Шокирующие прогнозы на рынке жилья не редкость. Они появляются всегда внезапно и не дают покоя даже тем, кому удалось продать однушку накануне девальвации, открыть долларовый счёт и уже сегодня купить на эту сумму трёшку. А вдруг ценовое дно ещё не достигнуто? Что если рынок рухнет? А тут ещё эта битва мнений о востребованности вторички и надёжности новостроек. Обилие слухов и смелых заявлений о состоянии рынка будоражат всю страну уже не один год.

Но сейчас ситуация достигла неслыханных прежде масштабов. «Крыша» составила рейтинг главных стереотипов и попыталась разобраться, какие из них и в какой степени не соответствуют реальности.

1. В стране кризис. Спроса на недвижимость нет. Рынок жилья рухнул

Мысли о крахе сферы недвижимости, судя по количеству комментариев на эту тему, не дают спокойно спать огромному количеству людей. Но от такой бессонницы есть верное средство. Давайте вместе разберёмся и подсчитаем сделки, совершённые в РК за месяц. Эту информацию можно узнать на сайте комитета по статистике и в наших новостях. Вы с удивлением обнаружите, что в последнее время количество операций возросло, причём существенно. Более того, показатель дотягивает до рекорда последних пяти лет.

В сентябре 2016 года было заключено 16 943 сделки, что больше на 17 %, чем в 2015 году и больше на 13 %, чем в сентябре 2014 и 2012 годов. Это значение, кстати, почти соответствует максимуму последних лет, показателям 2013 года. Тогда в первый месяц осени было заключено 16 945 сделок. Всего на две меньше, чем в этом году.

Пришли непростые времена, с этим не поспоришь. Но вопреки всему, недвижимость всё ещё активно покупается и продаётся. Да, в стране кризис. Но рынок не рухнул, он жив, и спрос на хорошие квартиры есть всегда.

2. Цены обвалились в два раза и дальше будут снижаться

Размышления о ценовом дне — ещё одна из самых актуальных тем. Но спешим заверить, слухи о 50%-м обвале, мягко говоря, преувеличены. Дело в том, что эта информация относится к долларовой цене, которая на сегодняшний день, по сравнению с додевальвационным июнем 2015 года, снизилась на 36 %. Показатель в национальной валюте, напротив, вырос. В Алматы — на 14 %. То есть среднестатистическая квартира в 40 кв. м подорожала примерно на два миллиона, с 13 до 15 млн тенге. Долларовая цена, разумеется, стала ниже. Если раньше такие апартаменты можно было продать приблизительно за 68 тысяч долларов, то сейчас стоимость составляет ориентировочно 43.5 тысячи (из расчёта индекса «Крыши» в октябре).

Что касается дальнейшего снижения, то эксперты сомневаются в его значимости. Основные процессы коррекции уже произошли в начале этого года. Легендарного обвала в 50 % рынок не достиг, несмотря на некоторые прогнозы.

Существует ещё одна версия о судьбе жилья и ценовом минимуме, и она противоположна. Часто приходится слышать, что дно уже достигнуто и следует ждать повышения цен. Объективных предпосылок для этого пока нет, тем не менее на рынке наметился положительный тренд. Скорее всего, это лишь результат сезонного колебания, психологический фактор, но не более.

3. Ипотека умерла

Рынок ипотечно-жилищных займов продолжает стагнировать. В статистических отчётах Национального банка РК соответствующий раздел обычно начинается с этой фразы. В 2016 году отрицательная динамика стала более заметной. В первом полугодии, в частности, данный сегмент просел на 43 %.

Чтобы представить себе масштабы провала, предлагаем сравнить три периода. Во II квартале 2016 года объём ипотечно-жилищных займов составил 41.8 млрд тенге, что на 40 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 23 % меньше, чем в 2014-м. Напомним, объёмы выдачи кредитов стали активно снижаться после девальвации. Был период, когда из 35 казахстанских банков 29 % не работали с ипотечными займами вовсе.

