За последние 12 лет в Казахстане реализовано несколько жилищных программ. Все они были направлены на решение одной глобальной задачи — сделать жильё доступным. С течением времени неоднократно менялись условия, операторы, механизмы финансирования и направленность господдержки. Апогеем работы правительства стала программа «Нурлы жер», в которую были интегрированы все её предшественники, включая жилищную часть «Нурлы жол» и Программу развития регионов до 2020 года.

Разработать «Нурлы жер» президент РК поручил 9 сентября прошлого года, концепция была готова уже через несколько недель. В итоге 31 декабря документ утвердили. Реализовать программу намерены в течение 15 лет. Первый этап придётся на 2017–2021 годы. За пять лет по всей стране введут порядка 53 млн кв. м жилья, на что потратят 769 млрд тенге. Всего же в рамках программы (2017–2031 гг.) направят более 1.8 трлн тенге, из них 1.2 трлн — на инженерные сети. Ожидается, что более 1.5 млн семей (165.5 млн кв. м) обретут жильё.

Редакция «Крыши» совместно с главным экспертом КДСЖКХ Сарой Курмангожиной и пресс-секретарём ЖССБК Айбаром Олжаевым изучила документ и разобралась в способах получения жилья по «Нурлы жер». Итак, всего в нём пять основных задач.

Ипотека под 10 % годовых

В свете непростой экономической ситуации в стране и при отсутствии длинных денег у банков второго уровня (БВУ) активность на ипотечном рынке фактически остановилась. В связи с этим одной из целей новой программы стало возрождение жилищного кредитования, ведь нынешняя ипотека — это высокие проценты и жёсткие входные условия.

Механизм. Правительство станет субсидировать проценты по займам со ставкой вознаграждения банков не выше 17 % годовых. То есть государство возьмёт на себя до 7 %, тем самым сократив ставку для конечного заёмщика до 10 % годовых. По условиям программы ипотечный заём не должен превышать базовой ставки Нацбанка более чем на 5 %. Если она снизится, то же самое произойдёт и с размером субсидий.

Условия. В программе могут участвовать займы, выданные в этом году и соответствующие определённым требованиям.

В рамках программы банки не взимают какие-либо комиссии, сборы и/или иные платежи, связанные с получением/обслуживанием займов и заключением договора субсидирования. За исключением случаев, предусмотренных порядком предоставления субсидий для возмещения части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным БВУ.
Кстати, при расчёте размера субсидий учитываются комиссия (КИК) за оказание услуг и уплата индивидуального подоходного налога физлица за полученный доход в виде субсидирования согласно налоговому законодательству.

Как получить? Необходимо подать заявку на жилищный кредит в банке с пометкой о субсидировании по «Нурлы жер». После одобрения БВУ заявление рассмотрит АО «КИК» — финансовый агент по этому направлению. Именно эта организация будет принимать окончательное решение о выделении средств. Взаимоотношения между банком, заёмщиком и финагентом будут регулироваться заключением типового соглашения.
В настоящее время ведётся работа по завершению регламента.

Участки под ИЖС

Одной из приоритетных задач «Нурлы жер» является развитие индивидуального жилищного строительства. Можно выделить два этапа реализации:
— стимулирование строительства на выделяемых государством участках;
— продажа готовых, построенных на выделенной земле частных домов.

В первом случае правительство намерено продолжить финансировать подведение коммуникаций к районам жилой застройки по всей стране. Только за 2017 год в рамках пилотного проекта по ИЖС планируется выделить 40 тысяч участков.

Кроме того, в программе приняты следующие стимулирующие к строительству меры:

  • бесплатное предоставление типовых проектов малоэтажных жилых домов;
  • отведение площадок и массивов под ИЖС в соответствии с утверждёнными генпланами и проектами детальной планировки;
  • обеспечение площадок инженерно-коммуникационной инфраструктурой (ИКИ) до начала строительства;
  • предоставление гражданам участков в установленном законодательством порядке.

Что касается второго вида поддержки, то в рамках реализации пилотного проекта можно будет приобрести уже готовый дом.

