Квартиры похожи: одинаковая площадь и ремонт. Но почему одна стоит 10 миллионов, а другая — 40. Как так получается? Откуда вообще берутся цены на рынке?
Эксперты рассказали, что действительно влияет на стоимость.

Локация — 80 % цены 

На цену квартиры больше всего влияет расположение. Это подтверждают все эксперты.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — Всё начинается с локации. Квартира в «золотом квадрате» Алматы может стоить в 3–4 раза дороже аналогичной по площади в пригороде. И это абсолютно логично.
На локацию приходится около 80 % цены.
Далее идёт площадь — примерно 15 %, и только оставшиеся 5 % — это детали: ремонт, вид из окна, этаж, мебель и прочее.

Что ещё влияет на цену 

Александр Бикетов, риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners  
 — Кроме района, есть и другие факторы, которые покупатели и продавцы часто упускают. Это:
— тип дома и класс жилья. Кирпич, панель или монолит — цена будет разной даже при равной площади;
— планировка. Улучшенные и нестандартные планировки ценятся выше;
— этаж. Обычно самые дешёвые — первый и последний;
— расположение в доме. Угловые квартиры или окна на шумную улицу — минус в цене;
— состояние квартиры. С ремонтом — дороже, в черновой отделке — дешевле.

Ремонт: всегда ли плюс? 

Ремонт часто переоценивают. Он добавляет в среднем от 10 до 25 % к цене, но для одних «дизайнерский ремонт» — мечта, а для других — «всё равно переделывать». 

— Если квартира в «черновой» отделке, она привлекательна для тех, кто хочет сделать всё под себя, но тогда цена должна быть ниже. В случае «косметики» — прибавка может быть минимальной. А вот если квартира действительно готова к жизни и визуально «цепляет» покупателя — это сильный аргумент при продаже, — уточняет Имран Османов.

По словам Александра Бикетова, покупатели стали чаще выбирать готовые к проживанию квартиры, особенно с мебелью и техникой. Но важно указать, что входит в цену — не все готовы доплачивать за диван, который им не нужен. 

Ошибка в цене = потеря времени и денег 

Главная ошибка продавцов — завышение цены на эмоциях.

— Собственники завышают цену, ориентируясь на эмоции, ремонт, воспоминания, но не на рынок. В итоге ждут, следят за звонками, смотрят на просмотры, «щупают» рынок, теряют недели, а иногда и месяцы. А потом всё равно приходят к снижению только уже не на 1–2 %, а на 5–10 % и больше, потому что объект успел «залежаться». Цена падает ещё сильнее, чем если бы изначально была адекватной. Плюс нервы, разочарование, ощущение упущенного времени и клиентов, которые могли бы купить на старте. Поэтому правильная цена вначале — это не просто стратегия, это способ сохранить деньги и психику, — говорит эксперт Krisha.kz.

Он акцентирует: чем дольше квартира находится в продаже, тем меньше к ней интерес — у покупателей возникает ощущение, что с ней что-то не так.

Даже если позже снизить цену до рыночной, объект уже воспринимается как «залежалый», и это требует дополнительных уступок. В результате продажа может затянуться на недели, а то и месяцы. 

На практике около 80 % сделок совершаются после снижения цены. Поэтому чем ближе цена к рыночной с самого начала, тем быстрее и выгоднее пройдёт сделка.

Как понять, что вы ошиблись в цене

  1. Прошло две недели, а звонков нет.
  2. У соседей дешевле — и их квартиры покупают.
  3. На показах покупатели говорят: «Дорого».

— Первые 14 дней после размещения объявления самые важные. Именно тогда приходят мотивированные покупатели. Не попали в их зону внимания — продать будет сложнее, — отметил Имран Османов.

Стоит ли ждать подходящего сезона? 

Нет волшебного времени для продажи — хорошие квартиры уходят всегда.

— Ждать осени или весны, чтобы продать выгоднее, — значит потерять текущих покупателей. А потом ещё и уступать в цене, — предупреждает Имран Османов. 

Хотя сезонные всплески всё же есть.
— Например, однушки лучше продаются в августе, когда начинается учебный год, — отмечает Александр Бикетов. 

Квартира не продаётся: что делать? 

  • Проверьте объявление: фото, описание, заголовок.
  • Сравните с конкурентами: не только цену, но и подачу.
  • Добавьте видеообзор, подключите продвижение.
  • Корректируйте цену.

— Продают не объявления, а люди. Будьте открыты к диалогу, гибки в переговорах, — советует Имран Османов. 

Как покупателю не переплатить? 

Если вы покупатель, понимание цены — ваш главный козырь. Сравнивайте, уточняйте, задавайте вопросы:
— За что переплата? 
— Чем этот объект лучше аналогов? 
— Есть ли торг?

Чтобы не гадать, используйте сервис «Оценка недвижимости» от Krisha.kz. 
Он работает на базе ИИ и сравнивает объект с тысячами аналогов, чтобы вы сразу получили примерную рыночную цену. 

Цена — это язык рынка: продавца и покупателя. Если оба его понимают, легче договориться. Продавец не ставит завышенную цену и не теряет время. Покупатель торгуется по делу и остаётся в плюсе. Когда стороны говорят на одном языке, сделка проходит быстрее и без лишних споров.