освобождении. Можно указать любой временной промежуток для предупреждения: за месяц/две недели и т. д. Главное — сдать квартиру в исправном техническом, санитарном состоянии. Если всё в порядке, хозяин должен вернуть деньги за непрожитые дни и страховой депозит.
- Срок действия договора. Если он не указан, то будут нюансы при освобождении жилья:
— Арендатор должен предупредить собственника о своём выезде за один месяц либо отдать ему месячную плату (в качестве возмещения).
— Собственник должен предупредить арендатора о выселении за три месяца.
Кстати, ситуация, когда квартиру сдали на полгода, а арендатор живёт в ней несколько лет, тоже незаконная. Нужно или пролонгировать договор по допсоглашению, или полностью обновить.
Срок аренды истёк: что дальше?
Также в договор можно добавить условия по форс-мажорам и другому:
— кто должен ремонтировать/покупать бытовую технику, сантехнику, платить за ремонт жилья в целом;
— возможна ли отсрочка платежей, если арендатор потеряет работу;
— кто будет отвечать, если произойдёт ЧП: затопление, пожар, кража;
— как часто хозяин может приходить в квартиру, на каких условиях и т. д.
Мы перечислили основные условия, которые должны быть в договоре аренды. Стороны по договорённости вправе включить различные условия. Всё решаемо.
Кроме договора аренды, обязательно составить и акт приёма-передачи имущества, в котором нужно отразить состояние квартиры и всего, что есть в ней.
Это делается для того, чтобы потом не возникло споров и необоснованных претензий по порче мебели или ремонту.
Нужно перечислить все оставленные предметы и их состояние, по технике указать марку, модель. Желательно к документу приложить фотографии вещей. Изъяны тоже нужно отражать: сколы, царапины на мебели, замотанные в изоленту провода и т. д. Документ подписывается обеими сторонами при въезде арендатора и передаче ключей.
Сломалась техника в арендной квартире: кто должен платить за ремонт
Подытожим. Да, договор аренды не избавит от всех проблем. Но если хозяин и арендатор заранее оговорят и закрепят условия своего сотрудничества, то очень облегчат себе жизнь.
Рассмотрим самые частые спорные ситуации и как они решаются без договора
- Хозяин часто или намного повышает арендную плату
Без договора по Гражданскому кодексу владелец имеет право повышать плату не более одного раза в год. Арендатор вправе не соглашаться с увеличением. Тогда спор придётся решать в суде.
На Krisha.kz, в разделе «Оценка», можно узнать рыночную арендную плату за квартиру в Астане и Алматы. Это поможет отбраковать варианты с завышенными ценами.
- Срочное выселение
Выселять за два-три часа никто не имеет права. Выселение по одностороннему желанию хозяина возможно только в судебном порядке.
Аренда квартиры: что проверить заранее
- Хозяин не возвращает депозит
Потребуется обращаться в суд, предварительно отправив хозяину досудебную претензию. Отправка досудебной претензии — обязательный этап перед обращением в суд.
Претензия пишется в свободной форме с изложением обстоятельств дела. Её не нужно заверять у нотариуса. Вручать претензию юристы советуют с использованием видеофиксации или по почте.
- Арендатор не платит или постоянно задерживает оплату
Если арендатор не платит аренду два и больше месяцев, нужно сначала выслать ему досудебную претензию с требованием заплатить либо освободить помещение. Если нарушитель не выполнит обязательства, нужно подавать в суд.
При этом действовать всегда необходимо только в правовом поле. Самовольно вскрывать замки и выселять людей даже из собственной квартиры нельзя. Могут обвинить в порче, хищении чужих вещей или причинении вреда здоровью.