Этот год стал переломным для рынка жилья Казахстана. Ужесточение правил долевого строительства, изменения в ипотечном кредитовании и новые налоги кардинально поменяли приоритеты покупателей и застройщиков. 

Узнали у экспертов тренды рынка недвижимости в 2025 году, прогнозы по ценам, предложению и сделкам, а также чего ожидать в начале 2026 года.

Рассказываем обо всём подробно.

Резюме:
— Первичный рынок сохранит умеренный рост: спрос чуть вырастет, а цены на новостройки прибавят 6–8% без резких скачков.
— На вторичном цены продолжат расти из-за инфляции и спроса в крупных городах. В Алматы и Астане рост выше, чем в регионах: +5–7% до конца года, сделки: +10–12% к 2024 году.
— Мегаполисы держатся на миграции и ипотеке, регионы — в стагнации.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 — С начала года цены на первичном рынке выросли более чем на 14%. Максимально — в Астане, Алматы, Шымкенте, Актау и Караганде, где сосредоточен основной спрос.

Рост цен зависит от классов жилья*. Новостройки бизнес- и элиткласса дорожают из-за роста себестоимости строительства и спроса со стороны обеспеченных покупателей.
Комфорт-класс прибавляет умеренно, что связано с высокой конкуренцией в этом сегменте и ориентацией на массового покупателя. Эконом-класс остаётся стабильным из-за ограниченного бюджета покупателей, особенно в регионах.

Динамика цен*:
— элит: +29.5%;
— бизнес: +22.4%;
— комфорт: +1.8%;
— эконом: 0%.
*В РК жилая недвижимость делится на четыре класса: I — элит, II — бизнес, III — комфорт, IV — эконом. Принадлежность к классу напрямую влияет на цену жилья.

По наблюдениям девелоперов-членов АЗК, ядро спроса — комфорт-класс (массовый сегмент).
В регионах стабилен и эконом-класс.
В Астане и Алматы сохраняется устойчивый спрос и в бизнес-классе, в первую очередь в ЖК с высокой степенью готовности и выгодными ипотечными предложениями. При этом элит-класс всё ещё остаётся точечным.

Причины роста цен на первичке

Основная — ужесточение правил долевого строительства. Запрет на рекламу без гарантии КЖК или разрешения акимата убрал серые проекты и сместил спрос в пользу законных.

Цены подталкивают и налоговые ожидания: с 2026 года НДС вырастет до 16%. Девелоперы пересчитывают проекты, а покупатели спешат купить по старым ставкам.

Добавилась и сезонность — летом и осенью традиционно пик спроса.

Структура сделок меняется

Около 40% продаж в новостройках проходило по ипотеке в основном через партнёрские программы банков и проекты с гарантиями КЖК.
Оставшиеся 60% — за счёт собственных средств покупателей: наличных накоплений и изъятий из ЕНПФ.

Это подтверждают Бюро нацстатистики: сделки без ипотеки достигали двух третей от общего числа из-за высокой ставки и ограниченного доступа к льготным займам.
Отбасы банк по-прежнему лидер: на него приходится около 70% всех ипотечных сделок.

Как ужесточения законов скажутся на первичном рынке

Ужесточение долевого законодательства и запрет рекламы ЖК без разрешения/гарантии должны навести порядок на рынке строительства жилья и прежде всего защитить покупателя такой недвижимости.
В ближайшие месяцы эти изменения могут вызвать временное сокращение предложения и перераспределение продаж в пользу системных застройщиков.
По мере адаптации рынка к новым условиям работы предложение, скорее всего, восстановится.

Что будет с предложением

  • В ближайшие месяцы возможна пауза в запуске новых проектов — застройщики перестраивают финмодели, оформляют разрешения и приводят документы в порядок. Из-за запрета рекламы часть серых объектов временно исчезнет с рынка.
  • Позже, после адаптации, рынок стабилизируется: останутся в основном законные и прозрачные проекты.
  • Цены в этот период могут немного вырасти там, где не хватает нового жилья, а затем вернутся к обычным рыночным темпам роста.

Как повышение НДС отразится на ценах на первичку

Застройщики ищут способы снизить себестоимость. Они заключают долгосрочные договоры с поставщиками, оптимизируют планировки и рациональнее используют площади.

Некоторые компании откладывают запуск новых очередей, чтобы подстроиться под новые налоговые условия. Всё это нужно, чтобы смягчить влияние роста НДС и сохранить доступные цены на жильё.

