Какие квартиры трудно продать

Автор: Инна Пчелянская

Квартиры продаются по-разному: одни находят покупателя быстро, другие месяцами стоят без интереса, особенно это заметно в момент продажи. Об этом важно помнить и тем, кто покупает жильё для перепродажи. Ошибка в выборе может надолго заморозить деньги.
Чтобы избежать таких ловушек, Krisha.kz узнала у экспертов, какие квартиры продаются хуже всего и почему их покупка часто оказывается инвестиционно неудачным решением.

1. Квартиры без ремонта

Покупатели всё чаще выбирают готовые варианты: с современным ремонтом и минимальными вложениями после покупки. Причины — старые трубы, проводка, окна, двери. За всё придётся платить после сделки.

Наталья Калмыкова, АН SWEET HOME
— Покупатели стали гораздо рациональнее: они оценивают не только цену квартиры, но и будущие вложения в ремонт. Даже в хорошем районе жильё без обновления продаётся дольше — спрос смещается к новым домам или к вторичке с уже готовым ремонтом.
Если не хочется, чтобы квартира зависла в продаже, есть два пути: привести её в базовый порядок или сразу корректно заложить дисконт в цену. Покупатель должен понимать, что его будущие расходы учтены.

2. Старый жилой фонд

В Казахстане примерно каждая третья сделка проходит через ипотеку. Без неё круг покупателей резко сужается. Уже сейчас банки не кредитуют каркасно-камышитовые, саманные, деревянные дома и жильё старше 60 лет.

Если планируете перепродажу через несколько лет, учитывайте год постройки и материал дома: низкая ликвидность может обернуться проблемами при продаже, даже если цена сегодня кажется выгодной.

Стоит ли покупать неликвидные квартиры

3. Проблемы с документами

Ошибки или несоответствия в документах могут тормозить продажу.
Нужно проверить:

Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарение, решение суда и др.).
Технический/кадастровый паспорт.

Данные должны совпадать с фактическим состоянием квартиры и собственником. Квартира не должна быть в залоге или аресте, а судебные споры делают сделку невозможной.
Поэтому приводите документы в порядок заранее, иначе продажа затянется.

Как узнать о квартире всё: изучаем техпаспорт

4. Неузаконенные перепланировки

Любые изменения должны быть отражены в техпаспорте. Если стены перенесены, а документов нет, банк ипотеку не даст, и треть покупателей автоматически исчезает.
Даже узаконенные перепланировки некоторые банки рассматривают настороженно. Всё это лучше выяснять заранее.

5. Неудобная планировка

Большая площадь квартиры не гарантирует быструю сделку. Покупатели охотнее берут не большие квартиры, а с более полезной площадью.

Проблемные квартиры:

длинные коридоры, «мёртвые зоны», куда трудно поставить типовую мебель;
маленькие кухни — 6 кв. м и менее;
совмещённые санузлы;
отсутствие балкона или лоджии.

Если вы никогда не продавали квартиру и боитесь что-то упустить, можно доверить это профессионалам. Крыша Агенты проведут сделку спокойно и безопасно — от звонка до передачи ключей.

6. Первый и последний этаж

Многие покупатели отсекают эти варианты сразу.

Первый этаж — из-за шума, безопасности, сырости.
Последний — из-за протечек крыши и жары летом.

При этом, по словам экспертов, смягчить это может общее состояние дома: ухоженный двор, чистый подъезд, отремонтированная крыша. Но торг почти неизбежен, лучше иметь его в виду.

7. Плохой вид из окна и общее состояние дома

Окна на стройку, парковку, мусорные баки — дополнительный минус.
Обветшалый фасад, запах сырости, мусор в подъезде тоже сразу портят впечатление.
На такие квартиры придётся корректировать цену либо сначала проводить ремонт или другие необходимые работы через КСК/ОСИ.

Дмитрий Воронин, АН New Stage Real Estate
— Большинство покупателей считают наиболее ликвидными квартиры на средних этажах — их проще продать и легче купить «для себя». Верхние этажи чаще выбирают иногородние покупатели или молодые люди, а первые — люди старшего возраста.
Что касается вида из окна — он напрямую влияет на цену. Квартиры с хорошим видом на парк, озеро или панораму города обычно стоят дороже аналогичных по площади. А вот неудачный вид снижает привлекательность объекта. Продать такую квартиру можно, но, как правило, уже с дисконтом к рыночной цене.