Новая ипотека со ставкой от 7%: как она работает

На рынке Казахстана появилась новая ипотека со сниженной ставкой — от 7 до 14% годовых. Это почти вдвое ниже стандартных ставок коммерческих ипотек. Но у программы есть важная особенность: чтобы оформить такую ипотеку, нужно заложить в банк собственные деньги.

Узнали условия, сделали расчёты и выяснили, можно ли будет вернуть закладные.

Как работает ипотека под заклад

• Вместо обычного первоначального взноса часть своих денег (20% и выше от стоимости жилья) заёмщик размещает на спецсчёте в банке.
• Эти деньги служат как дополнительный залог. 
• Использовать пенсионные для заклада — нельзя.
• Кредит выдаётся на всю стоимость квартиры, и проценты начисляются тоже на всю сумму.

Такая схема снижает риск для банка, и за счёт этого ставка по кредиту получается ниже.

Условия ипотеки под заклад похожи на систему кредитования в Отбасы банке.
Только там деньги нужно копить на депозите.

Что будет с деньгами на спецсчёте

Деньги замораживаются на спецсчёте на весь срок кредитования. Это не депозит, вознаграждения нет.

Заклад можно забрать обратно после закрытия ипотеки. Либо использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки. Но есть условие: сделать это можно только тогда, когда остаток основного долга по ипотеке сравняется с размером взноса.

Когда основной долг сравняется с суммой заклада, его можно погасить замороженными на спецсчёте деньгами. Но так как при аннуитетных платежах сначала выплачиваются проценты, а не тело кредита, этого момента удастся достичь ближе к концу срока ипотеки, в среднем на восьмом году выплат при сроке ипотеки десять лет.

Какие банки выдают ипотеку под заклад

Сейчас ипотеку под заклад можно оформить в двух банках: Forte и ЦентрКредит.

ForteBank

Условия:

• Заклад: от 30% стоимости жилья.
• Срок: до 15 лет.
• Сумма: до 100 млн тг.
• Кредитуются только квартиры на вторичном и первичном рынке. Оформить ипотеку на дом нельзя.
• Ставка: от 7% (ГЭСВ 7.48–13.05%), зависит от суммы взноса.

ЦентрКредит (JAÑA ипотека)

Условия:

• Заклад: от 20%.
• Срок: до 15 лет.
• Сумма: до 100 млн тг.
• Кредитуется первичка и вторичка.
• Ставка: от 8 до 14% (ГЭСВ 8.2–15%), напрямую зависит от размера заклада.
   

Банк	Заклад	ГЭСВ	Срок	Сумма
ForteBank	От 30%	7.48–13.5%	До 15 лет	До 100 млн тг
ЦентрКредит	От 20%	8.2–15%	До 15 лет	До 100 млн тг

Ипотека под заклад: сколько платить?

Krisha.kz обратилась в банки за расчётами на следующих условиях:

• Стоимость квартиры — 40 млн тг.
• Первоначальный взнос — 20 млн тг (50%).
• Срок ипотеки — 10 лет.
   

	Сумма кредита	Срок	Ставка	Платёж
Forte Bank	40 млн	10 лет	7%	465 тыс. тг*
ЦентрКредит	40 млн	10 лет	8%	376 тыс. тг

*Расчёты приблизительные. Точные рассчитываются индивидуально и зависят от характеристик заёмщика и залога.

В БЦК (JAÑA ипотека) ежемесячный платёж составит около 376 тыс. тг в течение 10 лет. Схема устроена так, что к концу срока остаток основного долга сравнивается с суммой заклада (20 млн тг). После этого ипотека закрывается закладными — делается полное досрочное погашение.

В ForteBank система другая: здесь при тех же условиях займа ежемесячный платёж выше — около 465 тыс. тг, но за 10 лет заёмщик закрывает ипотеку платежами, не используя закладные. То есть через 10 лет банк возвращает заклад заёмщику.

Варианты досрочного погашения закладными в ForteBank тоже есть, но они рассчитываются индивидуально.

Какая ипотека выгоднее?

В целом, сейчас банки РК предлагают три варианта ипотеки:

• стандартная (рыночная) в БВУ;
• под заклад денег;
• через накопления на депозите в Отбасы банке.

Сравним общую переплату по всем трём ипотекам при одинаковых условиях:

	Цена кв-ры	Ставка	Срок	Взнос	Платёж	Переплата
Стандартная ипотека	40 млн	17%	10 лет	20 млн	348 тыс. тг	22 млн тг
Ипотека под заклад Forte Bank	40 млн	7%	10 лет	20 млн	465 тыс. тг	16 млн тг
JAÑA ипотека БЦК	40 млн	8%	10 лет	20 млн	376 тыс. тг	25 млн тг
Отбасы банк	40 млн	Промзаём – 7.5%. Жилзаём – 4% Жилзаём (сразу)	3 года 6 лет 9 лет	20 млн	296 тыс. тг 285 тыс. тг 229 тыс. тг	11 млн тг   4.7 млн. тг

Стандартная ипотека остаётся самым дорогим вариантом: переплата здесь максимальная, несмотря на то что сумма займа в два раза меньше (первоначальный взнос (50% от стоимости) не входит в сумму кредита).
Плюс — относительно невысокий ежемесячный платёж по сравнению с ипотеками под заклад.

Ипотеки под заклад предлагают более низкие ставки, но так как кредит берётся на полную стоимость квартиры, итоговая переплата также выходит значительной.
Минус — высокие ежемесячные платежи.
Плюс — возможность досрочного закрытия за счёт заклада либо возврат денег после погашения кредита.

Отбасы банк даёт минимальную переплату за счёт самой низкой ставки.
Минус — чтобы получить заём под 3.5%, нужно не менее трёх лет копить на депозите. Если не ждать и сначала открыть промежуточный заём под 7–9%, то платёж в первые три года будет так же достаточно высоким, как и общая переплата.
Ещё один минус: в отличие от остальных ипотек первоначальный взнос в Отбасы строго 50% и выше, в то время как по стандартной и закладной ипотекам он стартует от 20%.

Читайте также:

Ипотека на вторичку: новые условия всех банков Казахстана
Как взять ипотеку в Казахстане: пошаговая инструкция
Созаёмщик или поручитель: что делать, если не дали ипотеку?
Как подготовиться к ипотеке

При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!