Основная цель любого владельца при продаже недвижимости — заключить сделку в максимально короткие сроки, при этом не продешевить. В погоне за этим неопытные продавцы совершают ряд одних и тех же ошибок, которые приводят к потери времени, денег, нервов и реальных покупателей.

«Крыша» разобралась в пяти самых распространённых промахах собственников и рассказала, как избежать проблем, реализуя жильё.

1. Указание завышенной цены в объявлении
Одной из основных ошибок является завышенные ожидания продавцов относительно стоимости своей недвижимости. По словам специалистов, примерно 80 % хозяев завышают цену. Как это происходит? Человек смотрит похожие объекты на сайте, выбирает для ориентира верхний диапазон цен. Затем думает: «Моя-то квартира лучше» и смело прибавляет к стоимости 3–5 %, далее ещё 10–15 % на торг. В итоге складывается цена на 20–30 % выше среднерыночной.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Большинство продавцов не ориентируются в реальном положении дел на рынке и оценивают свою недвижимость необъективно. Обычно они думают: «Покупал я её за столько-то, когда-то мне давали за неё вот столько, а соседи продали точно такую же за столько. Значит, цена будет примерно такая...» Но это ошибочная позиция. Рынок изменился, и то, что было, безвозвратно ушло.

Она отмечает, что с таким подходом недвижимость можно продавать годами, и советует трезво оценивать характеристики своего жилья.
— Срок экспликации объекта с реальной ценой обычно колеблется в районе 1-2 месяцев. Если продавец завысил стоимость и постепенно снижает её из-за отсутствия интереса клиентов, от подачи объявления до заключения сделки проходит около 6 месяцев. Ну а в случае, если продавец не уступает и держит цену, на поиски покупателя могут уйти годы . Границы торга при продаже также зависят от конкретного продавца. К примеру, недавно выставленный на продажу объект за $170 тысяч, как только нашлись реальные покупатели с наличными, был продан всего за $120 тысяч. И таких случаев масса, — пояснила риэлтор.

Для определения цены недвижимости можно воспользоваться определёнными функциями нашего сайта, такими как индекс «Крыши» (с помощью него легко узнать среднюю стоимость квадрата в зависимости от года постройки и комнатности в 12 городах РК) и бесплатная оценка жилья (позволяет увидеть цену предложения объекта в сравнении с похожими, расположенными в этом же районе), либо обратиться к специалистам. Оценивая недвижимость самостоятельно, учитывайте класс жилья, престижность района, комнатность и другие факторы, а также то, что похожие объекты могут иметь разный ремонт, реализовываться с мебелью и техникой и пр.

2. Пренебрежение предпродажной подготовкой
Некоторые продавцы не придают значения порядку и косметическому ремонту в доме, полагая, что это для покупателя не так важно, ведь в будущем он сам всё расставит по своему вкусу. Между тем обшарпанные обои и рваные куски линолеума — причина для торга, а может, и вовсе для отказа. И даже открытая гладильная доска, разбросанные игрушки, которые непременно съедят часть пространства, могут оттолкнуть клиента.

Марина Грушина

директор АН Arbat Real Estate

— Перед продажей нужно обязательно привести квартиру в порядок, избавиться от старого хлама. Если есть возможность, уберите обветшалую мебель, проведите уборку. На это не уйдёт много времени, но впечатление от квартиры может измениться кардинально. Если у вас чёрные потолки или, допустим, ободранные обои в прихожей, лучше всего сделать побелку и купить пару новых рулонов. Пусть они будут дешёвые, но квартира визуально станет просторнее и светлее. Если течёт батарея или разбита раковина, их тоже лучше заменить.

При этом, по её словам, делать капитальный ремонт непосредственно перед продажей не стоит. Решающим фактором при покупке недвижимости всё равно служит низкая стоимость, поэтому дорогой ремонт вряд ли окупится.

Увеличить количество просмотров жилья можно за счёт правильно сделанных фотографий для объявления. Предложения с фото на «Крыше» просматривают в среднем в 3–5 раз чаще, чем без него. Кстати, не стоит недооценивать важность переговоров с клиентом во время самого просмотра. Психологи рекомендуют заранее готовиться к самым распространённым вопросам.

3. Снятие объявления до реальной продажи
Ещё одной популярной ошибкой продавцов является отказ от рекламы и предложений от других клиентов после устной договорённости с одним из потенциальных покупателей. Дело в том, что человек может продолжить поиски и найти более выгодный вариант, а вы просто потеряете время. Иными словами, не стоит верить обещаниям внести всю сумму сразу через неделю или ждать, пока покупатель соберёт деньги, без письменной договорённости и задатка. Да и тот следует брать и оформлять с умом.

