С 1 января 2016 года в законную силу вступили поправки, ограждающие заёмщиков от рисков. Помимо запрета на оформление валютной ипотеки (банки вправе сделать исключение только для граждан, получающих заработную плату в инвалюте), финансовые институты запретили менять условия кредитного договора и установили новую очерёдность погашения долга — в первую очередь уплачивается основная сумма долга, после — проценты и штрафы. Кстати, размеры последних также ограничены.

Таким образом, условия для получения кредита на покупку недвижимости в настоящее время самые благоприятные, но, как выяснилось, только с одной стороны. С другой — в период нестабильной экономической ситуации из-за роста валютных рисков и количества просроченных кредитов — банки приняли решение о пересмотре подходов к кредитованию, увеличив процентные ставки и размер комиссий. Об этом намерении банкиры сообщили ещё в декабре прошлого года.

По данным обзора кредитного рынка, опубликованного Нацбанком, 23 % опрошенных банков заявили об ужесточении кредитной политики по ипотеке с начала 2016 года. На деле всё оказалось гораздо хуже: одни банки ужесточили требования к потенциальным заёмщикам и увеличили ставки, другие вовсе отказываются оформлять ипотеку.

Банки пересчитывают свои риски

Так, на неопределённый срок приостановлен приём заявок на ипотечное кредитование в таких банках, как Банк ЦентрКредит, ForteBank, Сбербанк и Банк ВТБ. Менеджеры финансовых институтов поясняют, что в связи с изменением условий на рынке кредитования возобновление выдачи ипотеки возможно только в случае стабилизации экономической ситуации в стране.

В тех банках, где ипотечные кредиты всё ещё оформляют, заметно изменились условия кредитования. Во-первых, работники большинства банков сразу заявляют, что приоритетными являются заявки от обслуживающихся в их компаниях клиентов. Проще говоря, если у вас нет лицевого счёта, депозита или зарплатной карточки того финансового института, в котором вы желаете кредитоваться, то ваши шансы невелики. Как, к примеру, в случае с АТФБанком, где, чтобы стать «своим», необходимо иметь открытый как минимум полгода назад депозитный счёт.

Во-вторых, несколько банков увеличили сумму первоначального взноса и сократили срок кредитования. Так, например, в банке Казком максимальный срок кредитования теперь составляет 10 лет. При этом в начале необходимо внести первоначальный взнос в размере 50 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Для сравнения: в прошлом году достаточно было и 10 %. В Нурбанке первоначальный взнос на сегодняшний день составляет не менее 36 % (44 % в случае покупки частного дома) против 20 % в прошлом году.

Изменились требования банков и к доходам потенциальных заёмщиков. К примеру, в Казкоме рассматриваются заявки с указанием заработной платы 250 000 тенге и выше, в Altyn Bank — 200 000 тенге. Возможно привлечение созаёмщиков.

С начала года в большинстве финансовых институтов выросли процентные ставки по кредитам. К примеру, если в прошлом году Нурбанк выдавал ипотеку под 15.4 % годовых, то сейчас минимальная ставка составляет 24 %. К слову, многие банки по-прежнему оглашают только базовую или номинальную процентную ставку, то есть без учёта инфляции, различных комиссий и т. д. Реальную, или эффективную, ставку можно узнать только после рассмотрения персональной заявки в банке. Как правило, она выше базовой на 1.5 % и более.

Что касается самой недвижимости, на приобретение которой оформляется кредит, то здесь требования также изменились по сравнению с прошлым годом. Теперь большинство банков кредитует лишь вторичное жильё, год постройки которого не ранее 1965 года. Квартиру в строящемся доме оформить в ипотеку не получится. А для новостроек существуют специальные программы, в которых участвуют только определённые жилые комплексы от строительных компаний — партнёров банка. Следует отметить, что, к примеру, в Казкоме невозможно оформить частный дом в ипотеку, а в Altyn Bank кредиты выдают лишь на жильё из кирпича и монолита.

Ипотечный рынок рухнет?

Отечественные эксперты отказываются давать какие-либо прогнозы на будущее. Ситуация сложная. Сейчас понятно лишь одно: инфляция и девальвация значительно ухудшили платёжеспособность потенциальных заёмщиков, что несомненно скажется на снижении объёмов ипотечного кредитования. По словам директора отдела по развитию бизнеса Первого кредитного бюро Асем Нургалиевой, текущая ситуация вполне может спровоцировать спрос на арендное жильё в связи с набирающим силу трендом — арендой жилья на долгое время.

А вот специалисты московского агентства кредитных рейтингов и аналитических исследований Fitch Ratings спрогнозировали казахстанским банкам рост объёма проблемных активов. По их данным, большинство банков РК в последние два года столкнулись со значительным увеличением долларизации депозитов, вследствие чего рост долларизации балансов привёл к увеличению доли валютных кредитов, которую будет сложно существенно уменьшить в среднесрочной перспективе.

Уже после опубликования статьи в редакцию поступила информация от Казкома о приостановлении выдачи ипотеки.