Что будет, если продавца квартиры признают банкротом? Чем рискует покупатель и стоит ли волноваться? Могут ли забрать недвижимость и в каких случаях это возможно? Отвечаем на эти и другие вопросы с юристом Бахытом Касымбековым.

Почему есть опасения

Норма о признании сделок недействительными при банкротстве указана в статье 14 закона «О восстановлении платёжеспособности и банкротстве граждан РК».

В ней написано, что сделки признаются недействительными, если они совершены должником или уполномоченным им лицом в течение трёх лет до начала процедуры банкротства, при наличии оснований, предусмотренных гражданским законодательством Республики Казахстан.

Имеются в виду любые сделки, в том числе с недвижимостью. Например, продавец, который продал квартиру/дом, имел кредиты, не смог их оплачивать и его признали банкротом. При этом в течение трёх лет до этого он продал квартиру, а сейчас кредитор или финансовый управляющий, ведущий дело о банкротстве, узнали о сделке. Каждый из них может подать иск в суд о признании сделки недействительной.

При признании сделки недействительной ответчик (то есть покупатель в нашем случае) обязан возвратить жильё. При невозможности возврата — возместить его стоимость.

При этом покупатель приобретает право требования к продавцу-банкроту в третью очередь — после выплаты алиментов, налогов, платежей в бюджет. И возвращать свои деньги покупателю придётся через суд самостоятельно.

Всегда ли стоит опасаться

Оказывается, нет. Для признания сделки недействительной должны быть веские основания.

То есть если вы купили квартиру, а затем в течение трёх лет продавец стал банкротом, это не значит автоматически, что у вас обязательно её заберут.

Все основания по признанию сделок недействительными указаны в Гражданском кодексе. Они существуют давно, поэтому опротестовать сделку можно и без банкротства при наличии веских причин.

Основания недействительности сделок

Основные причины такие:

  • Недействительность договора из-за несоответствия закону. Сделка, заключённая с нарушением законодательства или направленная в обход законных требований, может быть признана ничтожной (например, сокрытие реальной стоимости жилья, чтобы не платить налог при продаже). 
     
  • Незаконность объекта сделки. Если жильё было незаконной постройкой или не узаконено, такая сделка тоже считается ничтожной. 
     
  • Принуждение, угрозы. Сделки, совершённые под давлением, принуждением или угрозой, также считаются недействительными, так как нарушают свободу воли сторон. 
     
  • Отсутствие согласия супруга. Для сделок с недвижимостью, находящейся в совместной собственности, требуется согласие супруга. Если такое согласие не было получено, сделка может быть признана недействительной. 
     
  • Ошибки и заблуждения. Если одна из сторон была введена в заблуждение относительно важных условий сделки или совершила ошибку, сделка может быть оспорена и, возможно, отменена. 
     
  • Отсутствие дееспособности. Если одна из сторон не обладала правом или была признана недееспособной на момент сделки (например, в силу возраста или состояния здоровья), сделка может быть аннулирована. 
     
  • Мошенничество и обман. Если выявится, что сделка заключена с использованием мошенничества или обмана одной из сторон, она тоже может быть признана недействительной. Это включает ситуации, когда одна из сторон представила ложную информацию или поддельные документы. 
     
  • Нарушение прав третьих лиц. Если сделка затрагивает права третьих лиц, например, наследников, её можно оспорить и признать недействительной в случае обращения пострадавших в суд. 

Юрист, исходя из своей практики, отмечает, что в особенной зоне риска сделки, когда жильё продали по заниженной цене или передали безвозмездно. Если же жильё было продано за рыночную цену, то объявление продавца банкротом не повлияет на сделку.

Как узнать рыночную стоимость квартиры

Как защититься от таких рисков

При покупке жилья вообще всегда важно проверять юридическую чистоту жилья, собственника и соблюдать все требования при заключении сделки.

Как проверить жильё на юридическую чистоту

Нужно изучить:

— Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании или другой. В РК законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Попросите у продавца документ, сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию. Позже сравните с данными, указанными в справке об обременениях.

— Техпаспорт на квартиру/дом. В нём указаны идентификационные и технические характеристики: материал, год постройки дома, кадастровый номер и план. Пройдитесь с этим планом по квартире. Проверьте, нет ли перепланировок.
Если покупаете жильё в ипотеку, то неузаконенные переделки банки не принимают, поэтому потребуется привести техпаспорт в порядок.

Сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки.

— Справку об обременениях. В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности, количество совладельцев, если их несколько, и обременения: квартира может находиться в залоге у банка, быть арестованной за долги. Получить справку можно на eGov. Она действительна один день, выдаётся только владельцу жилья или его доверенному лицу. При оформлении сделки доступна и нотариусам.

Как проверить продавца

1. Во время общения с хозяином выясните, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет понять общую картину и узнать продавца немного лучше.
При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки.

2. Есть возможность проверить продавца онлайн с помощью разных сервисов:
— На eGov, через сервис третьих лиц, с помощью ЭЦП, можно запросить справку о наличии/отсутствии любой недвижимости у продавца. Справка выдаётся только с согласия владельца. Информация в этой справке и в справке об обременениях должна совпадать.
— Через Судебный кабинет можно узнать о наличии судебных дел на продавца.
— Через Земельный кадастр можно подтвердить собственность владельца на участок и проверить соответствие информации на сайте с данными в госакте.
Подробнее о проверке продавца онлайн читайте здесь.

3. Важно получить согласие супруга продавца на сделку или письменное подтверждение, что владелец не состоит в браке, а в случае сокрытия этого факта будет нести административную и уголовную ответственность. 

4. Если сделка совершается по доверенности от продавца, то важно связаться с хозяином и записать на видео его добровольное желание продать квартиру и выяснить все нюансы сделки: условия договора, передачу денег и ключей. 

Как безопасно купить жильё по доверенности 

Что должно насторожить 

  • Частая смена собственников.
  • Наличие судебных споров, касающихся владельца.
  • Разночтения в документах.
  • Продажа по доверенности.
  • Срочная продажа.
  • Низкая цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.

Риски характерны для вторичного рынка. Как покупателю обезопасить себя на первичке, читайте здесь.

Таким образом, риски при покупке жилья есть всегда. Само по себе банкротство бывшего собственника не означает, что у нового владельца отсудят жильё. Но максимальное внимание, проверки и перепроверки документов, а при возможности и юридическое сопровождение сделки обязательны!

Будьте внимательны и пусть покупка жилья всегда будет удачной!

При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!