В последнее время стало больше случаев, когда продавцы, особенно пожилые, после сделки пытаются вернуть квартиру через суд. Они говорят, что стали жертвами мошенников или не понимали последствий продажи. В СНГ такие истории уже называют «эффектом Долиной».

Похожий случай недавно произошёл в Астане. Пенсионер продал квартиру, перевёл деньги мошенникам, а затем отказался съезжать и оспорил сделку в суде. В итоге покупатели остались без квартиры, но с ипотекой.

Юрист Бахыт Касымбеков объяснил, почему суд отменил сделку и как покупателю снизить такие риски.

Почему суд отменил сделку

Ключевым стало состояние здоровья продавца, а не то, что его обманули мошенники.

— Пенсионер выиграл суд, потому что доказал своё заболевание. Судебная экспертиза не смогла установить его состояние на момент сделки, но родственники предоставили подтверждение, что последние три года он проходил лечение, — отметил юрист.

По его словам, если бы продавец ссылался только на обман мошенников, доказать это было бы сложнее:
— Если бы мужчина сказал в суде: «Меня обманули мошенники, я был в заблуждении», — то проиграл. Разница в том, что заблуждение — субъективная причина, а болезнь — объективная.

То есть сам по себе обман мошенников ещё не означает, что сделку отменят. Суд смотрит на все обстоятельства.

Почему нотариус не может защитить от такого спора

Нотариус проверяет документы и личности участников сделки. Его задача — проверить дееспособность человека.  Но медицинскую историю продавца он не видит — это врачебная тайна.

Может ли защитить страховка?

При ипотеке банк требует застраховать квартиру от повреждений, например, пожара, затопления и других рисков. Так банк защищает своё залоговое имущество.

Другое дело — титульное страхование. Оно защищает право собственности и оформляется по желанию покупателя.

Но поможет ли такая страховка, если сделку оспорят, зависит от договора. Поэтому перед покупкой стоит уточнить условия у страховщика и посоветоваться с юристом. Если остаются сомнения, от сделки лучше отказаться.
Что такое титульное страхование

Что проверить перед сделкой — советы юриста

Возраст продавца сам по себе не делает сделку опасной. Но при покупке квартиры у пожилого человека стоит внимательнее присмотреться к обстоятельствам продажи.

1. Поговорите с продавцом. Спросите:

  • зачем продаёт квартиру;
  • куда переезжает;
  • где будет жить;
  • что собирается делать с деньгами;
  • знают ли о продаже родственники.

Продавец должен понимать, что продаёт, и спокойно объяснять свои планы.

2. Обратите внимание на странности.

Насторожить должны путаница в цене и условиях, противоречивые ответы, спешка, разговоры о неизвестных «консультантах» и переводе денег посторонним людям.
Не стоит спрашивать прямо: «Вас никто не обманывает?» Лучше попросить продавца самому рассказать о продаже и планах после неё.

3. При сомнениях проверьте состояние продавца.

Юрист советует попросить справку о том, что продавец не состоит на учёте, и заключение психиатра на дату сделки. По возможности у опытного специалиста с хорошей репутацией.

4. Поговорите с родственниками.

Если дети или другие близкие знают о продаже, можно пригласить их на сделку.
Это не защитит от суда, но поможет понять, знают ли родственники о продаже.

5. Проверьте квартиру.

Проверьте документы, историю переходов права собственности и обременения.
Что проверить перед покупкой квартиры: документы и важные детали

Полностью убрать риск нельзя
Нотариус, медицинская справка и присутствие родственников не дают 100%-й защиты. Но риск можно снизить: не спешить, задавать вопросы и проверять продавца и квартиру.
Если сомнения остаются, до сделки стоит посоветоваться с юристом. Если он не может подтвердить безопасность сделки, лучше отказаться от покупки.

Полезные материалы:
Цены на квартиры упадут? Прогнозы экспертов на осень
Рынок жилья просел в Казахстане — что со сделками
Как оформить сделку по доверенности и сколько это стоит