Выбор между первичкой и вторичкой не только вопрос вкуса, это два разных подхода к покупке жилья. У каждого сегмента есть плюсы и подводные камни.

Krisha.kz вместе с экспертами разбиралась, где скрываются основные риски, на что обратить внимание при покупке и как принять взвешенное решение.

Почему покупатели выбирают новостройки 

По словам руководителя отдела продаж Krisha.kz Имрана Османова, главные плюсы новостроек — это выгодные цены на старте, широкий выбор ипотечных программ и акции от застройщиков:
— Покупка на котловане даёт возможность сэкономить. К моменту сдачи цена может вырасти на 20–40 %. Даже если дом уже построен, можно найти рассрочку, скидки или партнёрскую ипотеку. 

Риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners Александр Бикетов считает, что выбор между первичным и вторичным рынком зависит не только от бюджета, но и от приоритетов покупателя. В каждом случае есть плюсы и риски, важно их понимать заранее: 
— Новостройки выигрывают в комфорте. Современные планировки, благоустроенные дворы, паркинги, консьержи, охрана — всё это стало стандартом. Покупатели чаще обращают внимание не только на квартиру, но и на окружение.
 

Плюсы

Минусы

Новые дома,
современные стройматериалы

Риск недостроя, потери денег

Удачные планировки,
большая площадь

Квартиры часто в черновой отделке

Ремонт на свой вкус

Необжитые районы,
нет инфраструктуры

Новые дворы, охрана, парковка

Качество может не
соответствовать заявленному

Акции, рассрочки от застройщика

Шум от ремонтов в первый год

Потенциал роста цены к сдаче

Высокая плата в КСК, ОСИ

Какие риски есть в новостройках

В то же время в покупке нового жилья есть серьёзные риски. Главный — риск недостроя, затягивания строительства и потеря денег и купленного жилья.

Около 70 % застройщиков продают квартиры без разрешения на привлечение средств дольщиков. То есть строят на деньги покупателей, не имея на это законного права.

— Это означает, что застройщик не заключает с вами официальный договор долевого участия (ДДУ), а предлагает другие схемы: бронирование, инвестиционные соглашения, предоплаты. Такие сделки опасны — никто не гарантирует, что дом будет достроен, — предупреждает Имран Османов.

Среди других рисков и минусов новостроек:

  • Срыв сроков сдачи ЖК.
  • Качество может не соответствовать обещанному, особенно если застройщик неизвестен или работает без нужных документов.
  • Дополнительные расходы: почти все квартиры сдаются в черновой отделке.
  • Необжитые районы — нет инфраструктуры, школ, детсадов, транспорта.

Александр Бикетов также обращает внимание на работу управляющих компаний в новостройках:
— Они не всегда добросовестно убирают и ремонтируют подъезды, следят за лифтами и освещением. Бывает, застройщик переоборудует нежилые помещения в жильё или коммерцию для продажи или сдачи в аренду. Всё это влияет на комфорт проживания.

Как проверить застройщика

Эксперты рекомендуют: первый вопрос, который нужно задать в отделе продаж: «Какой договор вы заключаете при покупке?»
Если это договор долевого участия, значит застройщик работает по закону.

Если застройщик работает по ДДУ, это значит, что и остальные необходимые документы у него в порядке: есть разрешение на привлечение средств дольщиков или гарантия КЖК; лицензия на строительство; утверждённый проект и т.д. 

Теперь официально запрещены другие виды договоров, кроме ДДУ. Президент подписал поправки в закон о долевом участии. Также под запретом расчёт за наличные. Подробности здесь — Долевое строительство: что теперь разрешено, а что под запретом

Чем хороша вторичка

— Главный плюс вторичного жилья в его готовности. Заехал — и живи. Районы обжитые, инфраструктура работает, можно легко сдать в аренду, — считает Александр Бикетов.

— Основные преимущества вторичного жилья —это локация, инфраструктура. Большинство объектов расположены в обжитых районах, где есть детские сады, школы, поликлиники, магазины. Кроме того, здесь проще торговаться. Если продавец спешит, можно получить хорошую скидку, — добавил Имран Османов. 
 

Плюсы

Минусы

Можно жить или сдавать сразу 

Отказы по ипотеке 

Возможность торга

Долги по коммуналке и обслуживанию

Обжитая инфраструктура — школы, сады, транспорт

Износ дома, коммуникаций

Часто цена ниже, особенно в старом фонде

Неузаконенные перепланировки

Есть кладовки, парковки, бонусы от прежних жильцов

Риски — аресты, обременения, наследственные споры

На что обратить внимание при покупке вторички

Эксперты советуют внимательно проверять:

  • Юридическую чистоту квартиры — наличие обременений, арестов, залогов.
  • Наличие долгов по коммунальным услугам и расходам на содержание жилья — КСК, ОСИ, счётчики, домофон и вывоз мусора.
  • Законность перепланировок — технический паспорт должен совпадать с фактической планировкой.
  • Состояние коммуникаций — водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения.
  • Готовность продавца к сделке — он может передумать, затянуть процесс или не выполнить устные договорённости, например забрать мебель или технику, которую обещал оставить.

На вторичном рынке высокая вероятность отказа в ипотеке. В Казахстане каждая третья-четвёртая сделка с жильём ипотечная. Поэтому чем старше недвижимость, тем выше шанс получить отказ от банка. Этот момент также важно проверить перед сделкой.

Какие документы проверить у продавца квартиры

Выводы

  • Если вы готовы ждать, делать ремонт и хотите современное жильё с возможностью роста цены — выбирайте новостройку. Но обязательно проверьте застройщика и не соглашайтесь на серые схемы.
  • Если для вас важна инфраструктура, скорость въезда и предсказуемость сделки, лучше рассмотреть вторичный рынок. Здесь выше риски юридических нюансов, но и больше пространства для торга и гибкости.

Полезные материалы:
Что сделать после покупки квартиры
Топ-5 полезных функций Krisha.kz для покупки жилья
Квартиры на вторичке подорожали: итоги первого полугодия 2025 года