Уже не раз заявления республиканских властей о вводе в эксплуатацию доступного жилья по государственным жилищным программам будоражили умы казахстанцев. Большая часть населения после таких сообщений ожидает снижения цен на рынке жилой недвижимости.
«Крыша» с помощью экспертов решила разобраться, действительно ли новые дешёвые квадратные метры изменят ситуацию в лучшую сторону.

Напомним, 15 февраля на селекторном заседании правительства РК министр национальной экономики Ерболат Досаев заявил, что в текущем году в эксплуатацию будет введено более 1.5 млн кв. м доступного жилья, или 29 400 квартир.
Градация цен будет следующей. Стоимость 1 кв. м для вкладчиков ЖССБК без учёта инженерных коммуникаций в Астане и Алматы не будет превышать 180 тыс. тенге, в остальных регионах — 140 тыс. тенге.
Жильё, построенное при поддержке частных застройщиков, в обеих столицах будет стоить 240 тыс. тенге за квадрат, в остальных регионах — 200 тыс. тенге за 1 кв. м.
По линии акиматов цена жилья не будет превышать 200 тыс. тенге в Астане и Алматы и 180 тыс. тенге — в остальных городах РК. При этом ежемесячный арендный платёж за жильё без выкупа в обеих столицах составит 640 тенге за 1 кв. м, в других регионах — 550 тенге за квадрат. За выкуп каждого 1 кв. м арендного жилья в Астане и Алматы придётся заплатить 1 230 тенге, в других регионах — 1 110 тенге.

Строительство такого внушительного объёма жилья произойдёт за счёт переноса средств, запланированных на реализацию арендного жилья по программе «Нұрлы жол» в 2017 году.

Так как отразится выброс такого количества доступной жилплощади на рынке недвижимости?

Олжас Худайбергенов,

директор Центра макроэкономических исследований

— Снижения стоимости жилья не будет, ведь в 2015 году государство профинансировало строительство этих же полутора миллионов метров. В тенговом выражении цены будут расти, а в долларовом уже упали до уровня себестоимости и вряд ли будут падать дальше.

Нина Лукьяненко,

вице-президент Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана

— Говорить о снижении цен пока рано. Причиной всему нескончаемые списки очередников. По данным Комитета по статистике РК, на конец 2015 года общая численность нуждающихся составляла примерно 950 тысяч. Несложно подсчитать, по сколько квадратных метров (из планируемых 1.5 млн кв. м. — Прим. автора) придётся на каждого очередника без учёта их семей.

Кроме того, специалисты считают, что ввод нового доступного жилья обеспечит определённое количество квартир только на 2016 и 2017 годы и усилит конкуренцию среди застройщиков. На рынке могут появиться новые строительные компании, отличающиеся качественным строительством. Так считает президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов. Он отмечает, что с увеличением объёмов строительства появился стабильный тренд классификации жилья и разворот в сегмент экономкласса, что не замедлит сказаться на ценах.

Ермек Мусрепов,

президент КФН

— Строительство новостроек экономкласса с доступными ценами и инструментами приобретения (рассрочка, аренда с выкупом) значительно повлияет на индекс стоимости квадратного метра вторичной недвижимости в сторону понижения. Данный показатель будет варьироваться в коридоре 15–20 % в зависимости от местоположения жилплощади. В свою очередь, средняя цена 1 кв. м первички будет варьироваться в таком же коридоре (15–20 %) выше базовой стоимости квадрата доступного жилья по госпрограммам.

Сами застройщики отмечают, что запланированный объём ввода 1.5 млн квадратов по госпрограмме несильно повлияет на рынок в целом. Причина этого — определённая целевая аудитория доступной недвижимости и ряд характеристик, свойственных экономжилью.

Аян Есенов,

руководитель подразделения по продажам ТОО «Корпорация ORDA INVEST»

— Это скажется на компаниях, занимающих данные ниши. Тем, кто специализируется на строительстве домов экономкласса, будет сложнее противостоять со своим продуктом против доступного жилья. В свою очередь, компании, которые занимают сегменты бизнес-, элит- и премиум-класса, понимают, что их клиент ценит комфорт, у него есть особые пожелания к жилплощади и он будет рассматривать данный тип жилья как выгодную инвестицию.

