Ожидать ли снижения цен на жильё в Казахстане этой весной? Может ли что-то привести к росту цен? Как землетрясения повлияли на рынок жилья Алматы и Астаны? Кто покупает сейчас квартиры и какие способы оплаты выбирают? Как повлияет на рынок недвижимости новая ипотека «Отау»?
Эти и другие вопросы Krisha.kz задала экспертам рынка.

Что происходит на рынке жилья и прогнозы:
— Спрос на рынке жилья восстанавливается, возможен рост.
— Объёмы ввода жилья снижаются. Застройщики реже входят в новые проекты.
— На фоне дефицита предложения цены на первичном рынке будут расти. Это даст импульс и к росту цен на вторичном рынке.
— Землетрясения в Алматы не оказали большого влияния на рынок. Снижение цен — эффект кратковременный.
— Есть риск, что всё больше застройщиков не смогут выполнить свои обязательства перед покупателями в конце года. Нужно максимально тщательно проверять застройщика и объект. 

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 

 — Сейчас серьёзных предпосылок для роста или снижения цен на рынке жилья нет. 
Цены как на первичное, так и на вторичное жильё по ключевым городам показывают ежемесячный равномерный рост на уровне 0.1-0.2 %.

Незначительные скачки роста, до 1 %, наблюдаются в регионах. Они, скорее всего, связаны с сезонными явлениями, в частности с намерением застройщиков к концу года заключить больше сделок.

В целом, если говорить про текущий год, то необходимо дополнительное финансирование для формирования платёжеспособного спроса. Поддержки строительной отрасли нет.

Ранее мы прогнозировали дефолт строительных компаний, которые неправильно рассчитали свою финансовую модель. Этот прогноз начал сбываться в 2023 году.

В 2024 году тенденция по рискам компаний будет усугубляться, и в конце года мы увидим ряд громких статей по дефолтам застройщиков.

Если говорить о влиянии землетрясений на рынок жилья Алматы и Астаны, то в столице количество желающих купить недвижимость пока не выросло.

После землетрясений покупатели в Алматы стали чаще интересоваться нижними этажами, но серьёзного роста спроса нет.

Снижение цен в Алматы в связи с землетрясением носит временный характер, и в будущем рост цен на недвижимость продолжится.

Что касается Астаны, то большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 60–70 кв. м и трёхкомнатные по 85–100 кв. м в жилых комплексах комфорт-класса с ценой от 27 млн до 39 млн тенге.

Портрет покупателя несильно изменился за последнее время. Это молодые семьи, где возраст супругов варьируется от 28 до 40 лет. Способ оплаты: 50 % — наличные, 50 % — ипотека.

Относительно недавно запущенной ипотеки «Отау»: она не окажет существенного влияния на рынок недвижимости Казахстана, поскольку имеет определённые лимиты. В рамках ипотеки за 7 лет будет реализовано порядка 50 тыс. квартир, по 7 тыс. ежегодно. С учётом того количества квартир, которое строится сейчас, это очень мало.
 

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Группы компаний Renome

 — По первичному рынку мы увидим, что количество новых объектов заметно сокращается. Заявленные планы по вводу 16-17 млн кв. м жилья в этом году, на мой взгляд, недостижимы, потому что в 2023-м очень много застройщиков прекратили реализацию новых проектов. Они достраивают текущие объекты и из-за слабого спроса и отсутствия технических условий неохотно входят в новые.

Ожидаем, что в этом году объём ввода первичного жилья составит 12-13 млн кв. м, что будет существенно ниже, чем в 2023-м.

Как известно, цена жилья на первичном рынке определяется спросом и предложением. Мы прогнозируем снижение предложения, но видим, что спрос восстанавливается. Если проанализировать количество сделок, то по сравнению с январём — февралём 2023 года в этом году сделки выросли более чем на 25 %, что говорит о восстановлении отложенного спроса.

Это приведёт к тому, что цены будут ещё расти, особенно в Астане, из-за отсутствия большого предложения.

Что касается популярности жилья у покупателей, то это ЖК III, IV класса, так называемый комфорт и эконом.
Основная форма реализации — через ипотеку в Отбасы банке.
Основные покупатели — молодые семьи, которые улучшают свои жилищные условия через жилищные программы либо покупают жильё впервые.
Также хороший спрос у покупателей имеет жильё элиткласса, причём на рынке качественных объектов этого класса не так много.

Относительно влияния землетрясений в Алматы на рынок жилья: здесь важно понимать, что они носят больше психологический характер, и, разумеется, в среднесрочной перспективе мы увидим, что определённое количество покупателей поменяет свои вкусовые предпочтения в плане жилья.

Часть потенциальных клиентов стала ориентироваться на малоэтажную застройку — частные дома, коттеджи либо нижние этажи в многоэтажках. Другая часть рассматривает возможность переезда из Алматы в Астану. Конечно, сейчас в структуре сделок мы этого не увидим, но в тренде года, думаю, это повлияет на предпочтения покупателей жилья в Алматы.

Если говорить о снижении цен в Алматы после землетрясений, то, несмотря на снижение спроса из-за оттока какой-то части покупателей, нужно не забывать про снижение предложения. Совсем недавно аким города Ерболат Досаев сообщил о том, что темпы строительства нового жилья будут снижены более чем на 20 %. Это повлияет на то, что предложений, т. е. вариантов приобретения первичного жилья, станет меньше. Поэтому ожидать, что цены снизятся, не приходится.