— В нашей стране задаток обычно оставляют в обмен на расписку. Все мы знаем, что если клиент откажется от сделки, деньги при этом остаются у продавца. Но будьте бдительны, часто подобный документ составляется неправильно. Опасность для собственника в том, что неверно составленная расписка в дальнейшем может трактоваться как долговая. То есть задаток придётся вернуть и потраченное время не окупится, — рассказала Грушина.

«Крыша» напоминает, что задаток оформляется в виде соглашения или договора в письменном виде в двух экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. То есть никаких расписок от руки! В соглашении должно быть указано: размер задатка (только в тенге, иначе сделку могут признать недействительной), полная цена объекта и точная дата расчёта.

Случается, что даже после передачи задатка стороны отказываются от обязательств. Если передумал покупатель, сумма остаётся у продавца. Если на попятную пошёл хозяин, то покупатель должен получить задаток назад, но уже в двукратном размере, и, более того, вправе потребовать возмещения убытков.

Совет юристов: размер задатка не должен превышать 5–10 % от суммы сделки.

4. Спешка
Наибольший риск нарваться на мошенников или неправильно составить договор существует у тех, кто стремится продать квартиру быстро и забывает про осторожность. Это может привести к потере средств или к тому, что сделку признают недействительной.

Главное правило при реализации жилья — никакой спешки! Для того чтобы не затягивать этот процесс на длительное время, можно заранее, ещё до получения задатка, подготовить необходимые для продажи документы.

По словам юриста Бахыта Касымбекова, следует иметь в наличии оригиналы следующих документов:

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство или др.);
  • справка об обременениях (арест, залог, штрафы и т. д.). Если недвижимость заложена, то потребуется письменное согласие залогодержателя на заключение и подписание договора;
  • удостоверения личности всех собственников жилья;
  • нотариальное заверение, что владелец не состоит в браке. Если это не так, потребуется заверенное нотариально согласие супруга (-и). В случае развода — решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников недвижимости;
  • справка от медицинского учреждения о состоянии психического здоровья продавца, если он очень пожилой человек или есть основания сомневаться в его психическом здоровье;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если собственник доли в квартире или квартиры полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным;
  • идентификационный документ (техпаспорт) и выписка из регистрационного листа правового кадастра.

5. Обращение за помощью к непрофессионалам
Нередко собственники, отчаявшись продать жильё самостоятельно или желая сделать это быстро и без хлопот, обращаются к маклерам. И порой наталкиваются на недобросовестных специалистов. Ранее мы писали о том, как определить хорошего риэлтора и не попасться на разводы мошенников.

Изучая вопрос, к кому ещё обращаются хозяева в попытке реализовать недвижимость, натолкнулись на такую особенность казахстанцев. Определённая часть регулярно прибегает к помощи различных экстрасенсов и гадалок. На многочисленных отечественных форумах можно встретить целые ветки, посвящённые этому. Мы позвонили по нескольким объявлениям и выяснили, что в среднем стоимость ритуала колеблется от 25 до 400 тысяч тенге. По словам экстрасенсов, покупатель найдётся в течение 2–4 месяцев, нужно только запастись терпением. Действительно ли это так, мы не знаем. Но однозначно, среди таких заявлений достаточно ложных.

Кстати, представители духовных конфессий не рекомендуют обращаться к магам и колдунам даже в сложной жизненной ситуации. По их словам, для разрешения проблемы достаточно искренней молитвы и веры.

Референт отдела Шариата и фетв ДУМК Жұматаев Әбілқайыр Мәдиұлы поделился молитвой для облегчения трудных дел:
— Робби яссир уа ля тугассир, робби таммим биль-хаир. Примерный смысл мольбы таков: «О, Создатель! Облегчи для меня это и не делай его трудным! Окончи это дело благоприятнейшим образом!»

При принятии же сложных решений, в том числе при реализации и приобретении недвижимости, имам советует читать молитву «Истихара».

Своё мнение высказал и клирик Вознесенского кафедрального собора священник Кирилл Громов:
— Если нам нужно что-то сделать с жильём: продать, купить или обменять, то скорым помощником в этом станет святой Спиридон Тримифунтский. Как раз в таких делах есть множество свидетельств его помощи. Также в квартирном вопросе могут помочь Николай Чудотворец и Ксения Петербургская. Последняя, кстати, была юродивой и жила под открытым небом. Обрядовая форма, в которой верующий может обратиться к святому, любая. Главное, чтобы молитва шла от сердца.

«Крыша» же рекомендует не забывать о правилах безопасности и основных шагах для быстрой продажи недвижимости. Желаем вам удачных сделок!