Первая половина 2025 года оказалась довольно турбулентной для ипотечного рынка Казахстана. Банки стали жёстче выбирать заёмщиков — из-за роста цен на жильё и повышения сумм кредитов повысили требования к доходам. Плюс чаще кредитуют первичное жильё, а вторичный рынок всё больше проседает.

В середине июня произошло важное событие, которое, по идее, должно было помочь казахстанцам: максимальную эффективную ставку по ипотекам (ГЭСВ) ограничили до 20 %, понизив на 5 %.

Это вызвало ответную реакцию банков в виде ограничений на новые кредиты — им стало невыгодно кредитовать ипотеки. Для смягчения эффекта до 1 ноября оставили 25 %.

Krisha.kz узнала у финансистов и экспертов рынка недвижимости, к чему приведут качели со ставками и как это скажется на заёмщиках, ценах и рынке жилья. 

Почему это важно

Ипотека на сегодня почти единственный источник покупки жилья в РК. Каждая третья-четвёртая сделка совершается на заёмные средства.

Однако кредитование осложняется общей экономической ситуацией. Из-за роста инфляции Нацбанк весной повысил базовую ставку до 16.5 %. Банки, в свою очередь, выдают ипотеку по ставкам в диапазоне 18 — максимум 25 %. Поднимать ставки выше они не имеют права.

При этом в стране высокая закредитованность населения и есть насущная потребность снизить долговую нагрузку казахстанцев. В связи с этим было решено снизить максимальную ставку до 20 %. Это вызвало шок в банковском секторе — многие ограничили приём новых ипотечных заявок. 

20 % — это критически мало

Ассоциация финансистов Казахстана считает, что ограничение эффективной ставки до 20 % при высокой инфляции, дорогом фондировании и базовой ставке 16.5 % может серьёзно ослабить ипотечный рынок.

Рамазан Досов, главный аналитик АФК:
— Разница в 3.5 процентных пункта между базовой ставкой и новой предельной ГЭСВ критически недостаточна. Она не покрывает ни стоимость фондирования, ни кредитные риски, ни операционные расходы банков. 

По его словам, такие ограничения особенно болезненны для рыночной ипотеки, вне госпрограмм.

Банки просто не смогут удерживать на плаву убыточные продукты и будут сворачивать ипотеку в пользу других направлений, например корпоративного кредитования.

— Доступность ипотеки для широких слоёв населения будет не расти, а, наоборот, снижаться. Это решение только усилит перекос в сторону госпрограмм и ухудшит рыночную конкуренцию, — заметил эксперт. 

Адаптируются ли банки к новым лимитам? 

АФК не сомневается: банки технически готовы к работе в новых условиях. Но речь не о технической готовности, а об экономической целесообразности.

— Банки смогут адаптировать продуктовые линейки и перераспределить риски. Но основная нагрузка ляжет на заёмщиков. При ограничении в 20 % многие продукты станут убыточными, часть из них просто исчезнет, — добавил аналитик.

Это приведёт к массовым отказам, отложенному спросу, сокращению выбора, особенно для тех, кто не проходит по условиям льготных программ.

Всё это может наложиться на рост объёмов строительства — в 2025 году планируют ввести 19 млн кв. м жилья.

АФК: Если вне госпрограмм спрос резко просядет, а жильё будет вводиться активно, осенью снова встанет вопрос о пересмотре максимальной ставки. В противном случае возрастёт риск накопления непроданного жилья. 

Что нужно ипотечному рынку РК вместо ограничений 

Аналитик подчёркнул: вместо жёсткого регулирования ставок нужно решать системные вопросы, а именно:

  • Снижать стоимость фондирования для банков за счёт борьбы с инфляцией и снижения базовой ставки.
    Это сделает кредиты дешевле естественным образом.
     
  • Развивать долгосрочные тенговые ресурсы и повышать реальные доходы населения.
    Это устойчиво улучшит доступность ипотеки без административного вмешательства.
     
  • Восстановить рынок долгового капитала и запустить механизмы секьюритизации — продажу пулов уже выданных ипотек инвесторам. 
    Это позволит банкам многократно использовать одни и те же ресурсы, не меняя условий для заёмщиков, и тем самым значительно увеличить объём выдачи новых кредитов.
     
  • Крайне важным направлением остаётся обеспечение нормативной и регуляторной стабильности. 
    Простые и понятные правила игры на рынке — это когда все важные изменения заранее обсуждаются с банками и учитывают их интересы. Такая стабильность помогает банкам планировать работу и развивать ипотечные продукты надолго вперёд.

