Как изменятся цены на квартиры этой осенью? Ждать ли снижения и в каких городах это произойдёт вероятнее всего. Эксперты прогнозируют рост торга, скидки и рассрочки.
Разбираемся, что будет с рынком недвижимости Казахстана до конца ноября.

Резюме

  • Первичка: массового снижения цен не будет. Застройщики скорее будут давать больше скидок, рассрочек и бонусов. Реальные цены с учётом скидок и рассрочек могут снизиться на 3–7%.
  • Вторичка: торг по переоценённым квартирам может доходить до 10%. В первую очередь коррекция может затронуть старый фонд, особенно панельные дома.
  • Астана может отреагировать раньше, Алматы — оказаться устойчивее из-за миграции и высокого спроса на аренду.
  • Цены от снижения держат инфляция, ипотека, льготные программы и рассрочки.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 — Резкого снижения цен на первичное жильё осенью не будет. Рынок останется стабильным. Спрос может снижаться, но застройщики не будут массово снижать цены. 
При этом реальные условия покупки могут становиться выгоднее за счёт скидок, рассрочек и индивидуальных уступок при сделке.

Важно, что за последние полтора года новостройки подорожали во всех крупных городах. Рост составил от 11.3% в Шымкенте до 63.9% в Актау.
В Астане цены выросли на 32.9%, в Алматы — на 23.1%, в Караганде — на 59.5%.

Летом рынок перешёл в спокойную фазу, но уже в августе почти все города вернулись к небольшому росту. Сейчас речь скорее о стабилизации цен на достигнутом уровне, чем о новом резком подорожании.

Есть и факторы, которые не дают ценам заметно снизиться. По данным Бюро национальной статистики, затраты на строительство 1 кв. м жилья по стране выросли в среднем на 3.1% за год. Дополнительную нагрузку создают налоги и новые требования к застройщикам.

Снижение цен раньше всего может проявиться в дорогих сегментах: бизнес- и элитклассе. Здесь меньше покупателей, которые используют госпрограммы, поэтому спрос сильнее зависит от наличия у покупателей свободных денег.

В Астане цены на дорогие сегменты уже стабилизируются. В городе 122 ЖК — 39% от всех отслеживаемых комплексов по стране. При таком объёме предложения столица быстрее реагирует на изменения спроса.

В Алматы за 17 месяцев первичка подорожала на 23.1%, вторичка — на 3.7%. Если спрос на дорогие новостройки ослабнет, застройщикам придётся чаще давать скидки.

В Караганде и Актау за год цены выросли на 21.8 и 44.4%, поэтому здесь рост может замедлиться. В Шымкенте рост заметно спокойнее — 6.5% за год.

В массовых сегментах — эконом- и комфорт-классе — серьёзного изменения цен до конца года мы не ожидаем. В августе средняя цена составляла около 428 тыс. тг/ кв. м в экономклассе и 490 тыс. тг/кв. м в комфорт-классе.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — Условий для серьёзного снижения цен я пока не вижу. Продавцы продолжают выставлять объекты с высокими ожиданиями и чаще готовы двигаться по цене уже во время переговоров. По нашей практике реальный торг составляет от 1 до 7%. По сильно переоценённым объектам доходит до 10%.

До конца ноября я скорее ожидаю не общего падения цен, а снижения через торг. По рынку в целом мой ориентир — около 0–3% изменения номинальных цен в ту или иную сторону. А вот разница между первоначальной ценой объявления и фактической ценой сделки может быть значительно больше.

Удешевление в первую очередь возможно в переоценённом старом жилом фонде, особенно в панельных домах. Здесь ожидания собственников часто выше, чем готов платить покупатель.
Но многое зависит от локации. Если квартира находится в хорошем районе и сам объект ликвидный, собственнику зачастую проще снять её с продажи и подождать, чем отдавать с большим дисконтом.

По Алматы и Астане мы пока не видим какого-то резкого провала спроса. В сентябре активность традиционно спокойнее, а дальше по нашей практике с октября рынок начинает оживать и активность растёт ближе к концу года.

Что мешает ценам снизиться? Один из основных факторов — инфляция. Она сама по себе не гарантирует роста недвижимости, но поддерживает номинальную стоимость жилья через удорожание строительства, материалов, работ и земли.

Второй фактор — доступность ипотеки. Если появляются новые программы или становится доступнее финансирование, дополнительный спрос достаточно быстро выходит на рынок. При этом есть и ограничение — платёжеспособность населения. Поэтому я сейчас не жду ни резкого падения, ни какого-то бесконечного роста.

Базовый сценарий на осень — относительно стабильные цены, больше торга по переоценённым объектам и постепенное восстановление активности покупателей к концу года.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— Условия для снижения цен есть. В августе количество сделок снизилось на 13.5% за год и на 3.6% за месяц. Но для первичного рынка это запаздывающий показатель. Квартира могла быть фактически продана раньше через бронирование, долевое участие или рассрочку, а в статистике сделка появится позже. Поэтому только по сделкам нельзя судить о текущем спросе.

До конца ноября я ожидаю небольшую коррекцию официальных цен — в пределах 0–2% от августовского уровня. При этом реальные цены с учётом скидок и рассрочек могут снизиться на 3–7%.

Скорее всего, изменения сначала появятся не в официальных прайсах, а в условиях покупки: застройщики будут чаще предлагать скидки, рассрочки, ремонт, парковочные места и другие бонусы. И только потом, если спрос продолжит слабеть, может начаться снижение цен в прайс-листах.

Сильнее изменения могут проявиться в Астане. В августе зарегистрированные сделки здесь снизились на 32.3% за год при росте цен на новостройки на 15.9%. Но и здесь важно смотреть не только на регистрацию сделок, а на продажи новых очередей, остатки квартир и условия от застройщиков.

На вторичном рынке удешевление может начаться быстрее у собственников, которым нужно продать квартиру в короткий срок.

Алматы может оказаться устойчивее. Здесь спрос поддерживают миграция, ограниченное предложение земли и высокий спрос на аренду. Поэтому изменение может быть слабее.

Цены от снижения удерживают ипотека, льготные программы и рассрочки от застройщиков. Они поддерживают спрос. При этом по рассрочкам пока мало открытой статистики, поэтому их влияние на рынок сложно оценить.

Осенью спрос обычно выше, чем летом. Но сезонный фактор сам по себе не гарантирует роста цен.

Стоимость строительства пока растёт медленнее цен на первичку: стройматериалы для компаний подорожали на 3.5% за год, общий индекс цен в строительстве — на 10.3%. Поэтому сама себестоимость сейчас не объясняет рост цен на новостройки. Но если затраты продолжат расти, застройщикам будет сложнее снижать цены.

Прогноз по ценам на осень — не резкое падение, а постепенное увеличение скидок и рассрочек. Для заметного снижения официальных цен нужны одновременно слабый спрос, рост предложения и отсутствие новых стимулов для покупателей.

Полезные материалы:
Рынок жилья просел в Казахстане — сделки за август
Новые правила сделок: теперь нельзя выбрать любого нотариуса
Как оформить сделку по доверенности и сколько это стоит