Прогноз до конца 2025 года
— Рынок останется в режиме умеренного роста.
— Спрос будет чуть выше прошлогоднего — часть покупателей спешит зафиксировать цены до налоговых изменений.
— Ужесточение условий по ипотеке может немного охладить активность.
— Цены на новостройки вырастут на 6–8% год к прошлому году, без резких скачков.
— Предложение временно сократится из-за переходного периода, но крупные застройщики сохранят плановые объёмы ввода.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — Ключевые характеристики на вторичном рынке в 2025 году следующие:
Дорогая ипотека — базовая ставка Нацбанка с марта держится на отметке 16.5%.
С ноября планируют ввести лимит ГЭСВ 20%, поэтому банки строже отбирают заёмщиков, растёт число отказов.
Покупатели чаще выбирают новостройки — там есть скидки и партнёрские ипотеки.
Вторичка теряет спрос, но выигрывает локацией и инфраструктурой.
Краткосрочные инвесторы уходят с рынка из-за увеличения безналогового срока владения жильём (увеличили с одного года до двух лет).

Главные тренды 2025 года:
— высокая базовая ставка и жёсткие банковские проверки;
— смещение спроса на первичное жилье с партнерскими программами;
— накопление предложения на вторичке;
— уменьшение числа спекулятивных покупок (флипперов) из-за налоговых и временных ограничений;
— рост среднего чека и объема ипотечных выдач в деньгах.

Как рост доллара влияет на цены и сделки

Когда доллар растёт, продавцы вторички стараются поднять цены, закладывая курс в стоимость квартир. Но корректировка вниз происходит редко — только если нет спроса или квартира долго не продаётся.

В 2025 году из-за этого в Алматы и Астане цены заметно выросли, но сделки стали проходить медленнее: продавцы ждали выгоды, а покупатели не соглашались на завышенные цены. В целом рост доллара подогрел цены, но не спрос.

Какие квартиры покупают чаще

В 2025 году лидерами спроса стали однокомнатные и двухкомнатные квартиры из-за ограниченного бюджета покупателей.
Малые форматы проще купить, выгоднее сдавать и быстрее продать.

В Алматы особенно востребованы однушки — их покупают и для жилья, и для инвестиций.
В Астане, где квадратный метр дешевле примерно на 40%, интерес распределён между однушками и двушками.

Хуже всего продаются большие квартиры с завышенной ценой, устаревшими планировками и плохим состоянием.

Покупатели диктуют условия — торг стал жёстче

В 2025 году рынок окончательно стал покупательским.

Покупатели смело предлагают цены на 10–15% ниже заявленных и требуют бонусы: парковку, мебель, технику. Из-за мелочей вроде кухонного гарнитура сделки нередко срываются.

Средний размер торга вырос: если раньше уступали 100–200 тыс. тг, то теперь — от 500 тыс. до нескольких миллионов. В итоге продавцы теряют от 3 до 9% от стартовой цены.

Портрет покупателя почти не изменился

Около 80% — это люди, которые продают старое жильё, чтобы улучшить условия: купить квартиру побольше или в новом районе.
Есть молодые семьи, берущие ипотеку, чтобы зафиксировать цену.
Инвесторов стало меньше из-за новых налогов и ограничений по сроку владения.

Как рынок реагирует на налоговые изменения с 2026 года

После объявления о росте НДС и введении прогрессивного ИПН рынок оживился. Покупатели спешат оформить сделки до подорожания: активизировались и инвесторы, и семьи, которые откладывали покупку.

Основное движение видно на первичке, где в ноябре—декабре 2025 года ожидается пик сделок. Это будет связано и с сезонными акциями, и с желанием приобрести последние квартиры по ещё доступным ценам.

Ипотека остаётся главным драйвером рынка

На вторичке большинство покупают в ипотеку — без неё рынок бы замер. Главные игроки — Отбасы банк и Банк ЦентрКредит.

Когда ГЭСВ снизили до 20%, банки временно остановили приём заявок — на рынке возник хаос: клиенты плохо понимали правила и узнавали информацию по частям из разных источников. 
После возврата ГЭСВ к 25% часть клиентов с онлайн-одобрением получила отказы — сделки затянулись, некоторые вовсе отказались от покупки.

Что происходит с ипотекой сейчас

— Банки делают ставку на первичную ипотеку.
— БЦК и ForteBank запустили новые продукты по примеру «50/50» от Отбасы банка, но с другими условиями.
— Рынку не хватает грамотных консультаций — из-за этого сделки часто срываются.

Прогноз до конца 2025 года
— Сделки. Ожидается 32–35 тыс. сделок в месяц, в декабре — до 50–60 тыс. благодаря сезонным акциям и стремлению покупателей успеть до роста НДС.
— Цены. Рост продолжится: в Алматы и Астане — до +5–7% к концу года, число сделок — +10–12% к прошлому году.
— Предложение. Объявлений всё больше — предложение растёт быстрее спроса. Покупатели стали избирательнее и чаще смотрят на новостройки с партнёрскими ипотеками.
— Ипотека. Банки делают ставку на первичный рынок. На вторичке условия строже, поэтому часть спроса ограничена.
— Инвесторы. Появился межрегиональный тренд — алматинцы активно покупают квартиры в Астане, ожидая выравнивания цен в ближайшие годы.

