Давайте вспомним, каким был 2025 год для рынка недвижимости в Казахстане. 

Редакция Krisha.kz собрала главные события, которые изменили сферу.

Квартиры сильно подорожали

Новостройки

В 2025 году квартиры в новостройках сильно подорожали. В среднем по стране цены выросли на 15.5% (+75 000 тг за каждый квадратный метр).

Рекордный рост в Алматы — почти 20%.
Остальные лидеры — Павлодар (+19.6%), Астана (+17.4%) и Конаев (+17.5%).

Причины такого роста — экономические, инфляционные и, конечно, отмена льготы по НДС для застройщиков и рост ставки с 0 до 16% с января.

Несмотря на сложности, ввод жилья в этом году ожидается высоким. За 11 месяцев в эксплуатацию ввели почти 17 млн кв. м.

Вторичный рынок

Квартиры подорожали во всех городах Казахстана*. В среднем на 8%. Снижения нет нигде.

Максимальный рост в Костанае (+14.4%). Минимальный — в Туркестане (+3.3%).
В Астане квартиры подорожали на 13%, в Шымкенте — на 10%, в Алматы — на 7.3%.

В этом году цены росли в два раза быстрее, чем в прошлом.

* Индекс средних цен предложения. Данные на 24 декабря 2025 года.

Ипотека стала недоступной

Появились проблемы с ипотекой. Она стала менее доступной. За год ставки выросли на 4-5%: с 21 в прошлом году до 25%. Особенно ухудшились условия для покупателей вторички.

Банки дважды приостанавливали выдачу ипотеки из-за пересмотра максимально разрешённых ставок и роста базовой ставки Нацбанка до 18%.
Заёмщики ждали снижения ипотечных процентов, но это перенесли на 2026 год.

Сейчас в ипотеку оформляется каждая третья сделка. В основном через Отбасы банк — 70% рынка.

Госпрограммы сужаются. Единственная новая, которую запустили в этом году, — «Наурыз жумыскер». Ипотека для рабочего класса. Ставка — от 7 до 9 %. Первоначальный взнос — от 10 %. За год её оформили 2546 человек.

По «7-20-25» условия изменили: сумма займа по городам стала больше, но появилось новое требование — отсутствие жилья за последние полтора года у заёмщика и его семьи. Лимит на все банки остался прежним — 100 млрд тенге на год. И его явно не хватает.

Активно кредитовали по ипотеке «Наурыз» — с момента запуска, за два года, выдали более 15 тыс. займов. А вот женскую ипотеку «Умай» так и не запустили.

Спрос на жильё вырос, но незначительно

Несмотря на проблемы с ипотекой, спрос на жильё был стабильным**. В этом году покупали и продавали жильё на 3% чаще, чем в прошлом. Пик активности пришёлся на август, сентябрь и октябрь: оформляли по 41 тыс. сделок в месяц.

По статистике, самое востребованное жильё — однушки и двухкомнатные квартиры.

В декабре, судя по прошлым годам, возможен рост сделок — продавцы и покупатели постараются закрыть свои потребности до Нового года.

** Данные за декабрь появятся в январе.

Появился сервис для безопасной аренды

В Казахстане заработал сервис для безопасной аренды квартир. Его запустила Krisha.kz для посуточного сегмента.

Теперь не нужно звонить по объявлениям. Онлайн-бронирование удобно для всех. Арендаторы выбирают даты, получают подтверждение, оплачивают проживание в приложении.
Владельцы обрабатывают заявки, управляют календарём, синхронизируют с другими площадками, принимают оплату и видят все брони в одном месте.

Сервис работает в трёх городах: Астане, Алматы и Караганде.

Инструкции:
Арендаторам — как снимать
Арендодателям — как сдавать

Требования для застройщиков ужесточили

В 2025 году сильно ужесточили законодательство для застройщиков. Ввели два пакета поправок. Главное — запретили продавать квартиры без договоров долевого участия и ограничили рекламу новостроек.

Впервые ввели солидные штрафы за нарушение этих норм — от 800 тыс. до 8.7 млн тенге.

Другие изменения вступят в силу с 1 января 2026 года. Основное — это запрет сделок за наличку.

На рынок сильно повлияло обсуждение Налогового и Строительного кодексов.
Застройщики поменяли проекты из-за роста НДС с 0 до 16%.
Продавцы вторички завышали ожидания.

Оба кодекса вступят в силу с 2026 года.

Очередь на жильё теперь не только для льготников

Впервые в 2025 году в очередь на жильё разрешили вставать всем желающим, а не только льготникам. Главное условие — не иметь недвижимости в течение последних 5 лет.

С мая очередь на жильё ведёт Отбасы банк. С акиматов эту функцию сняли.
Сейчас в очереди числится более 640 тыс. человек.

По КСК снова ввели изменения

Шестой год продолжается реформа сферы ЖКХ, но эффекта никто так и не видит.

В этом году сократили формы управления — оставили ОСИ и НСУ.
Поменяли статус КСК — теперь они будут работать как управляющие компании (хотя пару лет назад их планировали убрать).

Впервые ввели штрафы для управляющих за непредоставление финансовых отчётов и неоткрытие счетов на дом (текущий и сберегательный) — от 50 МРП, 216 тыс. тг.

Второй год подряд сильно растут цены на комуслуги: электроэнергию, воду и т. д. Из-за этого приняли мораторий до конца I квартала 2026 года.

Пенсионные пороги выросли

В 2025 году впервые за три года повысили пороги пенсионных накоплений. Они вырастут примерно на 10% и начнут действовать с января 2026 года.

Сейчас чаще всего деньги выводят на погашение ипотеки и пополнение депозитов в Отбасы банке.

Тренды рынка жилья на 2026 год

  1. Цены на жильё продолжат расти. Частично из-за НДС, инфляции, высокой импортозависимости, дорогой инфраструктуры проектов.
  2. Есть риск дефицита новостроек в крупных городах.
  3. Рынок будут поддерживать программы Отбасы банка.
  4. Покупатели станут жёстче в выборе, а вторичка будет дорожать выборочно.

Полезные материалы:
Что будет с рынком жилья в 2026 году — экспертное мнение
Новые правила рынка недвижимости в 2026 году
Налог при продаже квартиры: разбор правил до и после 2026 года
Как успеть снять пенсионные по старым порогам