Механизм. Строительство малоэтажных жилых зданий в одном архитектурном стиле на выделяемой государством земле с подведёнными ИКИ будет вестись по заказу акимата единым застройщиком и/или социально-предпринимательской корпорацией.

Условия. Необходимо стоять в очереди за получением 10 соток земли при акимате. Во время подачи заявления выбрать один из типовых проектов, отличающихся между собой по квадратуре и комнатности. Если на покупку дома своих средств не хватит, можно получить льготный заём под 5 % годовых в ЖССБК. При этом иметь вклады в этом банке необязательно.

Стоимость строительства жилья не превысит 120 тыс. тенге за 1 кв. м (без учёта инженерных коммуникаций). Такую цену намерены обеспечить за счёт задействования домостроительных комбинатов и использования казахстанских строительных материалов.

Как получить? Как только подойдёт ваша очередь, следует оплатить полную стоимость дома. Для оформления кредита нужно обратиться в ЖССБК с заявлением на получение предварительного или промежуточного займа в рамках направления «Повышение доступности ипотечного кредитования» на срок не выше пяти лет. Здесь правительство субсидирует 7 % от ставки вознаграждения банка, тем самым сокращая её для конечного заёмщика до 5 %. По прошествии пяти лет, а также при переходе на жилищный заём государственная поддержка прекращается (проценты для заёмщика не изменятся). Условия получения кредита, кроме процентов, указаны в первом графике.

Взаимодействие ЖССБК с акиматами выглядит следующим образом:

  1. Акимат объявляет о реализации пилотного проекта и формирует списки очередников в соответствии с заявляемыми параметрами дома.
  2. Выдаёт очереднику направление с указанием характеристик дома для прохождения оценки платёжеспособности в ЖССБК.
  3. Банк проводит оценку и предоставляет информацию о подтвердивших её людях.
  4. Акимат формирует окончательный список очередников и организовывает строительство домов.
  5. После оформления сделок купли-продажи и регистрации договоров в уполномоченном органе местный исполнительный орган (МИО) передаёт ЖССБК правоустанавливающие и идентификационные документы для оформления займа.
  6. ЖССБК выдаёт займы под залог индивидуального дома с участком, переданным акиматом очередникам в долгосрочное временное возмездное землепользование.
  7. Передача участков в собственность осуществляется МИО при полной оплате стоимости строительства.

На данный момент проект является пилотным. По итогам его реализации будет принято решение о дальнейшем применении.

Арендное жильё без выкупа

Квартиры через фонд арендного жилья будут предоставляться без права выкупа для социально уязвимых слоёв населения из числа очередников при акиматах. Начиная с 2017 года для этих целей ежегодно начнут выделять деньги из республиканского бюджета — по 25 млрд тенге.

Условия. Жильё будет сдаваться по сниженным арендным ставкам, не включая затрат на коммунальные услуги.

Как получить? Необходимо стоять или встать в очередь в акимате по месту регистрации на получение жилья и соответствовать требованиям. При этом попадать под одну из категорий:

  • инвалиды и участники Великой Отечественной войны (лица, приравненные к инвалидам и участникам ВОВ);
  • инвалиды I и II группы;
  • семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
  • лица, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом правительством РК;
  • пенсионеры по возрасту;
  • дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие двадцати девяти лет, потерявшие родителей до совершеннолетия;
  • оралманы;
  • лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
  • многодетные семьи;
  • семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полёта в космическое пространство, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;
  • неполные семьи.

Недвижимость распределят в порядке очереди в соответствии с законодательством РК.

Кредитное жильё через систему жилстройсбережений

Не менее 50 % от всего вводимого акиматами кредитного жилья распределят среди вкладчиков ЖССБК, являющихся очередниками. Оставшаяся часть будет предлагаться другим вкладчикам банка.

Механизм. Власти намерены контролировать ход строительства, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и возврат средств за счёт выкупа квартир вкладчиками ЖССБК. В зависимости от источника финансирования цена за квадрат составит 180 и 200 тысяч тенге в Астане, Алматы, Атырау и Актау и 140 и 180 тысяч тенге в остальных регионах (без учёта стоимости инженерных сетей). Кроме того, отдельную стоимость установят при привлечении средства международных организаций для финансирования строительства энергоэффективного жилья по новым технологиям. Цена будет определена исходя из рентабельности проекта и возвратности заёмных средств.

