Не успели казахстанцы разобраться в условиях стартовавшей в 2017 году жилищной госпрограммы «Нурлы жер» и взять кредиты на жильё под 10 % годовых, как государство объявило о разработке новой ипотечной программы «7-20-25». Ипотеку по ней можно взять на 25 лет по куда более привлекательной годовой ставке 7 % при наличии у заёмщика 20 % первоначального взноса.

Окончательно «7-20-25» утвердят в мае, но уже сейчас известно, что льготный заём на первичное, а может быть, даже и на вторичное жильё сможет получить любой казахстанец со стабильным доходом.

В связи с вышеуказанным krisha.kz решила узнать у экономистов, приемлемы ли условия новой программы, приведёт ли это к росту цен на недвижимость и как может в целом повлиять на рынок.

Рахим Ошакбаев, экономист, директор Центра прикладных исследований «ТАЛАП»

Безусловно, снижение стоимости ипотеки — вопрос актуальный. Первое, что мне не до конца понятно, как будет функционировать эта программа, поскольку при 7 % годовых комиссия банка должна ориентировочно составлять 4 %. То есть это должны быть деньги под 3 % годовых. Привлечь на рынке такие средства невозможно, они стоят дороже, даже те же пенсионные деньги. Доходность по ценным бумагам составляет порядка 10 %. Получается, это должен быть какой-то эмиссионный источник.

Второе, не совсем ясно, зачем создавать новую организацию, когда у нас и так уже много государственных компаний, которые занимаются проблемой ипотеки. К примеру, Казахстанская ипотечная компания, Жилстройсбербанк, «Самрук-Казына» или «Байтерек девелопмент».

По той схеме, о которой я слышал, реализация планируется за счёт привлечения средств банков, ЕНПФ и квазисектора. То есть новая ипотечная компания Нацбанка разместит облигации на рынке. Учитывая конечную ставку 7 %, скорее всего, будет применён механизм субсидирования ставки. Условно привлекать под 10 %, а отдавать её, допустим, покупая ипотечные займы банков под 7 %, в убыток себе.

Почему в РК за последние годы сменилось несколько разных программ? Честно признаюсь, я тоже задаю себе этот вопрос. Я, как обыватель, немного запутался. Их действительно очень много. Есть ЖССБК, где кредиты выдают под 5 %, если вы три года копите деньги на их депозите. Есть «Нурлы жер», которая сейчас активно рекламируется. Там заёмщик получает ипотеку под 10 % годовых за счёт государственного субсидирования в 7 %.

Многообразие различных программ создаёт некий диссонанс, и, конечно, самая разумная идея, приходящая любому здравомыслящему человеку, — почему бы всё это не объединить и не сделать одну нормальную, понятную жилищную программу. Выделить какие-то государственные компании, которые будут заниматься только этим и не плодить новых. Но это вопрос, как я понимаю, больше риторический, и он должен быть адресован правительству и Нацбанку.

В целом ипотека под 7 %, безусловно, станет лучшим ипотечным продуктом на данный момент. Он будет даже лучше, чем продукт ЖССБК. Конечно на «7-20-25» появится гигантский спрос. По программе предполагается выдать один триллион тенге, а это в два раза больше, чем ежегодный объём кредитов, выдаваемый сейчас.

Но при этом я не исключаю, что в следующем году мы увидим ещё одну новую программу. Наверное, есть смысл всё-таки убрать всё лишнее и сделать один большой продукт, который будет понятен людям и широко доступен.

Говоря о влиянии на рынок госпрограмм, можно сказать, что в прошлом году 75 % всех новых ипотечных кредитов было выдано ЖССБК. При этом жилищное кредитование за счёт рыночных источников, по сути, стагнирует. Ипотечный портфель не растёт. Как бы спрос есть, но реальные доходы падают. Поэтому, как я понимаю, цены на жильё будут расти, в том числе на ожиданиях расширения спроса.

Посмотрим, как всё это реализуют. Но пока я не вижу внятной позиции в отношении того, какая схема будет у программы и не будет ли она создавать рыночных искажений.

Один из целевых показателей «7-20-25» — это увеличение темпов строительства жилья. Считается, что на одного жителя должно строиться 10 кв. м в год. Если в программу включат вторичное жильё, то программа не так заметно повлияет на темпы.

Подчеркну, глава государства говорил, что новую программу следует широко обсудить в экспертной среде. Но пока наш Центр прикладных исследований не получал никаких предложений от Нацбанка.

Алмас Чукин, экономист

В том, что жилищных программ в РК было несколько, ничего плохого нет. С течением времени меняется экономическая ситуация, развивается бизнес. Нельзя придумать какую-то замечательную программу на все случаи жизни. В последний раз президент сказал, что сейчас у государства появились возможности и ресурсы дать людям больше льгот, профинансировать какие-то вещи. То есть стали жить лучше, богаче, появляются возможности делать госпрограммы мягче.