Особого изменения спроса или ужесточения условий сами банкиры в отчётах стараются на показывать. При этом ситуация выглядит иначе. Вырос и первоначальный взнос, и проценты, и требования к претендентам.

Клиентов, соответствующих таким запросам, очень мало. Зато стало актуально рефинансирование. Банки предпочитают привлекать уже действующих заёмщиков, снижая для них свои ставки. Проценты по новым кредитам, как правило, гораздо выше и зачастую превышают 20 %. Желающих переплачивать миллионы сейчас не очень много. Если обобщить это, то рынок ипотечного кредитования ещё не умер, но находится в коме, причём уже более двух лет.

4. После EXPO рынок рухнет

Всемирная выставка, однозначно, окажет своё влияние на рынок жилья столицы. В первую очередь событие влияет на объёмы строительства, и это уже очевидно. Что касается цен, то мировой опыт показывает, что возрастают они, как правило, в основном на аренду. Мероприятие завершается, и они благополучно возвращаются к прежним значениям. Предположения о том, что в районе проведения выставки цены продажи взлетят до небес, пока не оправдались. Поэтому и падать им неоткуда.

Напомним, «Крыша» уже изучала этот сегмент рынка, и оказалось, что средняя стоимость жилплощади в районе выставки не отличается от других ЖК в Есильском районе и зависит скорее от класса жилья (от 339 до 390 тыс. тенге за квадрат). Расположение, как ни странно, практически не повлияло на стоимость, да и на спросе пока сказывается лишь косвенно. Эксперты пришли к выводу, что ожидания по поводу интереса к квартирам близ выставочного павильона не оправдались.

5. Рынок пуст, купить нечего. Один неликвид

Любопытно, но иногда приходится слышать о том, что интересных предложений на рынке жилья почти нет. Практика показывает обратное. Даже в сегменте эконом именно сейчас появляется масса примечательных вариантов: квартиры в коттеджах, всевозможные малометражки, площади нестандартной планировки в новостройках с хорошей скидкой. Чтобы убедиться в этом, достаточно просто следить за новыми объявлениями.

Другое дело — цена спроса. Выяснилось, что она не всегда соответствует рынку. Так, например, один из самых популярных запросов — квартиры в Астане и Алматы стоимостью до 10 миллионов. При этом сегмент, соответствующий этому критерию, невелик — всего 3 %. Если искать жильё, по стоимости приближенное к адекватному показателю, то процесс будет гораздо эффективнее. Средняя цена предложений в Алматы на этой неделе составляла 355 200 тенге, а в Астане — 342 300 тенге.

6. Люди по году квартиру продать не могут, нет спроса

В этом году средний срок размещения объявления на сайте составлял примерно два месяца. И, как выяснилось, продать квартиру за это время реально. Совместно со специалистами IAgent (сервис для профессионалов в сфере недвижимости) «Крыша» провела исследование, в результате которого выяснилось, что в первый месяц размещения, как правило, реализуется примерно 10 % выставленных на продажу квартир, за три месяца — 30 %, за полгода — 50 %. Всё зависит от расположения объекта, его состояния и цены.

Выборочный мониторинг показал, что стоимость объекта за время экспозиции меняется 3–5 раз. Особенно если изначально запросы были завышены. Чаще всего сумма снижается до 15 %. Например, цена однокомнатной квартиры, размещённой на «Крыше», к моменту продажи зачастую ниже первоначальной на миллион или полтора миллиона тенге.

7. Нужно срочно избавляться от вторички

С тех пор как в Казахстане стала активно развиваться сфера строительства и появились первые ЖК, слухи о том, что вторичный рынок сдаст позиции, не утихают. На деле же при поиске жилья на «Крыше» пользователи ограничивают год постройки следующим образом: в Алматы предпочитают дома не старше 18–20 лет, в Астане этот диапазон уже: 5, 7, 10 лет. (Причём учитывая, что спрос на жильё на левом берегу гораздо выше, чем в старой части города, с продажей вторички, особенно по завышенной цене, могут возникнуть проблемы).

