Krisha.kz составила топ-13 самых значимых событий на рынке недвижимости в 2022 году.

1. С рынка жилья ушли пенсионные деньги

С 1 апреля 2022 года пороги достаточности пенсионных накоплений выросли в среднем на 70 %. Это сделало изъятие излишков недосягаемым для большей части населения. Если раньше выводили в среднем по 200 млрд тенге в месяц, то начиная с апреля суммы уменьшились до 5–8 млрд.

Впрочем, эксперты считают, что все, кто мог воспользоваться своими излишками, сделали это в 2021 году.

Общая сумма выведенных пенсионных составила более 2.7 трлн тенге. Самые популярные цели — покупка жилья, перевод на депозит в «Отбасы банке», погашение ипотеки.

В следующем году излишками смогут воспользоваться порядка 600 тыс. казахстанцев.

Как изменятся пороги достаточности в 2023 году

2. Казахстанцы реже покупали жильё

Повышение порогов пенсионных автоматически отразилось на количестве сделок купли-продажи жилья.

Если в 2021 году ежемесячно заключалось 50 тыс., 60 тыс. и даже 90 тыс. сделок (рекорд был в декабре), то с апреля их количество вернулось на доажиотажный уровень: в среднем 33 тыс. в месяц.

За 11 месяцев этого года было оформлено 432 тыс. сделок, что на 18.3 % меньше, чем в 2021-м. Можно предположить, что с учётом декабря количество сделок за год не превысит 470 тыс. При этом в прошлом году было оформлено более 606 тыс. операций.

3. Снизились темпы строительства

В 2022 году от плана правительства по строительству жилья отстали на 3 млн кв. м. Недовыполнили примерно на 17 %.

Хотели построить 18 млн кв. м, а в итоге сдали чуть более 15 млн. Основной причиной срыва планов стало подорожание строительных материалов и несвоевременное финансирование.

И это только начало. В 2023 году эксперты прогнозируют кризис в отрасли, ещё большее снижение темпов строительства жилья, банкротство застройщиков и повышение цен на жильё.

Грозит ли рынку жилья кризис в 2023 году

4. Выросли ставки по ипотекам

 В этом году Нацбанк несколько раз повышал базовую ставку. Если в начале года она составляла 10.25 %, то сейчас уже 16.75 %. На решение Нацбанка повлияла инфляция, которая приблизилась к 20 %.

Вместе с повышением базовой ставки подорожали кредиты, в том числе и ипотека. До февральского повышения ставки вознаграждения (ГЭСВ) банков по ипотеке начинались от 17.5 %. Сейчас минимальная ставка в коммерческих банках стартует от 23 % годовых.

5. Изменили условия льготных госпрограмм

В сентябре в Казахстане утвердили Концепцию развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года.

Теперь ипотеку по самой низкой ставке — 2 % по программе «Бакытты отбасы» — будут выдавать только тем, кто остро нуждается в жилье.
Это:
— многодетные семьи;
— лица с инвалидностью I и II группы;
— семьи с детьми с инвалидностью;
— дети-сироты;
— неполные семьи — только до конца этого года.

Для остальных очередников доступна программа «Шанырак» с кредитом под 5 % годовых.

По обеим программам теперь можно купить только социальное жильё, построенное акиматами. Его минус — оно долго строится и далеко расположено. Рассматривается возможность выкупа акиматами квартир в новых ЖК от застройщиков. Будет ли это реализовано, покажет время.

Есть идея разрешать выкупать очередникам арендное жильё, которое сейчас выдаётся на 5 лет с продлением. Но при этом «Бакытты отбасы» могут вообще закрыть. Сейчас рассматривается проект закона о жилищных отношениях.

Также нуждающихся в жилье скоро будут определять не по категориям, как сейчас, а по доходам и расходам. Для этого в РК реализуется проект «Цифровая карта семьи».

6. Открыли электронную очередь на жильё

Теперь встать в очередь на получение социального жилья в РК можно только онлайн, на портале Kezekte.kz. Процедуру упростили максимально: нужна только ЭЦП (все необходимые документы уже имеются в базе).

Известно, что в РК нуждаются в жилье более 620 тыс. очередников.

Как встать в очередь на жильё через сайт Kezekte

7. Запустили региональные ипотеки для молодёжи

По примеру Алматы и Астаны в этом году ещё в девяти регионах начали работать ипотечные программы для молодых людей до 35 лет.

Главные условия — не иметь жилья и трудиться на государственной службе или быть бюджетником. Участниками могут стать учителя, врачи, журналисты, работники культуры, спорта, социальной сферы, сотрудники коммунальных предприятий, департамента полиции, ДЧС.

Новые программы открыты в областях:
— Жетысуской — «Жетiсу жастары». Приём документов пройдёт в начале января 2023 года;
— Абай — «Абай жастары». Приём документов продлится до 12 января;
— Алматинской — «Алатау жастары»;
— Актюбинской — «Актобе жастары»;
— Атырауской — «Атырау жастары»;
— Карагандинской — «Қарағанды жастары»;
— Костанайской — «Қостанай жастары»;
— Жамбылской — «Әулие ата жастары»;
— Западно-Казахстанской — «Орал жастары».

Также эти ипотеки есть:
— в Алматы — «Алматы жастары»,
— Астане — «Елорда жастары».

Деньги выделяют акиматы областей, городов и «Отбасы банк». Приём заявок проходит в определённое время, нужно следить за новостями.

8. Запустили арендную помощь для очередников

В апреле стартовала программа по субсидированию аренды.