В целом, считаю, что новая ипотечная программа более рыночная. Предыдущие программы были не такими уж плохими, но там было две проблемы. Во-первых, жёсткие условия. Малоимущим людям было сложно собрать деньги даже на первоначальный взнос. Вдобавок ввиду относительно коротких сроков ежемесячные платежи были высокими. Во-вторых, правительство пыталось строить. Всякий раз, когда государство лезет на рынок и начинает что-то строить, ничем хорошим это не заканчивается. Государство — плохой застройщик, плохо следит за качеством и ценами. В итоге одни скандалы и недоразумения.

Программа «7-20-25» мягче по условиям. Национальный банк объявил, что для её реализации они создают специальную компанию, которая будет заниматься определением параметров финансирования. Ипотека будет идти через коммерческие банки, но им будут субсидировать процентные ставки. Сам банк выдавать под 7 %, конечно, не будет.

Думаю, новая программа, несомненно, станет востребованной. Но ею нужно правильно управлять. Нельзя открывать для всех, ведь богатые сразу скажут: «Ну что, пойду я вторую квартиру возьму». Это должна быть программа помощи, и, скорее всего, её ориентируют на молодёжь и социально уязвимые слои населения. Здесь есть ещё одна проблема: если выплеснуть на рынок дополнительные деньги, спрос возрастёт, но при недостатке предложения это приведёт к росту цен на жильё и ни к чему больше.

Мне кажется, главная идея «7-20-25» даже не в том, чтобы просто людям помочь, а в том, чтобы дать стимул экономике. Первичка — значит стройка, следовательно, новые рабочие места, новые доходы, бизнес и т. д.

За счёт запуска программы может увеличиться объём кредитов. Ипотека под 7 % — это на два процента ниже действующей на данный момент базовой ставки Нацбанка. По-моему, вполне приемлемая ставка для населения. Но один человек вряд ли потянет подобные расходы. Такая комиссия рассчитана на семью, где два работающих человека. При этом надо понимать, что жильё — самый дорогостоящий актив в рыночной экономике, который есть у человека.

Кстати, несмотря на то что пока программа рассчитана на покупку только первичного жилья, её запуск всё равно отразится на вторичном рынке. Что касается «Нурлы жер», то с момента её запуска можно отметить увеличение доли выданных кредитов, но тем не менее это относительно малая величина.

Возможность рефинансировать ипотеку для тех, кто уже взял кредит под 10 % в рамках «Нурлы жер», появится вряд ли. Рефинансирование — это уже не первичка, вдобавок новые деньги должны быть новыми, а не замещать старые.

Денис Кривошеев, экономический обозреватель

Все ранее существовавшие программы не совсем про решение жилищного вопроса, они про занятость. И с каждой последующей всё сильнее ощущается рука государства. В конкурентной среде и с правильными законами всё, чем должна быть озабочена власть, так это созданием условий для роста доходов населения и предотвращением спекуляций. Любое вмешательство, зачастую неумелое, превращает инициативы в финансовый пузырь. Пузырь, который громко лопается.

Важно понимать, что любая ипотека, она про будущее, про уверенность в завтрашнем дне, ведь нужно взять и загнать себя в долги. И если раньше считать не особо умели, то сейчас, как говорится, жизнь научила. Почему все программы про занятость? Строительство даёт огромный эффект, задействует как низкоквалифицированный, так и высокообразованный персонал, связывая свободные, а значит, проблемные ресурсы.

Будет ли востребована «7-20-25»? Высоковероятно. В конечном итоге ипотеку дают тем людям, которые в состоянии пройти по квалификационным требованиям, и они высоки: нужна достаточно большая зарплата, нужны показатели по качеству жизни. Нельзя просто так прийти и взять деньги. Если такое произойдёт, то рынок рухнет, как это было в США или у нас, когда кредиты выдавались на остановке.

Главная цель ведь вернуть деньги. При этом 7 % — это уже на уровне целевых показателей инфляции, а значит, сумма долга всё же растёт, и это совсем не маленькие деньги. За 25 лет вы фактически покупаете 2.5 квартиры при оплате нацвалютой.

Есть риски, что цены пойдут вверх, и это самое опасное. Многие уже говорят, что программы нет, а цены поднимают в её ожидании или откладывают покупку, хотя, насколько я понял, деньги будут давать только под новое жильё. И тут ещё одна засада поджидает — это качество возводимых квадратов. Основной заказчик — государство, а мы уже видели, как падали такие дома или как «весело» они горят.

Моё мнение: государство вообще должно перестать играть в финансиста, а самое правильное решение — строить арендное жильё. Мы должны понять, что собственные квадратные метры — это некая привилегия, особенно если мы говорим о крупных центрах. Право на это нужно заслужить. Следует создать условия, когда недвижимость будет иметь адекватную цену через налог на роскошь и прогрессивный налог на собственность, остальное всё сделает рынок.

«Крыша» узнала у алматинцев, можно ли с помощью новой ипотечной программы решить наболевший жилищный вопрос, а также являются ли заявленные условия приемлемыми.

Напомним, ранее запуск программы «7-20-25» также прокомментировали казахстанские застройщики.