Рассказываем, как изменился рынок жилья Казахстана в 2024 году и как будет развиваться в 2025-м. Krisha.kz узнала мнение экспертов.

Главные тренды этого года
Вырос спрос на новое и малогабаритное жильё.
Вторичка становится проблемной по разным параметрам.
Цены остаются стабильными.
Землетрясения имели кратковременный эффект.
Инвесторы переключились с жилья на депозиты.

Нина Лукьяненко, советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана: 

 — Общий тренд направлен на покупку более нового жилья, плюс-минус 2018 года постройки. Покупатели отдают предпочтение более компактным и удобным планировкам, свежему состоянию подъездов, лифтов, коммуникаций.

Квартиры в старом фонде продаются всё сложнее. На многие объекты спрос пока остаётся высоким из-за плюсов района, инфраструктуры, благоустройства. Однако дальнейшее старение домов и сложности продажи в ипотеку будут влиять негативно.

Набирает обороты новая волна — переоборудование квартир в апартаменты для посуточной аренды. Сейчас появилось много предложений по управлению таким арендным бизнесом на «посутке» и собственники стали больше доверять управленцам. Раньше таких услуг почти не было.

Растёт интерес к жилью на окраинах Алматы. Это связано с потенциалом развития города. Переход к полицентрической модели развития города очевиден.

Активно развивается формат trade-in — обмен б/у квартир/машин на новое жильё с доплатой.

В то же время:
— Сохраняется тенденция расслоения. Часть покупателей предпочитает инвестировать не в жильё, а копить деньги на депозитах. Другие, с более низкими доходами, ждут снижения цен на жильё и новых льготных ипотек.
— Поутихла волна флипперов*. Угадать прибыль стало сложнее, но появились профессионалы, способные вычислить интересные варианты.
* Флиппинг — это заработок на перепродаже старых квартир после ремонта.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz
  
 — Основной тренд — стабильные цены на жильё, которые продавцы не намерены снижать ни сейчас, ни в следующем году, чтобы не оказаться в слабой позиции.

Покупатели всё чаще выбирают маленькие квартиры. В пределах 31–50 кв. м, раньше могли позволить 60–100 кв. м.

Банки чаще отказывают в ипотеке. Раньше охотнее кредитовали покупателей. Сейчас одобряют меньшие суммы, чем нужно.

Покупать в ипотеку стало выгоднее. Раньше ипотечное жильё было дороже на 1.5-2 млн тг. Хозяева объясняли это долгими процедурами и ожиданием денег — доходило до 2-3 недель. С развитием онлайн-услуг в банках процесс сократился до нескольких дней, и хозяева стали более сговорчивыми.

Выборка жилья для ипотеки снижается. Это касается стареющего жилого фонда. Например, в Ауэзовском районе Алматы большая часть квартир уже не подходит под ипотеку Отбасы банка: панельные — до 1974 г. п., кирпичные — до 1970-го. Поэтому покупатели переходят в коммерческие банки.

Тренд по снижению объектов, подходящих для ипотеки, будет расти. Например в Алматы порядка 50 % жилья построено до 1990 года. Это важно учитывать при инвестировании и планах продавать жильё в будущем, поскольку всё больше сделок проходит в ипотеку.

Ипотечные программы поддерживают спрос на бывшие общежития. Так, «Алматы жастары» с суммой займа 18 млн тг помогает совершать сделки с бывшими общежитиями, где комнаты зарегистрированы как квартиры. Сейчас в Алматы выставлено 900 таких объектов, и они пользуются большим спросом. Многие покупают для инвестирования.

Землетрясения увеличили размер скидок на квартиры на последних и первых этажах, в том числе из-за возможности завалов, шума, навязчивой проходимости. Доля таких объектов в базе Krisha.kz составляет порядка 32 %. Сейчас такие объекты можно купить с хорошей скидкой.

Самый высокий спрос в Алматы в трёх районах:
— в Алмалинском (пр. Абая — ул. Тургута Озала);
— Наурызбайском (р-н пробивки пр. Абая);
— Бостандыкском (р-н ТРЦ MEGA).
В этих пятнах сейчас сконцентрированы и продажа, и аренда квартир.

Александр Бикетов, риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners 
 
 — В этом году на рынок жилья влияли три основных фактора: ввод новых государственных ипотек «Отау», «Наурыз», пенсионный ажиотаж на фоне возможных ограничений, ожидание всеобщего декларирования.

Стали ярче предпочтения покупателей. Это тренд последних лет, который всё больше набирает силу. Покупатели в возрасте до 30 лет предпочитают жильё, построенное после 2000-х годов. Людям от 40 лет и старше более интересен малоэтажный жилой фонд в центре города с сейсмоусилением.

Землетрясения в Алматы повлияли на смену приоритетов покупателей. В марте перекос сделок был в пользу Астаны по двух-, трёхкомнатным квартирам. Плюс в столице более новый жилой фонд.

