Иногда квартира кажется идеальной, пока не узнаешь, что рядом продают такую же, но дешевле. И наоборот, вариант подешевле может обернуться промерзающими стенами и сломанным лифтом.

Разбираемся, как определить реальную стоимость жилья и не переплатить при сделке.

Какие инструменты помогут

  • Оценка квартиры — бесплатная функция, которая показывает рыночную стоимость объекта и помогает сравнить его с похожими.
     
  • Krisha Plus — показывает график изменения цены и сколько времени квартира находится в продаже. Это помогает понять, насколько продавец готов торговаться.
     
  • О районе, Поиск по карте  — позволяют выбрать удобную локацию и изучить инфраструктуру — школы, магазины, транспорт.

1. Сравнивайте только похожие объекты. 

Даже в одном квартале две похожие квартиры могут отличаться в цене на 15–20%.
Всё зависит от качества дома: в одном — тонкие панели и постоянные поломки лифта, в другом — монолит и ухоженный двор.

Что делать:
— Сравнивайте дома одного типа, года постройки и состояния.
— Собирайте не меньше 5–10 аналогов, чтобы увидеть реальную рыночную границу.

В разделе «Оценка» можно посмотреть среднюю цену за квадратный метр и сравнить объект с похожими по городу и району.

Используйте «Поиск по карте», чтобы узнать цены на квартиры в соседних домах.

2. Смотрите на динамику цены. 

Большинство продавцов ставят цену с запасом, рассчитывая на торг. Через Krisha Plus в мобильном приложении можно увидеть, как часто цену снижали и сколько времени квартира продаётся. 

Если объект висит дольше трёх месяцев и стоимость падала несколько раз, скорее всего, изначально она была завышена.

Имран Османов, руководитель направления офлайн-продаж Krisha.kz:
— Цена квартиры справедлива, если на неё есть спрос. Это главный критерий. Пик интереса к объявлению приходится на первую неделю — именно тогда формируется до 40% всех обращений. К третьей неделе активность падает на 30–40%. Если звонков нет, рынок уже вынес вердикт: дорого.

Поэтому, если видите, что квартира долго не продаётся и цену уже несколько раз снижали, это сигнал к торгу, а значит, к более выгодной покупке. 

3. Сравнивайте полезную площадь, а не общую. 

На бумаге квартира может быть 70 кв. м, но если треть занимают коридоры и гардероб, реально пригодных для жизни метров меньше.

Совет:
— Смотрите техпаспорт, коридоры не должны занимать больше 20% площади. Если нужно место для сушки вещей, учитывайте балконы, лоджии при поиске квартиры. 
— Выбирайте квартиры с квадратными комнатами — они удобнее, просторнее и меньше мёртвых зон. В вытянутых теряется часть площади.

Как узнать о квартире всё: изучаем техпаспорт

4. Оценивайте не только квартиру.

Цена формируется не только ремонтом и квадратными метрами. Большую роль играет сам дом — подъезд, лифт, двор, соседи и работа КСК или ОСИ.

Александр Бикетов, риелтор-аналитик АН TRUST Estate:
— То, как дом обслуживают, влияет на цену не меньше, чем состояние квартиры. Ухоженный дом с активным ОСИ всегда будет дороже запущенного. 

Проверьте:
— состояние подъезда и двора;
— чистоту, мусор, освещение;
— есть ли видеонаблюдение и детская площадка;
— где паркуются жильцы.

Квартира в аккуратном доме сохраняет цену дольше, даже если ремонт скромный. А в запущенном быстро теряет в стоимости, какой бы красивой она ни была внутри. 

5. Отключите эмоции. 

Квартира может понравиться с первой минуты — вид из окна, уют, запах кофе. Но эмоции часто мешают оценить риски.

Совет:
— Если есть сомнения, сделайте фото, уйдите и посмотрите их через день.
— Если после паузы вариант всё ещё кажется подходящим, возвращайтесь к расчётам и проверке документов.

Новая мебель и красивый вид не гарантируют, что квартира стоит своих денег. Реальную цену определяют дом, район, планировка и спрос.

Чек-лист для покупателя 

Перед сделкой:
— Сравните минимум 5–10 аналогов.
— Посмотрите динамику цены.
— Оцените планировку и полезную площадь.
— Проверьте состояние дома и двора.
— Не принимайте решение на эмоциях.

Используйте инструменты Krisha.kz — и покупка будет выгодной.

Полезные материалы:
Продавцы вторички поднимают цены на квартиры на опережение
Ипотеки «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер» — приём заявок начнётся 3 ноября
Рынок жилья Казахстана: цены, тренды до конца 2025 года