С 1 июля 2026 года в Казахстане начнёт действовать новая Конституция. По ней выселять из жилья можно будет только по решению суда.

Изменение вызвало переполох на рынке аренды. Собственники опасаются сценария с «профессиональными должниками» и окупасами (захватчиками), когда человек живёт, но не платит и отказывается съезжать.

Разбирались с экспертами, как защититься от недобросовестных арендаторов и что ждёт рынок аренды.

Что поменяли в Конституции
Арендаторы смогут «жить бесплатно»?
Как защититься от окупасов и арендаторов-должников 
Советы юриста для арендодателей
Что будет с рынком аренды дальше
Вырастет ли плата за аренду и депозиты

Что поменяли в Конституции

Раньше жильё уже защищалось — его нельзя было лишиться без решения суда (ст. 25).

В новой Конституции запрет усилили: теперь не только лишать жилья, но и выселять из него не допускается без решения суда (ст. 28).

Бахыт Касымбеков, юрист  
 — Норму усилили, чтобы исключить злоупотребления, например, при изъятии земель для госнужд. Теперь никакие другие органы: прокуратура, акимат и т. д. — не смогут выселить человека без решения суда. