Krisha.kz узнала у экспертов, что будет с рынком жилья Казахстана осенью. Что происходит с объёмами строительства и как это влияет на предложение, а также будет ли резкий скачок цен.

Главные тренды:
— В сентябре вырастут спрос и цены как на первичном, так и вторичном рынке. По мнению экспертов, рост цен составит 5–10 %.
— На вторичном рынке наблюдается значительное снижение цен. Многие покупатели готовы этой осенью закрыть отложенный спрос.
— Застройщики сетуют на нестабильные объёмы строительства, однако есть гипотеза, что многие компании намеренно не выводят жильё на рынок, чтобы позже продать дороже.
— Реального платёжеспособного спроса в Казахстане почти нет. Госпрограммы поддерживают рынок только в сегментах эконом- и комфорт-классов. 

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 — В Казахстане снижается объём строительства и ввод жилья в эксплуатацию.
Наша ассоциация неоднократно озвучивала прогнозы о том, что нестабильное количество объектов, введённых в эксплуатацию в 2022, 2023 и 2024 годах, повлияет на рыночный баланс, что уже начинает подтверждаться.

Сегодня наблюдается формирование дефицита на рынке, что отражается на ценах. Изменение курса валют также оказывает значительное влияние.

На основании текущей ситуации на рынке предложение и объём снизятся, поскольку застройщики более осторожно начали относиться к запуску новых проектов.

В то же время объективно можно сказать, что рынок жилья стабилизировался. Влияние крупных инвестиций в строительную отрасль уже заметно нивелировано, и спрос с предложением возвращаются к уровням, характерным для периода до притока больших денег.

Стагнация не ожидается, но есть высокий риск банкротства для компаний, которые не рассчитали свои финансовые возможности. Покупателям очень важно тщательно проверять компанию перед сотрудничеством, чтобы избежать неприятных ситуаций.

Относительно прогнозов на эту осень отмечу, что сезонный спрос и процесс урбанизации никто не отменял. Поэтому спрос будет также расти.

В сентябре ожидается дальнейший рост интереса к недвижимости, поскольку студенты и жители ближайших регионов будут приобретать жильё. В результате одно- и двухкомнатные квартиры окажутся в большом спросе, что приведёт к росту цен на них, хотя это и происходит ежегодно.

В целом, учитывая все факторы, резких колебаний на рынке жилья не ожидается — до конца года ситуация будет развиваться плавно, конечно же, если не произойдут стрессовые изменения, такие как значительные денежные вливания или существенные колебания курса доллара. В то же время в случае резкого роста курса спрос может снизиться.

Как изменились цены на квартиры

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Группы компаний Renome
 — Мы видим существенный рост количества сделок купли-продажи жилья в сравнении с предыдущим годом на 15.6 %. При этом наибольшую динамику показали три крупнейших города: Шымкент — 22.6 %, Алматы — 20.6 %, Астана — 19.2 %. Традиционно они являются центрами притяжения внутренней миграции, и там особенно чувствуется оживление спроса.

Несмотря на увеличение ввода жилья в эксплуатацию в 2024 году (+4.2 %), застройщики неохотно запускают новые проекты из-за сильной турбулентности и неопределённости с государственными программами. Ещё одна причина — дефицит городских инженерных сетей, что незамедлительно приведёт к снижению предложения первичного жилья.

Увеличились риски незавершения строительства жилых комплексов, особенно тех, которые не имеют документов на привлечение средств дольщиков. Напомним, таких объектов в стране более 60 %.

Государственные программы Отбасы банка, напротив, поддерживают спрос на первичное жильё. Здесь мы видим даже дефицит предложения объектов, подходящих под критерии программы, особенно в регионах.

На фоне этих факторов логично предположить увеличение стоимости первичного жилья более чем на 10 % в Астане и Шымкенте из-за снижения темпов старта новых проектов и поддержания государственными программами спроса. В Алматы также, на наш взгляд, тренд на увеличение стоимости будет продолжаться. Земли под застройку становится всё меньше, при этом спрос поддерживается внутренней миграцией.

Думаю, что рынок начал разворачиваться в сторону увеличения спроса и сейчас лучшее время для покупки. Далее таких условий от застройщиков в части цены и способов оплаты мы можем не увидеть. 

Ипотека на первичку: условия всех банков Казахстана

Анастасия Лю, агент Krisha.kz
 — В последнее время на вторичном рынке виден хороший прогресс. Спрос начинает расти. На него, безусловно, влияет наступление нового учебного года.

Случившиеся ранее землетрясения, которые непосредственно отразились на рынке, постепенно забываются. Уверена, что осенью статистика продаж по вторичному рынку увеличится и будет выше, чем в прошлом году.

В то же время часто собственники вместо продажи квартиры решают сдавать её в аренду. Около 15–25 % рынка к этому приходит.

Что касается цен осенью, то резких скачков в ближайшее время лучше не ждать — на рынке слишком большая конкуренция. Рынок будет двигаться вверх планомерно. Вероятнее всего, в начале осени цены вырастут на 5–10 %. В этот период собственники знают, что наступает высокий поток покупателей, поэтому стараются предугадать события и выгоднее продать квартиру.

Спрос на аренду и покупку увеличится, особенно в тех районах Алматы, где располагаются колледжи и университеты.

В целом можно сказать, что продавцы, как правило, уверены в том, что спрос на их квартиру увеличится и осенью она точно продастся. У покупателей почти всегда есть срок покупки квартиры, они чётко проговаривают, до какого числа/месяца им нужно приобрести её. Многие стали торопиться с выбором, так как учебный год уже близится.

