Квартира понравилась, цена устраивает, но перед задатком стоит проверить детали. Проблемы могут скрываться в документах: незаконная перепланировка, арест, залог или даже нежилой статус помещения.
Разбираемся, какие документы попросить у продавца, что в них проверить и когда лучше не передавать деньги.

1. Узнайте, на каком основании квартира принадлежит продавцу

Попросите правоустанавливающий документ. Он показывает, как продавец получил квартиру в собственность.
Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда.

Сверьте Ф.И.О. и ИИН собственника, адрес квартиры и данные о праве собственности.

Если договор купли-продажи заключён до 1 января 2013 года, на нём должна быть синяя печать о госрегистрации. Для более поздних сделок отдельную печать не ставят — право собственности подтверждает уведомление о госрегистрации.

Примеры договора купли-продажи и свидетельства о наследовании. Свидетельство может быть оформлено другим цветом

2. Сверьте квартиру с кадастровым паспортом

Параметры жилья — количество комнат, их площадь, планировка, этаж и другие характеристики — указаны в техническом или кадастровом паспорте. Оба документа действительны.

Подробности о техпаспорте и кадастровом паспорте читайте здесь

Кадастровые паспорта выдают с 1 июля 2023 года вместо техпаспортов, например, если документ нужно обновить. При этом старый техпаспорт менять необязательно, если характеристики жилья не изменились.

Здесь проверьте:

  • адрес и кадастровый номер;
  • площадь;
  • назначение;
  • планировку;
  • этаж и этажность дома.

В графе «назначение» должно быть указано «квартира». Если это «нежилое помещение», зарегистрироваться по месту жительства не получится, а купить объект в ипотеку может быть сложнее.

Обязательно сравните план с самой квартирой. Если фактическая планировка не совпадает с документом, проверьте, узаконены ли изменения. Лучше попросить продавца привести документы в порядок до сделки, иначе заниматься этим придётся новому собственнику.

Сверьте и площадь. С 2007 года балконы и лоджии входят в общую площадь. При ипотеке банк может потребовать кадастровый паспорт с актуальными данными.

Примеры техпаспорта (1) и кадастрового паспорта (2)

3. Покупаете дом — проверьте землю

Для частного дома понадобится государственный акт на земельный участок. В нём проверьте:

  • целевое назначение;
  • кадастровый номер и площадь;
  • делимость участка;
  • план и границы.

Целевое назначение должно быть: для эксплуатации или обслуживания жилого дома. Это значит, что земля входит в категорию населённых пунктов и подходит для ИЖС и ЛПХ.

Если указано «садоводство» — это дачный участок. С регистрацией по месту жительства и ипотекой могут возникнуть ограничения.

Обратите внимание на делимость. Делимый участок можно разделить на несколько самостоятельных при соблюдении установленных требований.

Также стоит проверить, не попадает ли земля под изъятие. Сделать это можно вместе с собственником в районном или городском органе архитектуры.

4. Проверьте, нет ли залога или ареста

Попросите у продавца справку о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество. Она доступна на eGov, в eGov Mobile, а также в приложениях Kaspi.kz и Halyk Bank. Сверьте данные со всеми остальными документами.

Особенно смотрите на обременения. Если квартира находится под арестом, свободно продать её не получится. При залоге сделка возможна не во всех случаях и обычно требует соблюдения дополнительных условий.

Справку лучше запросить до передачи задатка. При оформлении сделки нотариус снова проверит все данные, потому что они действительны только на момент выдачи.

5. Сверьте данные продавца

Проверьте удостоверение личности собственника:

  • Ф.И.О.;
  • ИИН;
  • срок действия документа.

Данные должны совпадать с документами на недвижимость. Заодно проверьте срок действия собственного удостоверения, чтобы не выяснять это уже у нотариуса.

6. Проверьте долги за коммунальные услуги

Попросите последние квитанции и проверьте задолженность:

  • за электричество;
  • воду;
  • отопление;
  • газ;
  • услуги КСК, ОСИ или управляющей компании.

Лучше разобраться с долгами до сделки и зафиксировать показания счётчиков при передаче квартиры.

7. Осмотрите саму квартиру

Документы в порядке — теперь внимательно осмотрите жильё. Проверьте стены и потолок, окна и двери, сантехнику, отопление и электрику. Обратите внимание на плесень, сырость и следы протечек.

На последнем этаже особенно внимательно осмотрите потолок и верхнюю часть стен.
Если покупаете частный дом, дополнительно проверьте крышу, фундамент, участок и хозяйственные постройки.

Перед задатком проверьте главное
Продавец действительно собственник квартиры.
Данные во всех документах совпадают.
Площадь и планировка соответствуют фактическим.
Назначение объекта — «квартира».
Нет проблемных обременений.
Нет долгов по коммунальным услугам.
Состояние квартиры вас устраивает.

Не передавайте задаток по принципу «документы покажем потом». Если нашли расхождения, сначала выясните причину и только потом переходите к расчётам.

Если документы вызывают сомнения, лучше проверить их со специалистом до передачи денег.

Подобрать квартиру и провести сделку помогут Крыша Агенты — проверенные специалисты на Krisha.kz.

Полезные материалы:
Сколько стоит сделка у нотариуса в 2026 году
Как проверить, дадут ли ипотеку
Из однушки в двушку, из двушки в трёшку: сколько нужно доплатить
Три фатальные ошибки при торге за квартиру
Две ипотеки запустят в августе: кто успеет взять кредит