Квартира под аренду кажется простой инвестицией: купил, сдал и получаешь деньги. Но доход могут съесть ремонт, простой между арендаторами, налоги и содержание. А рост цены в будущем вообще никто не гарантирует.
Разбираемся с экспертами, как оценить квартиру до покупки.

1. Смотрите на локацию и спрос

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — Для меня на первом месте — локация и перспектива развития территории. Мы уже видели такие примеры в Алматы и Астане, когда районы после появления нормальной инфраструктуры существенно прибавляли в стоимости. Нужно смотреть не только на то, что находится вокруг дома сегодня, но и что появится через 3–5 лет: дороги, школы, общественный транспорт, коммерция, новые жилые проекты и другие точки притяжения.

Жаксылык Мухамедин, Крыша Агент, директор агентства Volshebniki  
 — Важен будущий спрос. Главный вопрос — кто будет снимать эту квартиру сейчас и почему она останется востребованной через несколько лет. Квартира должна находиться рядом с центрами притяжения, вузами и популярными местами. Либо это должны быть активно развивающиеся районы с хорошей перспективой.
Сейчас вырос спрос на жильё бизнес-класса. Важны не только метраж, но и сам дом, его окружение и соседство.

2. Считайте чистую доходность

Из дохода от аренды вычтите ремонт, мебель и технику, налоги и простой между арендаторами. Затем сравните результат с другими вариантами вложений. Например, с депозитом.

По словам экспертов, сейчас многие держат деньги на вкладах под 20%, поэтому в отдельных случаях депозит может оказаться выгоднее и проще.

3. Не закладывайте рост цены 

По словам Имрана Османова, перепродажа может быть интереснее, если квартиру удалось купить ниже рынка или есть понятная причина для роста цены: новая инфраструктура, улучшение транспорта или растущий спрос.

— Просто покупать сегодня новостройку и рассчитывать, что через два года она обязательно станет значительно дороже, я бы не стал, — добавил эксперт.

Поэтому рост цены лучше считать бонусом, а не основой инвестиции.

4. Сравните несколько квартир

Жаксылык Мухамедин приводит два примера из Астаны:

  • Однушка в ЖК GreenLine Aura бизнес-класса с мебелью и техникой продана за 38 млн тенге. Аренда составит 350 тыс. тг/мес. Окупаемость около девяти лет.

По словам эксперта, здесь растут и цены на квартиры, и арендные ставки. Спрос поддерживают в том числе трудовые мигранты и иностранцы.

  • Полуторка на правом берегу продана за 25 млн тенге. Ожидаемая аренда около 200 тыс. тг/мес. Окупаемость чуть больше 10 лет. При этом цена таких квартир растёт медленнее.

Более дешёвая квартира необязательно выгоднее. Сравнивайте цену, аренду и окупаемость.

Спикер добавил: Аренда в Астане заходит в прайм-эру. Ставки выросли примерно на 25–30%, а значит, и срок окупаемости квартиры сократился.

5. Учтите риски

Доход может снизиться, если квартира будет простаивать, понадобится ремонт, арендатор задержит оплату или испортит имущество. Снизить риски помогут финансовый запас, проверка жильцов и хороший договор.

Как безопасно сдать квартиру: проверяем арендатора и учитываем важные параметры

Юристы Krisha.kz составили образцы договора аренды и акта приёма-передачи имущества. Образцы документов здесь

6. Не вкладывайте всё в одну квартиру

Имран Османов советует по возможности разделять капитал: часть оставить на депозите, часть держать в золоте, а часть сохранить для других возможностей на рынке недвижимости.

— Квартиру я бы купил только при наличии конкретного преимущества — хороший дисконт, сильная локация либо понятный потенциал роста. То есть недвижимость я не исключаю. Но покупать квартиру просто потому, что «недвижимость всегда растёт», сейчас, на мой взгляд, неправильная стратегия. Каждый объект должен выигрывать у альтернативных инструментов конкретной математикой, — добавил эксперт.

Чек-лист перед покупкой квартиры в аренду

Перед тем как вносить деньги, проверьте:

  • Цену похожих квартир.
  • Спрос на квартиру.
  • Доход от аренды после расходов.
  • Срок окупаемости.
  • Риски простоя и дополнительных расходов.
  • Возможность продать квартиру.
  • Другие варианты вложения денег, например депозит.

Полезные материалы:
Аренда квартир подорожала в Казахстане: где сильнее всего выросли цены
За сколько можно купить однушку в Казахстане
Пенсионные на депозитах Отбасы банка: 6-летнего срока больше нет
Обязательное страхование жилья: как это будет работать