Другая сторона этой гипотезы связана с залоговой политикой банков. В случае если придётся использовать жильё как гарантию, допустим, при покупке другой недвижимости, будет важен год постройки. Лимит у всех банков разный. Но зачастую возраст дома не должен превышать 40–50 лет. То есть хрущёвки 60–70-х годов уже теоретически выпали из этого поля, и такой залог БВУ примут только в индивидуальном порядке и лишь после детального изучения ситуации.
Впрочем, учитывая, что ипотечная сфера пребывает в глубокой коме, ориентация на этот принцип неактуальна.

8. Госпрограмма приведёт к снижению цен на рынке

О том, что жильё, вводимое по госпрограмме, повлияет на ценовую ситуацию на рынке, как ни странно, впервые заговорили в правительстве. Но каких-то объективных индикаторов и возможностей контролировать положение давлением на стоимость, конечно же, не было.

Практика показывает, что масштабов строительства социальных ЖК для такой коррекции цен недостаточно. Запланированный объём ввода, 1.5 млн квадратов, не может значительно отразиться на рынке. В первую очередь потому, что у этого сегмента уже есть определённая целевая аудитория. Дефицит недвижимости сохраняется, и его уровень ещё не скоро приблизится к приемлемым в развитых странах значениям.

9. Инвестиции в недвижимость всегда выгодны

Того, кто полагает, что на сдаче жилья в аренду удастся быстро разбогатеть, ждёт разочарование. Дело в том, что, по расчётам сайта «Крыша», основанным на данных Комитета по статистике РК, средний срок окупаемости инвестиций в жильё составляет 13 лет, а доход от аренды жилья редко превышает 8 % годовых. Это меньше, чем вознаграждение по тенговым депозитам. Но недоверие к банкам, огромные валютные риски, специфические проблемы с ведением бизнеса и отсутствие других возможностей достойно использовать капитал не оставляют выбора. Надёжный фондовый рынок в стране так и не зародился. Недвижимость была и остаётся чуть ли не единственным инструментом для вложения денег. А вот для получения сверхприбыли, увы, время неподходящее. Тем более процент по ипотеке, в случае, если недвижимость приобретается в кредит, аренда, скорее всего, не перекроет.

10. Все новостройки ненадёжны и скоро рухнут

Данному убеждению поспособствовали печальные события, произошедшие за последнее время на рынке первичного жилья, преимущественно возведённого по госпрограммам. Это и трагически известная «Бесоба», внезапно рухнувшая в Караганде, и недавно накренившаяся многоэтажка в мкр «Алгабас» в Алматы, и треснувшая по швам уральская новостройка. И это только те примеры, в которых не заметить нарушение строительных норм и правил просто невозможно. Однако есть объекты, где недоделки и различные ошибки строительных компаний становятся явными позже. И они, пусть и не столь значительные, формируют мнение большинства.

И вот здесь, справедливости и объективности ради, хотелось бы отметить, что новостройки новостройкам рознь. Новое жильё может быть качественным, не говоря уже о том, что оно просторнее старого и предусматривает наличие неплохой инфраструктуры. Здесь лишь важно при выборе застройщика учитывать такие факторы, как наличие крупных проектов в портфеле стройфирмы, опыта, хорошей репутации, количество лет присутствия на рынке. А также внимательно осматривать квартиру при её приёмке.

Мы перечислили лишь малую часть популярных рыночных убеждений. На самом деле таких мифов гораздо больше. Доверять слухам или разобраться в них более детально? Выбор есть у каждого.

На сегодняшний день «Крыша» предлагает массу инструментов, которые позволят самостоятельно оценить состояние рынка: индекс цен, опция поиска по карте, бесплатная виртуальная оценка недвижимости, возможность видеть объявления исключительно от хозяев.