Президент РК подписал поправки в закон о долевом участии. Основные изменения для застройщиков, дольщиков и банков вступят в силу через два месяца. 
Рассказываем, что изменится. 

Все сделки — только по договору долевого участия 

Теперь запрещено заключать любые договоры на покупку жилья в новостройке, если не соблюдены требования закона о долевом участии.

Это касается:
— квартир, нежилых помещений, частных домов, долей в строящихся объектах;
— любых форм собственности: полной, долевой, вещных прав;
— всех участников: физических и юридических лиц, а также тех, кто действует через товарищества или консорциумы;
— в том числе предварительных договоров.

То есть нельзя купить строящееся жильё в обход закона даже по предварительному или альтернативному договору. 

Разрешены только договоры долевого участия (ДДУ), зарегистрированные в единой системе. 

Никакой налички 

Уполномоченным компаниям запрещено принимать оплату от дольщиков наличными.

Все платежи — только по безналу, через банк и только после регистрации договора долевого участия в Единой информационной системе. 

Требования для застройщиков смягчат 

Напомним, долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:
— получение гарантии Единого оператора;
— участие в проекте банка второго уровня;
— привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

Чтобы получить гарантию Единого оператора, застройщик, строящий комплекс из многоквартирных или частных домов, должен соответствовать трём условиям:

  1. Иметь опыт строительства — не менее 2 лет и не меньше 10 000 кв. м в Астане, Алматы, Шымкенте или 5000 кв. м в других регионах. В зачёт идёт работа как заказчиком, так и подрядчиком.
  2. Обладать устойчивыми финансами: собственные активы должны составлять не менее 10 % от общей суммы активов (после вычета всех долгов) за два последних года. Это должно быть подтверждено аудиторским заключением.
  3. Соотношение долгов и собственного капитала — не выше 7 на всём протяжении стройки до сдачи объекта.

Для проекта с банком аналогичные требования к опыту:
— ≥ 2 года и 10 000 кв. м по тем же правилам.

Сейчас для обоих способов — опыт не менее 3 лет и количество построенного 18 тыс. и 10 тыс. кв. м соответственно.

Для третьего способа, после возведения каркаса, тоже есть послабления:
— опыт снижен с 5 до 3 лет;
— количество построенного в Астане, Алматы, Шымкенте снижено с 60 тыс. до 36 тыс. кв. м, в регионах — с 30 тыс. до 18 тыс. кв. м.

Комплексы ИЖС приравняли к долёвке 

Закон теперь распространяется не только на высотки, но и на комплексы индивидуальных жилых домов.

Если в проекте минимум 50 отдельных домов — это считается долевым строительством и регулируется теми же нормами.

Увеличат штрафы

  • За привлечение денег дольщиков без получения разрешения — до 2000 МРП (в 2025 году — 7.8 млн тенге) штрафа.
  • За рекламу о продаже квартир в строящемся доме без получения разрешения — до 1000 МРП (3.9 млн тенге) штрафа.

Упор на информационные системы

Договоры и отчёты — только через Единую систему долевого строительства.

Банки получают доступ к системе, чтобы проверять регистрацию договоров.

Банки под контролем 

Банкам запрещено выдавать ипотеку на строящееся жильё, если у проекта нет разрешения на привлечение дольщиков или гарантии от Единого оператора.

Также банк обязан сверяться с Реестром договоров долевого участия, перед тем как провести оплату. 

Контроль за деньгами дольщиков

Счета компании должны быть упорядочены:
— только один счёт в тенге и один в иностранной валюте;
— валюта — только в банке с рейтингом не ниже B+ (при гарантии).

Использование средств строго в порядке:
— Собственные деньги.
— Деньги дольщиков.
— Заёмные средства.

При повышении стоимости стройки компания обязана представить документы и получить подтверждение инженеров.

Жёсткий контроль и ответственность

Инжиниринговые компании обязаны каждый месяц отчитываться о ходе строительства. Эти данные попадут в местные акиматы и Единый оператор АО «КЖК». 

Гарантийный случай:
— оператор может снизить гарантию, если недостроено;
— или сам завершить проект, если застройщик не смог.

Деньги под контролем. Возврат средств 

Если договор гарантии расторгается раньше, Единый оператор возвращает деньги пропорционально оставшемуся сроку.

Расторгнуть можно, только если:
— расторгнуты все договоры долевого участия;
— дольщики получили свои средства обратно.

Только официальная реклама 

Застройщики больше не смогут рекламировать объекты, если у них нет разрешения на привлечение средств дольщиков.

Реклама строительства объектов возможна только после получения разрешения или заключения договора о гарантии. Без регистрации договора реклама незаконна.

Даже фраза «строящийся дом» в рекламе будет считаться нарушением, если проект не зарегистрирован.

Если стройка уже начата и застройщик не имеет разрешения на привлечение дольщиков, продолжать строить можно. Но привлекать деньги — нет. Исключение — если за 6 месяцев с момента вступления закона в силу будет построен каркас дома. Тогда застройщик сможет получить разрешение по упрощённой схеме.

Дольщики получат больше прав 

Если после сдачи объекта площадь квартиры окажется меньше заявленной, дольщик может требовать компенсацию, а также отслеживать движение своих денег в рамках Единой системы. 

Сроки вступления закона 

Закон вступает в силу поэтапно.

Через 60 дней после публикации начнут действовать нововведения, которые снижают требования по входу застройщиков в долевое строительство.

Вторая часть, ужесточающая, вступит в силу со 2 января 2026 года.

Итог 

Закон делает долевое строительство прозрачным и безопасным:

  • Единственная законная форма сделок — договор долевого участия.
  • ИЖС-комплексы приравнены к новостройкам.
  • Условия для застройщиков — опыт, финансы, отчётность.
  • Денежные потоки — под контролем банков, системы.
  • Ответственность — застройщиков, оператора и дольщиков. 

Полезные материалы:
За что будут штрафовать застройщиков
Сколько квартир построили в Казахстане с начала года