Александр Бикетов, риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners  
 — В 2025-м рынок жилой недвижимости сильно изменился из-за корректировок в ипотеке и налогах. Сначала появились новые льготные программы Отбасы банка, а осенью — «Jana Ипотека» от ЦентрКредит и аналогичная программа в Forte Bank.

Что влияет на цены и спрос

Курс доллара подтолкнул вверх часть продавцов в Алматы и Астане, которые считают в валюте. Но главный фактор — баланс спроса и предложения. При снижении спроса многие шли на скидки.

В Алматы 80% сделок приходится на одно- и двухкомнатные квартиры, в Астане — около 70%. Тяжелее всего продать четырёх- и пятикомнатные.

Кто покупает

Портрет клиента остаётся прежним:
— большинство — «улучшенцы» (улучшающие жилищные условия);
— часть — впервые покупающие;
— меньшинство — инвесторы, но их стало почти вдвое меньше.

Скидки и торг

В среднем и бюджетном сегментах торг символический — от 500 тыс. до 1.5 млн тг. В премиум-классе можно добиться более серьёзной скидки, особенно при оплате наличными.

Что с ипотекой

Доля ипотечных сделок упала. После июньской паузы и ужесточения требований активно работают 4–5 банков: ЦентрКредит, Фридом, Форте, Алтын и Отбасы банк.

Как реагирует рынок на изменения по налогам

Пока вторичный рынок не спешит закладывать новые налоги в цены. Но инвесторы и флипперы уже учитывают их в планах на 2026 год.

Прогноз до конца 2025 года
Начиная с сентября ежегодно происходит рост сделок. Этот тренд ожидается и в этом году.
Цены будут корректироваться с учётом инфляции и спроса, и, конечно, запуск новых ипотечных программ и снижение ставок могут повлиять на это.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— Рынок жилья в 2025 году заметно отличается от 2024-го. Если прошлый год был этапом охлаждения после перегрева 2022–2023 годов, то нынешний характеризуется стагнацией и расслоением динамики.

Астана и Алматы удерживаются за счёт миграции и ипотеки, тогда как регионы фиксируют снижение сделок и рост скидок.

Важная особенность — смещение акцента девелоперов на нишевые форматы вроде апартаментов, умных и экологичных домов.

Жильё остаётся защитным активом, что не позволяет ценам резко снижаться. В то же время высокая инфляция и доходность депозитов 16–17% ограничивают покупательскую способность. На первичке рост себестоимости перекладывается в цену, а на вторичке спрос ослабевает.

До конца года ожидается мягкая коррекция цен в целом по стране, порядка 3–5%.
В Алматы возможны скидки до 7–10% на неликвидные объекты.
В Астане речь скорее идёт о замедлении роста, чем о падении.
В отдельных регионах, таких как Уральск или Петропавловск, снижение может составить до 8%.

Системного обвала не ожидается, так как рынок сдерживается ограниченным предложением и высокой стоимостью аренды.

В 2026 году повышение НДС и новые налоговые требования приведут к росту себестоимости и краткосрочному росту цен на первичку, однако среднесрочно усилят консолидацию отрасли.

Вторичный рынок в такой ситуации будет выглядеть привлекательнее из-за простоты сделок и отсутствия дополнительных налоговых надбавок.

Льготные ипотечные программы остаются инструментом поддержки спроса, но их влияние ограничено объёмами фондирования. Пока источники фондирования базируются на бюджете, такие инициативы больше искажают рынок, чем формируют долгосрочную устойчивость.

Внедрение обязательного ГЭСВ на уровне 20% с большой вероятностью будет снова перенесено. Даже при принятии меры её эффект окажется краткосрочным, так как она не снимает проблему высокой долговой нагрузки казахстанцев.

Для развития ипотечного рынка Казахстана необходимы иные шаги: развитие и запуск секьюритизации ипотек, налоговое стимулирование долгосрочных накоплений вместо акцента на субсидии. 

Прогнозы
— До конца 2025 года первичный рынок, скорее всего, останется в состоянии стагнации: в Астане и Алматы возможен минимальный рост цен в пределах 2% к прошлому году, объём продаж сократится на 10–12%.
— Вторичный рынок будет снижаться заметнее: на 3–5% к прошлому году, особенно в регионах.
— В целом рынок движется к двухскоростной модели, где мегаполисы поддерживаются миграцией и ипотекой, а региональные рынки погружаются в стагнацию.

Полезные материалы:
Ставки по ипотеке снизят в ноябре
Подешевеет ли ипотека в Казахстане — прогнозы до конца 2025 года
Ипотека на вторичку: новые условия всех банков Казахстана
В Казахстане вступили в силу новые правила в долевом строительстве