Давайте вспомним, каким был 2024 год для рынка недвижимости в Казахстане.

1. Цены на недвижимость в 2024 году

Что происходило на первичном рынке

Для новостроек этот год был стабильным. Колебания вверх и вниз с начала года не превышали в среднем 0.5 % от месяца к месяцу.

Итог: к ноябрю прошлого года цены на новые квартиры в РК выросли на 3.4 %.

Лидером по годовому приросту стали новостройки Актобе. Здесь цены на квартиры за год подскочили на 11 %.

В Астане новостройки за год подорожали на 3.8 %, в Алматы — на 1.9 %, в Шымкенте — на 7.2 %.

Есть регионы, где квартиры в новых ЖК, наоборот, подешевели:
— Атырау (—4.7 %);
— Усть-Каменогорск (—0.8 %).

При этом в Семее с начала года цены на новое жильё не изменились. То есть сейчас эти квартиры стоят ровно столько же, как и в январе.

Как изменились цены на вторичном рынке

По итогам года средние цены предложения на вторичном рынке выросли на 4 %.
По росту цен лидирует Актау: +13.3 %. Астана на втором месте: +7.7 %.

Алматы и Шымкент с умеренным повышением в пределах 4 %.

Врезка: За год средняя цена предложения в Казахстане выросла с 371 тыс. до 383 тыс. тг/кв. м.
Максимальная цена в Алматы — 745 тыс./кв. м. Минимальная в Кызылорде — 244 тыс. тг/кв. м.

Цены на аренду жилья в 2024 году

Ситуация на арендном рынке стабильная. За исключением паводков, других факторов, которые могли бы повлиять на спрос, а значит и на рост арендных ставок, не было.

По сравнению с 2023 годом цены предложения на арендном рынке снизились в среднем на 8 %. Отрицательная динамика в 12 городах. И только в Алматы небольшой рост на 2 %.

Как отмечают эксперты, арендный рынок мегаполиса теряет инвестиционную привлекательность. Высокого спроса нет, а потенциальные арендаторы (студенты, мигранты) поняли, что выгоднее снимать заранее, не дожидаясь сезонного ажиотажа.

Средняя стоимость аренды квартир в РК (медиана) составляет 3 480 тг/кв. м. Максимальные ставки в Алматы — 5.7 тыс./кв. м, минимальные в Актау — 2.7 тыс./кв. м.

По прогнозам экспертов, стоимость аренды с 2025 году продолжит снижаться.

2. Спрос на жильё не остыл

В 2024 году в РК зарегистрировали более 380 тыс. сделок (с января по ноябрь).

Учитывая, что за весь прошлый год количество операций составило 370.5 тыс., можно с уверенностью констатировать, что активность на рынке недвижимости в 2024 году была на высоком уровне.

Спрос поддерживался как льготными ипотеками, так и негативными причинами: возможным запретом/ограничением на снятие излишков пенсионных. Многие люди постарались вывести накопления на покупку жилья.

На количество сделок также повлияла ситуация с паводками, когда во втором полугодии власти начали покупать жильё для пострадавших.

Активность спроса выросла в июле до 40 тыс. сделок в месяц и продержалась на этом уровне до конца года.

3. Ипотечный рынок

Спрос на ипотеку в 2024 году рос от месяца к месяцу. С начала года в Казахстане стало на 107.4 тыс. ипотечников больше.

Банки выдали жилищных займов более чем на 1.7 трлн тенге. Треть всех сделок в стране оформляется в ипотеку.

Более 620 тысяч казахстанцев имеют действующую ипотеку.

4. Новые госпрограммы и изменение условий по старым

Ипотека «Отау»

Весной этого года так называемая ипотека «9-20-25» обрела официальное название «Отау». Приём заявок начался 1 марта.

Изначально условия кредитования были такими:

  • Ставка — 9 %.
  • Первоначальный взнос — 20 %.
  • Срок кредитования — 19 лет.

Но в сентябре их изменили. Ставку для соцуязвимых снизили с 9 до 7 %, а сумму займа увеличили с 30 млн до 36 млн тенге для Астаны, Алматы и с 18 млн до 30 млн тенге для других регионов.

Ипотека «Наурыз»

Вслед за «Отау» в апреле запустилась ещё одна новая государственная ипотека — «Наурыз» с первоначальным взносом 20 %. Ставка варьируется от 7 (для соцуязвимых) до 9 %. Участвовать могут все, не только очередники.

Главные условия — отсутствие жилья и наличие депозита в Отбасы, где должен быть как минимум 1 млн тенге.

С 1 января 2025 года условия программы «Наурыз» изменятся:

  • Первоначальный взнос снизится с 20 до 10 %. Но только если оформлять ипотеку на квартиру в чистовой отделке.
  • Минимальная сумма депозита, наоборот, вырастет: с одного до двух миллионов тенге.

В 2025 году на ипотеку «Наурыз» выделят 300 млрд тенге, это около 11.5 тыс. займов.

Ужесточили ипотеку «7-20-25»

До недавнего времени это была самая льготная ипотечная программа в РК, доступная для казахстанцев.

Условия:
— Ставка — 7 %.
— Первоначальный взнос — от 20 %.
— Срок займа — 25 лет.
— Отсутствие жилья на момент оформления ипотеки.

И вот это последнее условие хотят ужесточить. С января появится требование, что для оформления ипотеки у заёмщика, а также супруга/супруги не должно быть жилья в течение последних 18 месяцев.

