После покупки: когда квартира не в радость

Статьи: После покупки: когда квартира не в радость
Автор: Инна Пчелянская | Фото: krisha.kz

Порой даже при самом взвешенном подходе к покупке квартиры в новом доме можно столкнуться с различными неприятными обстоятельствами. «Крыша» выделила три основные проблемы, с которыми сталкиваются жильцы новостроек, и совместно со специалистами рассказала о том, как их правильно решить.

1. Строительные недоделки от застройщика
Сейчас на различных интернет-форумах, в социальных сетях нередко можно встретить возмущённые отзывы людей о современных новостройках. Чаще всего претензии касаются качества строительства — неровные стены, отсутствие звукоизоляции, протекающие крыши и прочее. И зачастую написанием поста всё и заканчивается. А между тем свои права можно отстоять.

Гарантийный срок эксплуатации новых домов составляет не менее двух лет со дня приёмки. В течение этого времени дольщик или покупатель вправе предъявить застройщику требование устранить недостатки. К слову, гарантия продлевается на то время, когда объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, дефектов или недоделок.

Для устранения недоделок необходимо написать застройщику письмо с просьбой решить проблему согласно действующей гарантии в двух экземплярах. Оно либо доставляется почтой с уведомлением о вручении, либо в офис компании. На втором экземпляре, который вы оставите себе, в стройфирме нужно поставить пометку о принятии письма (№, дата приёма, подпись ответственного лица, печать компании). Для исправления ситуации по закону даётся 30 дней.

Если застройщик после этого срока не отреагировал, следует оформлять уже досудебную претензию. Она пишется в свободной форме, обязательно на бумажном, а не электронном носителе в двух экземплярах. При этом необходимо составить акт обследования помещения и пригласить специалиста для оценки ущерба. На этой процедуре должен присутствовать и застройщик. Сумму, определённую оценщиком, следует указать в претензии, которая отправляется почтой либо доставляется в офис строительной компании. Второй экземпляр со всеми необходимыми отметками вы оставляете у себя. В этом случае срок ожидания также составляет 30 дней.

Если застройщик продолжит вас игнорировать, можно составить исковое заявление в суд. Причём в этом случае вы можете либо подать иск о понуждении совершении действий по устранению недостатков, либо, если всё уже сделали сами, пишете заявление о возмещении суммы, указанной оценщиком. Документ составляется в двух экземплярах, к нему прикладываются копии досудебной претензии, вашего личного документа и правоустанавливающих на квартиру. При подаче иска потребуется уплатить госпошлину в размере 1 % от суммы иска.

Аркадий Рубцов

заместитель председателя Ассоциации КСК г. Алматы, юрист

— Как следует из практики, застройщики часто затягивают ситуации до судебного разбирательства по самым незначительным поводам: не тот угол лоджии, некачественная отделка. Всё это, но уже после суда, застройщик всё равно устраняет, то есть положительных прецедентов достаточно.

К слову, после устранения недоделок с застройщиком следует составить акт выполненных работ (в двух экземплярах) с пометкой об отсутствии претензий. Если качество не удовлетворило, то пока позволяет гарантийный срок, нужно требовать, чтобы всё переделали.

Виктор Сыздыков

председатель правления РОО «Общественный защитник»

— Если вы только заселяетесь в новый дом, то первое, что я советую сделать жителям, — составить общий акт технического обследования дома и каждой квартиры на момент приёмки ЖК. Для проведения обследования следует пригласить представителей застройщика, акимата, ГАСКа, жилищной инспекции, управляющей компании, несколько грамотных жителей и зафиксировать все имеющиеся строительные недоделки.

2. Навязывание жителям управляющих компаний
К сожалению, в Казахстане до сих пор не готовят профессиональных кадров, которые могли бы заниматься управлением общедомовым имуществом. По словам специалистов, в большинстве случаев управляющие или сервисные компании в новостройках аффилированы с застройщиками. Это притом что выбор такой фирмы является прерогативой жильцов ЖК.

