Что будет с недвижимостью в 2026 году? Вырастут ли цены на новостройки с 1 января и что ждёт вторичку — Krisha.kz узнала о главных трендах у экспертов рынка.

Про новостройки
Про вторичный рынок

Пять главных трендов на рынке недвижимости РК в 2026 году:

  1. НДС не вызовет одномоментного подорожания жилья. Рост цен ожидается в пределах 8–10%, сильнее — в Астане и Алматы.
  2. Новых проектов станет меньше. Застройщики будут запускать меньше ЖК, что может привести к дефициту доступного комфорт-класса в крупных городах.
  3. Покупатели станут жёстче в выборе. Часть спроса уйдёт с рынка, остальные будут выбирать жильё осторожно: по цене, качеству и надёжности застройщика.
  4. Рынок продолжит держаться на госпро­граммах и партнёрских ипотеках.
  5. Вторичка — без ажиотажа. Цены будут расти точечно. В плюсе — ликвидные квартиры, старый фонд всё больше проигрывает.

Новостройки

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 —  2025 год стал для рынка переходным и напряжённым. С начала года первичное жильё подорожало на 13.9%, сильнее всего — в Астане, Алматы и Шымкенте.

Основной спрос пришёлся на эконом- и нижний комфорт-класс: покупатели спешили закрыть сделки на фоне роста цен и ужесточения ипотеки. Комфорт-класс быстрее дорожал в крупных городах, бизнес-класс рос медленнее из-за высоких ставок и ожиданий по НДС. Резкого скачка цен не было — рост шёл плавно, а во втором полугодии сделки сократились.

В 2026 году резкого роста цен с 1 января не ожидается, но удорожание продолжится — в среднем на 8–10%, сильнее — в Астане и Алматы.

Покупатели разделятся: часть уйдёт с рынка, более обеспеченные станут строже выбирать застройщиков. НДС, дорогие кредиты и новые гарантии снизят маржу, из-за чего застройщики будут осторожнее запускать проекты. Это создаёт риск дефицита комфорт-класса в крупных городах в 2026–2027 годах.

Инкара Калкаманова, аналитик BI Group 
 —  После 1 января рост цен на первичку будет умеренным и неравномерным. НДС 16% не приведёт к росту цен на столько же — застройщики смогут переложить на покупателя примерно 5–10%. Остальное компенсируется оптимизацией затрат и акциями.

Заметный рост цен ждёт новые проекты, которые стартуют в 2026-м. Почти готовые проекты подорожают минимально.

Ужесточение ипотечных требований снизит покупательскую способность, прежде всего в массовом сегменте. Сильнее всего изменения затронут стандарт- и комфорт-класс.

В результате покупатели будут дольше принимать решения и чаще искать альтернативные способы покупки. Госпрограммы и гибкие условия от застройщиков частично снизят этот риск.

Вячеслав Лазарев, директор Союза строителей Казахстана по г. Астана 
 —  По данным Союза строителей, с января новостройки подорожали в большинстве городов на более 15%, а в крупных городах — на 20%. Лидеры роста — Алматы, Астана, Шымкент, Павлодар и другие крупные города. 

Спрос был стабильным за счёт госипотек «Наурыз», «Наурыз жумыскер», «Аскери баспана», особенно в сегментах комфорт, комфорт плюс, экономкласс.
Самые активные покупатели — молодые семьи. Самые популярные квартиры — одно- и двухкомнатные.

В 2026-м ожидается снижение объёмов строительства. Рост цен — в коридоре +15–20%.

Больших изменений по ипотечному кредитованию мы не прогнозируем. На первичном рынке достаточно партнёрских ипотек (банки + застройщики). Плюс есть госипотеки. Поэтому количество сделок сохранится как минимум на уровне 2025 года.

Вторичный рынок

Наталья Калмыкова, АН SWEET HOME, Алматы 
 —  В 2025 году на вторичном рынке спрос стал более осознанным, покупатели — требовательнее. Цены в тенге стабилизировались. В старом фонде и неудачных локациях наблюдалось снижение.
Активность покупателей уменьшилась из-за ужесточения требований банков по ипотекам. В спросе были ликвидные квартиры с ремонтом и в удобных районах. Продавцы стали более гибкими, готовыми к торгу.

В 2026 году рынок жилья войдёт в период адаптации. Высокая базовая ставка Нацбанка, налоги и политика банков повлияют на количество сделок. Но покупатель останется, просто станет ещё разборчивее.

Возможно снижение активности, особенно в сегменте старых квартир без ремонта.

Прогноз по ценам — в целом стагнация. Рост вероятен лишь в элитном сегменте.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — В 2025 году вторичный рынок прошёл год умеренного роста без ажиотажа, но стал более жёстким. Покупатели стали избирательнее, это замедлило продажи.

Цены выросли на 8–14% в зависимости от региона. У многих продавцов сохранялись завышенные ожидания. Значительная часть объектов продавалась на старте с ценой на 8–12% выше рыночной. Сроки продаж к концу года выросли, но массовой коррекции цен не произошло.

Высокая базовая ставка ограничивала ипотечный спрос. Коэффициент одобрения ипотеки снизился с 29 до 23%.

На фоне обсуждения роста НДС сформировался устойчивый паттерн: «Надо брать сейчас, дальше будет дороже». Часть спроса психологически сместилась в новостройки, несмотря на более высокую цену за метр.

В 2026 году кризиса ожидать не стоит. Потребность в жилье сохранится — сделки могут вырасти, но в основном за счёт первичного рынка.
Вторичный рынок сохранит устойчивость:
— в Алматы и Астане, где спрос структурно высокий;
— областных центрах и регионах, где мало строят.

Номинально цены будут расти, следуя за инфляцией. Базовый сценарий на первое полугодие — рост цен до 7–8%, но не везде, а выборочно.

Дмитрий Воронин, АН New Stage Real Estate, Алматы 
 — В 2026-м нас ожидает переходный период. Спрос может снизиться, но есть естественные жизненные процессы, которые его активируют. Плюс миграция в Астану, Алматы.
Пострадают небольшие областные центры и города. Расти будут ликвидные варианты: одно-, двухкомнатные квартиры со сроком эксплуатации дома не более 25 лет, премиальная недвижимость, новостройки.
А вот квартиры в старом фонде, с большой площадью или в малых городах ожидает снижение цен.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— 2025 год стал точкой разворота от многолетнего перегрева рынка жилья к управляемому охлаждению. Высокая базовая ставка на уровне 18% задала жёсткие ориентиры. При таких условиях коммерческая ипотека почти невыгодна для большинства, а её сокращение помогает стабилизировать финансовую ситуацию.
Ужесточение законодательства для застройщиков и закрытие серых схем упорядочили рынок и снизили риск пузыря.

В 2026 году рынок будет охлаждаться дальше, рост цен на жильё замедлится. Более устойчивыми будут проекты под льготную и накопительную ипотеки. Инвестиционные покупки и сделки по коммерческой ипотеке просядут. Ключевую роль сохранит Отбасы банк. 

Полезные материалы:
Как успеть снять пенсионные по старым порогам
Налог при продаже квартиры: разбор правил до и после 2026 года
Стоит ли покупать неликвидные квартиры