В любом случае, будь это продажа или покупка квартиры, всегда есть переживания. Продавцы боятся продешевить, а покупатели — переплатить. Но, как показывает практика, обычно самое первое предложение — самое выгодное.

Ипотека на вторичку: условия всех банков РК

Санжар Есимханов, агент Krisha.kz
 — Осенью цены на вторичное жильё в рамках сезонных колебаний могут вырасти на 5–10 %. Ажиотаж со спросом маловероятен. Покупатели на первичном рынке вложились в строящиеся объекты и ждут их завершения.

На вторичном рынке спрос вырастет по сравнению с летними месяцами, люди займутся поисками жилья после отпусков. На вторичном рынке сейчас время покупателей, они диктуют цены. Летом просят большие скидки, причём не 100–200 тыс., а по 5–10 млн тг, что составляет 7–15 % от стоимости квартиры. Не торопятся с оформлением сделок, если только квартира не по низкой цене. Тогда хотят оформить квартиру чуть ли не на следующий день после осмотра и просят освободить быстрее.
Покупателям также оказалось выгодно повышение пенсионных порогов. Возможности по изъятию остались у небольшого количества людей. Это снижает спрос и заставляет продавцов сдерживать и даже снижать цены.

По сравнению с 2021 годом мы наблюдаем существенное снижение цен. Если три года назад однокомнатные квартиры в старом жилом фонде стоили 28 млн тг, то сейчас собственники просят за них от 18 млн. Поэтому осенью многие потенциальные покупатели намерены оформить сделки и закрыть отложенный спрос.

Что касается рынка аренды, то ежегодно осенью происходит значительный рост ставок. Этот год не станет исключением. Обычно в летнее время спрос падает и квартира уходит, например, за 200–220 тыс. тг/мес., а в сентябре цена вырастает до 300 тыс. и более. Поэтому те, кто намерен инвестировать в покупку жилья для сдачи в аренду, покупают недвижимость летом, затем готовят к сезону и сдают по хорошей цене.

Арендаторам можно посоветовать уже сейчас снимать квартиры. Благодаря тому что в Алматы введены новые ЖК эконом, комфорт и комфорт +, у них появилось больше предложений с адекватными ценами.

Спрос на ипотеку резко вырос в Казахстане

Эльдар Шамсутдинов, экономист, автор блога commentariuskz
— Несмотря на всплеск активности в июле по сделкам (40 тыс.) и ценам на жильё (+2.4 % на первичном рынке и +3.2 % на вторичном), говорить о полноценном восстановлении рынка жилья преждевременно.

Активность была вызвана рядом факторов: сезоном, началом реализации госпрограмм по льготным ипотекам, активизацией миграционных потоков из-за весенних паводков. Некоторые участники рынка посчитали эту активность сигналом к росту. Плюс наложились слухи про ограничения пенсионных изъятий, из-за чего в последние месяцы рос объём вывода. Однако фундаментальные факторы: доходы населения, доступность ипотеки — говорят о том, что уверенного роста рынка жилья в ближайшем будущем без господдержки не будет.

Реального платёжеспособного спроса в Казахстане практически нет. Государственные программы будут поддерживать рынок, особенно в сегментах эконом и комфорт. Однако в совокупности льготных займов на рынке будет около 42 тысяч. Этого явно недостаточно для обеспечения динамичного роста.

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду тоже теряют привлекательность. Если в прошлом хозяин мог сдавать квартиру и получать доход 9-10 % годовых (в Алматы доходило и до 15 %), то сегодня депозиты получают 13.5–16 % годовых.

Застройщики в данный момент настроены достаточно пессимистично. Инвестиции в жилищное строительство замедляются, как и объёмы вводимого жилья.

Есть гипотеза, что некоторые компании намеренно держат нереализованный объём жилья с 2022 года. Об этом говорит динамика инвестиций: они росли высокими темпами в 2021 и 2022 годах, но объёмы жилья не увеличивались. Вполне возможно, что застройщики хотели бы перепродать имеющиеся квартиры уже по новым, высоким ценам.

Эту теорию подтверждает выросшее число споров из-за просроченных сроков сдачи ЖК за первое полугодие 2024 г. (+65 %) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И наверняка количество досудебных и незарегистрированных разрешений подобных споров гораздо выше.

Вероятнее всего, компании ждут новые ипотеки, поскольку запланированный объём льготных программ на 2024 год не даст ощутимой поддержки рынку. Трудно прогнозировать, какими они будут, вполне возможно, что региональными.

Что касается прогнозов, то осенью, после окончания сезона отпусков и с началом учебного года, спрос на жильё традиционно показывает рост как на рынке недвижимости, так и на рынке аренды. 
Увеличение цен будет разниться от города к городу, в зависимости от спроса и предложения. В Астане, которая стала магнитом для миграционных потоков, цены могут расти быстрее, чем в целом по стране, особенно учитывая, что практически весь прошлый год цены снижались.
В Алматы цены поддерживаются сниженным количеством вводимого жилья. Ограниченный спрос и высокие цены, вероятно, будут сдерживать рынок.

В августе-сентябре, вероятнее всего, мы увидим количество сделок на высоком уровне и рост цен будет поддержан миграцией, льготной ипотекой, психологическими факторами. Но после снижения ажиотажа рост будет сдерживаться доходами населения.