Разумеется, в подобных ситуациях сервисные компании лоббируют интересы застройщика, а жильцы оказываются в бесправном положении. Хуже всего то, что организации скрываются под вывесками ТОО или ИП, а значит, практически невозможно требовать от них финансовой отчётности из-за коммерческой тайны.

— На деле выходит так, что застройщики не выдают ключи от квартир, пока будущие собственники не подпишут договор с их аффилированной управляющей компанией. Кроме этого, требуют предварительной платы как минимум за 3 месяца вперёд на расходы по содержанию жилья, вывоз ТБО и другие комуслуги. В некоторых ЖК Астаны управляющие компании распоряжаются уже по 5–10 лет. За это время они довели дома до упаднического состояния с обшарпанными подъездами, отваливающимися плитками с фасадов, то есть новые дома рушатся. Самое ужасное, что собственники не могут избавиться от таких горе-управляющих. Приходится долго судиться, подавать коллективные иски, и только некоторым удаётся отвоевать свои собственные дома, — отметил Сыздыков

Для того чтобы избавиться от навязанной сервисной компании, работа которой не устраивает собственников, необходимы активные действия жильцов. Согласно закону «О жилищных отношениях», для принятия такого решения следует провести общее собрание с повесткой о выходе из состава управляющей фирмы.

Если за это проголосует ⅔ жильцов, то вопрос считается решённым, при этом нужно обязательно составить протокол и собрать подписи собственников. Также на собрании решение граждан доводится до сведения управляющей компании. В случае когда она не соглашается или чинит различные препятствия, владельцам снова понадобится объединиться для написания искового заявления.

В качестве альтернативы сервисным компаниям эксперты рекомендуют гражданам управлять своим имуществом самостоятельно, создавая общественные объединения или привлекая специалистов со стороны.

3. Отсутствие прав на общедомовое имущество
Жильцы убеждены, что являясь инвесторами строительства, имеют долю в общем имуществе, а значит, вправе пользоваться и распоряжаться подвалами, крышами, фасадами, дворами и паркингами и другими территориями ЖК. Однако после последних поправок в закон такое возможно, только если есть соответствующий пункт в договоре с застройщиком.

То есть управляющая компания или стройфирма ещё на стадии строительства ЖК могут сдать в аренду или продать подвал, чердак или дворовую территорию. При этом доходы, получаемые с этого, не будут идти на нужды дома, а осядут в чьих-то карманах.

По словам правозащитников, отвоевать общедомовые помещения очень сложно. Нужно дойти до самых истоков, зафиксировать, когда была заключена незаконная сделка и попытаться аннулировать её. В этом случае гражданам, конечно, необходимы юридические консультации специалистов и проведение судебных разбирательств.

— Но это того стоит. В тех ЖК, где вместе с жителями нам удалось избавиться от навязанных управляющих компаний, они открыли клубы по интересам для пожилых людей, для детей — спортивные и танцевальные кружки и площадки. То есть когда люди самостоятельно начинают управлять своим имуществом, то и дом содержится в чистоте и порядке и все довольны, — резюмировал Сыздыков.

Он считает, что для кардинальных перемен в сфере управления новостройками нужно последовать примеру России, где уже приняли закон, запрещающий застройщикам обслуживать построенные ими жилые объекты. Также там действует постановление правительства, регулирующее порядок управления многоквартирными домами, где сказано, какие общие помещения застройщик передаёт дольщикам и покупателям.

— В отношениях со строительными компаниями у наших граждан незавидное положение. Перестраховаться нельзя, застройщик может обещать многое, а по факту не дать ничего. Чтобы положение изменилось, необходимы существенные поправки в действующее законодательство, — добавляет Рубцов.

В настоящее время РОО «Общественный защитник» готовит ряд предложений и поправок по модернизации ЖКХ и защите прав собственников квартир в новостройках в Министерство по инвестициям и развитию РК.

Напомним, ранее мы писали о том, как выбрать застройщика и проверить качество квартиры.

Со своей стороны «Крыша» надеется, что озвученные советы окажут действенную помощь покупателям и собственникам первичного жилья. Удачных сделок!



Опубликовано 2 октября 2017 6230 просмотров 7 комментариев