Ипотека «Умай» 

Кредитование по программе «Умай» от Отбасы банка запустят только во втором полугодии 2025 года. Всё потому, что ещё не утверждены условия программы. Например, ставка вознаграждения по кредиту будет зависеть от привлечения Азиатским банком развития тенге на внутреннем фондовом рынке. В Отбасы ждут нужного момента.

5. Сохранили пороги пенсионных

Пороги достаточности в 2025 году повышать не будут.

Это значит, что у казахстанцев будет больше возможностей вложить излишки в покупку жилья, перевести на депозит в Отбасы или погашать ипотеку.

Порог достаточности — это несгораемая сумма, которая должна оставаться на пенсионном счету для будущей пенсии.

6. Госпремию для вкладчиков Отбасы банка могут отменить.

В следующем году некоторые вкладчики Отбасы банка могут не получить госпремию.

Это коснётся только тех владельцев депозитов, которые решат расторгнуть договор и при этом не оформлять заём.

Предложение об удержании госпремии сейчас обсуждается с различными госорганами.

Пока же при расторжении договора вкладчики имеют право забрать всю сумму со счёта, включая вознаграждения банка и госпремии.

В 2025 году госпремия вырастет до 157 280 тенге (в 2024 году она равна 147 680 тенге).

7. Жилищные реформы продолжаются

1. Встать в очередь на жильё смогут все

Раньше, чтобы попасть в очередь на жильё, нужно было относиться к какой-то социальной категории: многодетные, дети-сироты, ветераны и т. д.

С 2025 года встать на учёт смогут все желающие.

Достаточно совпадения по одному из двух условий:
— Не иметь жилья в собственности последние пять лет.
— Жильё должно быть аварийным.

2. Арендное жильё от государства можно приватизировать

Сейчас жильё, которое получают очередники, нельзя выкупить. Можно только постоянно жить в аренде.

Теперь очередникам разрешат выкупать квартиры по остаточной стоимости в рассрочку до 15 лет. Достаточно иметь 10%-й первоначальный взнос.

Остаточная стоимость — это первоначальная цена жилья с вычетом физического износа.

3. Отбасы банк расширит свои функции

В 2025 году банк, кроме своих постоянных обязанностей, начнёт полностью заниматься очередниками по жилью. Отбасы станет Национальным институтом развития.

Существующую очередь ему передадут акиматы городов и областей. Новых очередников будут фиксировать на специальной платформе, которую сейчас разрабатывает Отбасы.

8. В Алматы утвердили новые правила застройки

Этот год стал знаковым для Алматы с точки зрения принятия разных законов, касающихся застройки города.

Во-первых, с 25 декабря в законную силу вступили новые правила застройки.

Теперь в Алматы запрещено строительство:

  • Зданий выше 9 этажей между проспектами Абая и Аль-Фараби.
  • Зданий высотой более 12 метров и 3 этажей на сейсмоопасных зонах и в предгорьях (южнее ВОАД, проспекта Аль-Фараби, улиц Саина и Жандосова).
  • Новых ЖК ниже III класса.
  • АЗС и СТО на центральных общегородских магистралях, вблизи соцобъектов и объектов массового посещения населения.
  • Новых ЖК во дворах и в зелёных зонах.
  • Переоборудование террас и технических этажей при реконструкции.

Во-вторых, в конце декабря депутаты маслихата утвердили порядок проведения проверок строительных объектов Алматы. У инспекторов будет беспрепятственный доступ на стройплощадки. Проверять объект они смогут на любой стадии строительства, и теперь для этого не нужно официального обращения от жителей.

Кстати, в Алматы снесли почти 100 незаконных объектов.

В-третьих, принята новая программа реновации ветхого жилья до 2030 года.
Условия теперь такие:

  • Собственникам ветхого жилья предоставят выбор: новая квартира либо денежная компенсация.
  • Финансирование программы реновации переходит акимату. Деньги на строительство нового жилья и покупку квартир для переселенческого фонда будут выделять из госбюджета.
  • Определять список домов, попадающих под снос, также будет акимат. Но сносить можно, только если дом признан несейсмостойким.
  • Жильцов категории СУСН и МГН (с ограниченными возможностями) будут переселять в квартиры на первом этаже либо в дома с лифтом и с безбарьерным входом, без порогов и пандусом.

9. Что будет с рынком недвижимости в 2025 году

Тренды на 2025 год

— Цены на первичку могут прыгать из-за девальвации и новых налогов.
— Дефицит жилья в мегаполисах продолжит подогревать цены.
— Вторичный рынок в приоритете. Люди всё чаще будут выбирать квартиры с чистовой отделкой, чтобы не тратиться на ремонт.
— Застройщики перейдут на формат «меньше, но доступнее». При этом акцент сделают на концепции «всё в одном»: жильё, офисы, магазины и парки в одном ЖК.
— Чтобы строить дешевле, застройщики начнут осваивать пригороды и регионы.
— Конкуренция между застройщиками растёт — покупателей ждут гибкие условия покупки, акции и бонусы.

Подробнее здесь — Что ожидает рынок жилья в 2025 году: мнения экспертов

С наступающим 2025 годом, дорогие читатели!
Пусть у каждого из вас будет тёплый дом, наполненный счастьем!
Пусть ваши жилищные планы легко воплощаются, а новые квартиры и дома становятся началом самых прекрасных историй вашей жизни!

Редакция Krisha.kz