Для обеспечения оборачиваемости средств на строительство кредитного жилья с 2017 года ЖССБК будут ежегодно выделять по 24 млрд тенге в течение пяти лет. Вдобавок банк намерен использовать остаток средств, выделенных по прежним программам.

Условия. Выкуп жилья участником ведётся за счёт жилищных, предварительных и промежуточных жилищных займов, накопленных жилстройсбережений и/или собственных средств. В рамках программы общая площадь квартиры не превысит 80 кв. м (допустимое отклонение не более 5 %).

Как получить? Стать обладателем кредитного жилья акиматов по госпрограмме можно, встав в очередь в МИО, имея или не имея при этом вклад в ЖССБК.

В первом случае отбор претендентов и распределение жилья проводится на основе внутренних документов банка. То есть после наступления очереди участник будет оцениваться по балльной системе и ждать объявления пула.

Во втором случае акимат перенаправит очередника в ЖССБК на оценку платёжеспособности. Там участник должен открыть депозит, на который следует внести 30 % от стоимости жилья. Тем самым государство обеспечивает себе возвратность средств. После проверки очередника перенаправят обратно в акимат, где жильё распределят согласно спискам. Отметим, что для постановки в очередь в МИО необходимо соответствовать ряду требований.

Дешёвые кредиты для застройщиков

Финансовые институты увеличат объёмы кредитования строительных компаний за счёт субсидирования ставки вознаграждения со стороны правительства. Таким образом планируется подстегнуть строительный рынок к росту.

Механизм. Так же, как и в случае с ипотекой, государство начнёт субсидировать 7 % от ставки вознаграждения банков по кредиту не выше 17 % годовых, что сократит ставку для конечного заёмщика до 10 %. Финансовым агентом по этому направлению станет ФРП «Даму».

Условия. При получении займа частный застройщик обязан предложить не менее 50 % построенного жилья вкладчикам ЖССБК по фиксированным ценам реализации квадратного метра:
— до 260 тысяч тенге в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах,
— до 220 тысяч тенге в остальных регионах.

Как получить? После проверки документов и получения положительного заключения от БВУ на выдачу кредита застройщик должен обратиться в Региональный координационный совет для одобрения участия в программе. На основании протокола РКС заключается трёхсторонний договор субсидирования между банком, строительной компанией и финансовым агентом, в рамках которого обеспечивается выплата субсидии.

Помимо пяти вышеперечисленных задач, в программе имеются два немаловажных пункта. Один из них касается поддержки Фонда гарантирования долевого строительства, другой — реализации жилья по старым программам.

Что касается последнего, то квадраты по ним достроят и распределят на прежних условиях, но участвовать в них смогут лишь очередники, успевшие встать в очередь до конца прошлого года. В частности, продолжится реализация направлений жилищного строительства, ранее предусмотренных «Нурлы жол» и Программой развития регионов до 2020 года. Среди них:

  • арендное жильё для очередников, состоящих на учёте в акиматах, и молодых семей;
  • арендное жильё с выкупом АО «ИО «КИК» для очередников, из них 50 % для семей (неполных), супругам, которым не исполнилось 35 лет;
  • арендное и кредитное жильё АО «Байтерек девелопмент» для очередников с последующим выкупом и для вкладчиков ЖССБК;
  • коммерческое и арендное жильё с выкупом Фонда недвижимости «Самрук-Казына» (ФНСК) для всех желающих и очередников с последующим выкупом.

Отметим, что у всех направлений, приведённых выше, разнятся условия участия. Помимо этого продолжится финансирование проектов жилищного строительства Жилстройсбербанка с участием частных застройщиков и пилотного проекта сноса аварийного жилья в Астане.

Несмотря на то что новую жилищную программу уже утвердили, действовать в полной мере она ещё не начала. На сегодняшний день задействованные в ней ведомства и организации ведут разработку документов, позволяющих выполнить возложенные на них обязанности. Редакция «Крыши» продолжит следить за развитием событий.