Землетрясения стали причиной больших скидок на ЖК в Алматы. В марте на продажу выставили много квартир в больших ЖК, но спрос на них был минимальный. Реальный пример: квартиру купили в конце 2023 года у застройщика за 54 млн тг, а весной продали за 46 млн тг. При этом в «золотом квадрате» дисконт не превышал 10 %. Однако это имело кратковременный психологический эффект. Сейчас рынок самостоятельно отрегулировался.

Сдвинулась по времени покупка/аренда жилья для студентов. В этом году сделки оформляли с конца весны — в начале лета. Раньше откладывали до осени. Это повлияло на формирование более спокойного сезона без резких скачков цен.

Что ожидает рынок жилья в 2025 году
Дефицит нового жилья.
В приоритете останутся квартиры до 60 кв. м.
Цены на жильё снижаться не будут.
Некоторые ипотеки могут вызвать ажиотаж на рынке.
Рост проектов новостроек «Город в городе».

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz: 
— Продолжится спрос на новостройки в Алматы, Астане, Шымкенте. В первую очередь благодаря государственным ипотечным программам, по которым уже сейчас наблюдается дефицит подходящего жилья. По данным на август, по программам «Отау» и «Наурыз» было подано 20 тыс. заявок, при этом количество подходящих квартир составило около 8 тыс.

Ипотека «7-20-25» станет менее доступной. Соответственно, «Отау», «Наурыз» станут её серьёзными конкурентами.
Ипотека «7-20-25»: условия ужесточат

Женская ипотека «Умай» может вызвать повышение цен. Однако этот эффект будет кратковременным, так как программа сможет покрыть только небольшое количество заявок — от 1 200 до 2 000.

Доля партнёрских ипотек между застройщиками и банками будет расти. Уже сейчас покупателям предлагают выгодные условия без участия государства.
Подробнее: Ипотека на первичку: условия всех банков Казахстана

Исламскую ипотеку ожидает хорошее будущее. Особенно востребованной она станет в Алматы и Астане, где высока доля потенциальных клиентов. На текущий момент ипотечный портфель страны — 5.8 трлн тенге, а средний размер ипотеки в 2023 году — 15 млн тенге. При сохранении этой тенденции доля рынка исламской ипотеки может составить около 2.94 трлн тенге.
Мы рассказали об этом: Появится ли в Казахстане исламская ипотека

Цены на вторичном рынке продолжат расти. Особенно на фоне дефицита новостроек и инфляции. Квартиры площадью от 31 до 60 кв. м останутся самыми популярными. Ожидать снижения цен на вторичное жильё не стоит.

Ожидается рост «муравейников» с концепцией «город в городе». Это позволит застройщикам сохранить прибыльность проектов.

Реновация в Алматы откроет новые возможности для застройщиков. Так, в Турксибском и Жетысуском районах больше всего ветхого жилья. В одном только Турксибском районе насчитывается 586 обветшалых домов. Эти изменения не только обновят облик районов, но и дадут хорошие шансы для строительных компаний.

Александр Бикетов, риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners: 
— Недвижимость в Алматы, Астане останется в приоритете для покупателей и инвесторов. Несмотря на снижение вложений в жильё из-за снижающегося спроса и природных явлений, рынок жилья Алматы остаётся привлекательным. В Астане — аналогично, поскольку это столица и рынок имеет свои положительные нюансы.

Цены на первичку продолжат расти планомерно. На рост повлияет как инфляция, так и планируемая отмена льготы по НДС для застройщиков. Однако рост будет в пределах 12 %, потому что иначе спрос значительно снизится. Кроме того, для активного роста нет других факторов: ни быстрых пенсионных, ни внешних влияний. Поэтому считаю, что жильё будет дорожать, но без резких скачков.
Подорожают ли квартиры после отмены льгот по НДС

Цены на вторичку станут более гибкими. Это касается старого жилого фонда, который с каждым годом становится более неподходящим для покупки в ипотеку.

Нина Лукьяненко, советник президента САРК:
— Люди, имеющие активы и способные увидеть возможности, продолжат и дальше это делать в сегменте недвижимости. Уже появился и проявится ещё больше пул людей, не обладающих большими активами, но ищущих знания и способных осознать, что нужно сделать в следующем году, чтобы приблизиться к своей цели: купить жильё для проживания, для пассивного дохода или перепродажи.
Также в 2025 году, возможно, появятся региональные ипотеки с интересными ставками.

Что ещё почитать: 
Сколько стоят квартиры в разных городах Казахстана
Рост цен на квартиры: что происходит на рынке жилья
Какие ипотеки будут работать в 2025 году
Обычная ипотека или Отбасы банк: выгодно ли рефинансирование
Станут ли ипотеки дешевле в 2025 году

При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!