Директор по маркетингу и продажам строительной компании Global Татьяна Неверко считает, что средняя цена за квадрат на рынке жилья Алматы может уменьшиться. В то же время спикер отмечает, что этот факт не отразится на аппетитах всех застройщиков.

Татьяна Неверко,

директор по маркетингу и продажам строительной компании Global

— Спрос на разные категории жилья разнится. Качественно возведённая жилплощадь всегда будет держаться в цене и пользоваться спросом. Цена коммерческого и доступного жилья отличается не только в силу условий программ, но также из-за разницы в подходах к реализации концептов застройки и классности проектов.

Более того, крупные застройщики, проводя грамотную маркетинговую политику, несмотря на подорожание себестоимости строительства, даже не пытаются перейти в сегмент экономжилья и курсировать между ценами. Они считают, что соотношение цены и качества их объектов является приемлемым для определённого круга покупателей, поэтому намерены и дальше оставаться в своих нишах, пока не изменится реальный спрос на рынке. Некоторые эксперты в конце этого года ожидают даже повышения стоимости недвижимости, особенно на вторичке.

Сайлаубек Ескалиев,

экономист, генеральный директор регионального АН «Контакт»

— Причин этому несколько. Все мы знаем, что первичный рынок отстаёт по темпам строительства. Многие застройщики из-за кризиса не вкладываются в новые проекты. Поэтому к концу этого года, а более всего в 2017–2018 годах будет ощущаться дефицит новостроек. Вторая причина — около 700 000 вкладчиков Жилстройсбербанка. Это тот спрос, который, как говорится, хочет, но пока не может. Если нового жилья будет возводиться меньше, они выйдут на вторичный рынок и обеспечат платёжеспособный спрос.

Усугубить назревающую проблему может повышение цен на новостройки и отложенный спрос со стороны покупателей. Как отмечает Нина Лукьяненко, уже сейчас многие застройщики подняли цены на свои квартиры в среднем на 3–5 %. Также на рынке недвижимости продолжается волнообразная тенденция реализации отложенного спроса: покупатели находятся в поиске, занимают выжидательную позицию на месяц-два.

Нина Лукьяненко,

вице-президент ОАРК

— Переоценённая продавцами на вторичном рынке недвижимость продолжает откат вниз, тогда как квартиры продавцов с адекватной рынку ценой успешно продаются. Жаль, что период перехода продавцов из одной категории в другую довольно длительный процесс.

При этом, по её словам, часть продавцов вторичного жилья, не получив желаемого предложения, уходит с рынка (многие объекты сняты с продажи). Эти тенденции сохранятся до конца 2016 года. Покупатели и продавцы будут продолжать привыкать к плавающему курсу, тенговым ценам и новым жизненным условиям.
Выжидательную позицию покупателей и продавцов отмечают и аналитики КФН. При этом стабилизация рынка наступит, по мнению экспертов, после дедолларизации и определения индекса средней стоимости жилья в тенге.

Ермек Мусрепов,

президент КФН

— Думаю, что во второй декаде 2016 года мы увидим окончательный переход индекса стоимости 1 кв. м недвижимости по всем секторам в тенге. В третьей-четвёртой декаде этого года определится ценовое дно, сделок станет больше, что приведёт к постепенному выходу из стагнации.

А вот по мнению Олжаса Худайбергенова, формирование цен на казахстанском рынке жилья в текущем году будет зависеть от стоимости чёрного золота.

Олжас Худайбергенов,

директор Центра макроэкономических исследований

— Если цена нефти вырастет до 50–60 долларов за баррель, то и жильё вырастет в цене, а если останется в пределах 30–40 долларов, то цены не изменятся с текущих уровней. Сейчас падение уже состоялось, в тенге цены выросли на 10–15 %, а в долларовом выражении снизились на 30–40 %.

Резюмируя мнения экспертов, а также учитывая численность населения Казахстана (более 17 млн человек) и обеспеченность каждого жителя жильём (в среднем 18–19 кв. м), можно утверждать, что наша страна ещё нескоро сможет хоть ненамного приблизиться к показателям стран даже ближнего зарубежья (к примеру, на каждого россиянина приходится по 25 кв. м), не говоря уже о дальнем (в США 65 кв. м на душу населения).

Исходя из этого и принимая во внимание кризисные явления на рынке недвижимости, Казахстан нескоро сможет ощутить реальную ценовую выгоду от строительства государственного жилья.