Всё это позволит укрепить ипотечный рынок, сделав его более доступным и устойчивым без создания дополнительной, контрпродуктивной нагрузки на банки, которая в итоге перекладывается на заёмщиков и приводит к сокращению предложения. 

Что нас ждёт до конца 2025 года 

Если до конца года базовая ставка и действующие ограничения сохранятся, рыночная ипотека станет ещё менее доступной.

Банки будут вынуждены ужесточать требования к доходу, первоначальному взносу, кредитной истории.

— Это особенно сильно отразится на рынке вне госпрограмм, где заёмщики вынуждены опираться исключительно на рыночные условия, — заметил Рамазан Досов.

Особенно пострадает вторичный рынок. Уже сейчас наблюдается перекос в сторону первичного жилья, и если тренд продолжится, вторичка может потерять ликвидность, а цены снизятся.

— Без системных шагов, таких как удешевление фондирования, продажа ипотек инвесторам и снижение инфляции, ипотечный рынок так и останется сильно зависимым от господдержки, — подытожил аналитик.

Как изменение ставки скажется на первичном и вторичном рынке жилья?

Этот вопрос мы задали экспертам рынка недвижимости, и их ответы оказались неоднозначными.

Вторичка — под ударом

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz:
— На вторичный рынок снижение ставки повлияет особенно чувствительно. Здесь нет программ господдержки, нет субсидий, нет скидок от застройщиков. После снижения ГЭСВ банки начали пересматривать условия кредитования. Скорее всего, повысят первоначальный взнос, изменят условия по году постройки жилья, сделают жёстче скоринг.

В самой уязвимой позиции окажется вторичный рынок в областях. Здесь очень мало новостроек, на которые могли бы переключиться покупатели.

Цены резко не упадут

— 85 % продавцов продают, чтобы купить другое жильё. Им невыгодно сильно снижать цену. При этом рынок стал гибче. Если раньше торговались на 500 тысяч, то сейчас — на миллионы, до 10 % от цены. Но массовых скидок не будет, — поясняет Османов.

Эльдар Шамсутдинов, экономист:
— Цены останутся примерно на том же уровне. Уйдёт часть покупателей, которым ипотека не по карману, но и продавцов не станет больше. Давления на рынок не возникнет. В то же время покупатели с наличкой будут поддерживать рынок. Плюс инфляция, девальвация и отсутствие других способов сбережений делают жильё всё ещё привлекательным активом.

Александр Бикетов, риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners:
— Продавцы, которым нужно продать недвижимость, готовы идти на торг для реальных покупателей. Однако общего снижения цен мы не прогнозируем. Особенно на фоне растущих цен на первичное жильё в связи с вводом НДС 16 % в следующем году.

Первичка останется на плаву 

По мнению Эльдара Шамсутдинова, ограничение доступа к ипотеке может немного притормозить цены на новостройки. Но это не решит проблему в целом, потому что:
— в крупных городах по-прежнему не хватает жилья;
— есть стабильный спрос со стороны инвесторов (особенно на вторичку и аренду);
— нет других надёжных способов сохранить деньги.

Но давление на цены не исчезнет, просто перераспределится между сегментами — новостройки, вторичка, аренда. Инфляция на рынке жилья останется высокой, потому что дефицит квартир и спрос выше предложения никуда не делись.

Прогнозы экспертов недвижимости:

  • Ипотека станет менее доступной, особенно на вторичке.
  • Банки повысят требования — взнос, скоринг, возраст жилья.
  • Цены на жильё вряд ли упадут — слишком мало предложений.
  • Первичка выживет за счёт господдержки.
  • Спасти вторичный рынок могут только новые ипотечные программы.

Что даст отсрочка до 1 ноября

— Эта пауза — хорошая возможность для сделок по старым ипотечным условиям. Можно искать жильё, торговаться с продавцами и не ждать ноября. Возможно хаотичное поднятие цен, например, в панельках часто поднимают цены из-за разных новостей. Но рынок всё расставит по местам, — заметил Имран Османов.

Полезные материалы:
Ипотека в Казахстане станет дешевле
Максимальная ставка по ипотеке в Казахстане снова стала 25%
Почему банки всё чаще отказывают в ипотеке
Квартиры на вторичке подорожали: итоги первого полугодия 2025 года
Новостройка или вторичка: что выбрать в 2025 году