Что касается ипотеки «Отау», то, конечно, в какой-то мере она поспособствует поддержанию спроса на рынке первичного жилья. Довольно хорошо, что в программу включили долевое строительство. Это в какой-то мере окажет позитивное воздействие на спрос.

Но есть свои минусы. Я считаю, что не совсем корректно реализовывать программу опять через Отбасы банк, потому что создаётся монополизация на рынке ипотечного кредитования. На сегодня около 60 % всех займов в РК формирует Отбасы банк. При включении «Отау» и новой программы, аналога «7-20-25» для регионов, скорее всего, доля ипотеки банка вырастет до 80 %.
Ну и по условиям ипотеки застройщики фактически смогут получить деньги за проданные квартиры только к концу года.
 

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана

 — После землетрясений в Алматы наблюдаем дестабилизацию рынка недвижимости в городе. Определённо очень сильно упала покупательская способность, особенно в высотных домах.

Есть небольшой спрос на малоэтажные дома, но он не даёт существенного импульса к росту цен на этот сегмент. Проанализировав десятки объявлений на порталах недвижимости, мы наблюдаем, что по восьми из десяти объектов продавцы снижают цену в диапазоне 3–8 % в первые месяцы публикации.

По общей статистике цен в Алмате видим спад средней цены за 1 кв. м, но считаем, что это временное явление и цены выровняются, придут к стабильности буквально через несколько месяцев, ближе к концу весны.

Повышение цен также будет вызвано заявлением со стороны акима города Досаева о сокращении строительства нового жилья на 20 %, исходя из новых требований по сейсмоустойчивости.

Спрос на жильё всё равно сохраняется из-за дефицита жилья в стране и мегаполисах. Как следствие, дефицит квартир в строящемся жилье в 2024 году будет давать импульс повышению цен на вторичном рынке.

Срок экспозиции квартир увеличился минимум на полтора месяца, хотя такая недвижимость «по ощущениям» должна была реализоваться в течение месяца.

Что касается торга, то снижать цены готовы продавцы с реальными сроками продажи и необходимостью в продаже. Но есть часть собственников, твёрдых в своих убеждениях, которые не идут на понижение.

По нашим наблюдениям, сейчас активно покупают квартиры с такими характеристиками:
— однокомнатные площадью 35–45 кв. м по цене от 750 до 850 тыс. тг за 1 кв. м, в зависимости от класса жилья;
— двухкомнатные, 60–70 кв. м, 700–850 тыс. тг за 1 кв. м;
— трёхкомнатные, 75–90 кв. м, 650–750 тыс. тг за 1 кв. м.

Способы покупки остались неизменными, в процентном соотношении 60 % продаж проходит через ипотечное кредитование.
Также наблюдаются случаи, когда у застройщиков растут сделки через trade-in (обмен старого на новое с доплатой).

Запуск новых ипотечных программ, о которых не так давно было заявлено в правительстве, должен благоприятно повлиять на рынок.
 

Эльдар Шамсутдинов, экономист

— Рынок жилья на февраль 2024 года в Казахстане показывает заметное восстановление активности с приближением к пиковым значениям 2022 года, что свидетельствует о возможном возобновлении роста рынка. 

Алматы и Астана продолжают лидировать по количеству сделок, подтверждая статус крупнейших центров жилищного рынка страны. 

Объём введённого в эксплуатацию жилья в стране составил 2 073 445 кв. м. Это на 3.4 % меньше, чем в прошлом году, с доминирующим вкладом частного сектора. Значительный рост введённых квадратных метров наблюдается в Астане (+157.2 %) и Алматинской области (+105 %), что коррелирует с увеличением количества сделок.

Инвестиции в жилищное строительство составили 369 млрд тенге, это на 3.4 % больше, чем в прошлом году, с основным вкладом от населения и организаций. Высокий рост инвестиций наблюдается в Восточно-Казахстанской (+470 %) и Карагандинской (+270 %) областях, в то время как Акмолинская область показала падение (—31.1 %).

В целом тенденции указывают на потенциал для дальнейшего роста рынка недвижимости в стране.

Учитывая, что в феврале 2024 года объём введённого в эксплуатацию жилья немного снизился, до 96.6 %, по сравнению с прошлым годом, но в некоторых регионах, таких как Астана и Алматинская область, наблюдался значительный рост, можно ожидать, что весной предложение на рынке жилья может увеличиться, особенно в этих регионах.

Рост инвестиций в жилищное строительство также способствует увеличению предложения. С учётом того, что количество сделок в январе-феврале этого года выросло на 28.6 % по сравнению с январём-февралём прошлого года, спрос на жильё демонстрирует восстановление и может оставаться высоким весной. Особенно это актуально для одно- и двухкомнатных квартир, что отражает интерес к более доступному/инвестиционному жилью.

Астана показывает значительные объёмы ввода жилья и перетягивает на себя основной инвестиционный поток в стране.

Увеличение предложения в определённых регионах может привести к стабилизации или незначительному снижению цен в этих локациях.

Однако общее восстановление активности на рынке и высокий спрос, скорее всего, будут поддерживать текущий уровень цен или даже способствовать их росту, особенно если объём введённого жилья не будет увеличиваться так же быстро, как спрос.

Новая ипотека «Отау» в Казахстане предположительно направлена на стимулирование доступности жилья для населения в регионах и подстегнёт как спрос, так и рост цен, там, куда будет аллоцироваться, то есть перемещаться, основной спрос, в том числе в Алматинской, Карагандинской и Павлодарской областях.