Суть её в том, что государство берёт на себя 50 % платы за аренду жилья тех, кто стоит в очереди на жильё и пока вынужден его снимать.

Рассчитывать на компенсацию могут инвалиды I и II группы, дети-сироты, многодетные и семьи, воспитывающие детей с ограниченными возможностями.

На программу выделили 50 млрд тенге. Хотели помочь 70 тыс. семей очередников, однако инициатива не зашла. На 27 декабря:
— подано 38 605 заявок;
— одобрено 8 259;
— произведены выплаты по 2 267 заявкам.
То есть помощь получили меньше 5 % очередников.

Причина — нежелание собственников легализовать свой арендный бизнес и лимит по плате.

9. Появились новые областные центры

Появились новые точки притяжения — области Абай, Жетысу и Улытау. Переименовали Капшагай в Конаев. Теперь здесь центр Алматинской области. На него возлагаются особые надежды.

Новый статус отразился на ценах — квартиры в Конаеве теперь одни из самых дорогих в области. Осенью средняя стоимость была такой:
— 1-комнатная — 13.5 млн тенге;
— 2-комнатная — 19 млн тенге;
— 3-комнатная — 24.6 млн тенге.

10. Очередь на земельные участки стала электронной

В апреле власти объявили, что очередь на 10 соток стала электронной. Программа не новая, но вызвала ажиотаж. В первый день заявки подали более 100 тыс. человек. Вместе с прежними очередниками теперь в списке около 1.5 млн будущих землевладельцев.

Однако на деле участки массово не выдают, так как земли под ИЖС, к ним должны быть подведены дороги и инженерные коммуникации: свет, вода. Поэтому акиматам нужно много времени и средств на эти мероприятия.

Людям придётся ждать и довольно долго. Например, в Алматинской области средний срок ожидания составляет 64 года.

Как подать заявку на 10 соток

11. Арендный рынок пережил лихорадку

Сегмент арендного жилья пережил в 2022 году двойной шторм.

В конце августа в крупных городах начался сезонный рост ставок из-за инфляции, повышенного спроса, урбанизации. Например, в Алматы с июня по август средние цены на 1, 2, 3-комнатные квартиры выросли на 15 %.

На уже сжавшийся рынок пришлась мобилизация в России. В сентябре в Казахстан въехало 406 тыс. россиян, причём большая часть — с 21 по 30 сентября. Если раньше в сутки в среднем въезжало 8-9 тыс. россиян, то в эти дни среднесуточный приток достигал 30 тыс. человек.

В СМИ и соцсетях возник ажиотаж. В приграничных городах: Уральске, Актобе, Костанае, Петропавловске, Павлодаре, а также в Алматы и Астане — аренда выросла на 30–50 %. Количество просмотров объявлений — в 2-3 раза.

Ситуация продлилась до середины октября. Затем начался плавный спад ставок. К началу декабря по сравнению с ажиотажным периодом цены упали на 30 %. При этом к уровню начала сентября ставки уже не вернулись (+7 % в среднем).

12. Продлили ипотеку «7-20-25»

Доступную ипотеку под 7 % продлили по поручению президента РК, хотя Нацбанк планировал прекратить её финансирование.

Ожидалось, что программа доработает до исчерпания средств — 1 трлн тенге. Это могло произойти примерно в апреле 2023 года.

И вот теперь она будет работать ещё семь лет, по 2029 год. Правда, денег Нацбанк будет выделять в два-три раза меньше, максимум 100 млрд тенге в год.

Главная проблема этой ипотеки — отсутствие подходящего жилья у застройщиков и ценовой лимит, который установили в 2018 году. Он остался прежним, а квартиры подорожали.

У правительства был вариант сделать новую ипотеку для среднего класса под 12 %. Однако Минфин не поддержал бюджетную заявку, и от инициативы отказались. Возможно, пока. 

13. КСК оставили работать до лета

История с отменой КСК началась с 2020 года, когда приняли реформаторские поправки в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Их суть была в переходе на новые формы управления многоквартирными домами:
— объединение собственников имущества (ОСИ);
— простые товарищества (ПТ).

Вместо КСК: кто и как будет управлять домами

Планировалось, что КСК перестанут хозяйничать в многоэтажках с июля 2022 года, но этого не случилось. Казахстанцы неохотно восприняли реформу, в связи с чем срок перехода на ОСИ и ПТ продлили на год, до 1 июля 2023 года. Произойдёт ли это, покажет время.

Пока же в правительстве рассматривают новый пакет поправок с ещё одной, третьей формой управления и другие изменения.

В целом 2022 год был сложным во многих сферах: в экономике, строительстве, безопасности. Начался с трагического января, продолжился закрытием нескольких банков и прекращением выдачи ипотек из-за резкого роста базовой ставки. Потом был последний рывок ажиотажа с пенсионными, небольшое затишье и осеннее волнение уже на арендном рынке. В конце августа казахстанские студенты не могли найти крышу над головой для учёбы в крупных городах. В сентябре последовал массовый приезд россиян из-за мобилизации, и рынок начало штормить из-за вбросов и порой неадекватных ожиданий собственников. Но так поступали не все, многие не поддались панике. За это им благодарны и арендаторы, и мы, команда Krisha.kz. 

Скоро новый, 2023 год.
Надеемся, что он всем принесёт новые возможности для улучшения жилищных условий и покупки жилья! Что на рынке будут работать только добросовестные застройщики, а жильё будут продавать по адекватным ценам!
Желаем всем крепкого здоровья, удачи, благополучия, финансовой стабильности и удачи на пути к долгожданному жилью!
Krisha.kz поздравляет всех читателей с наступающим праздником!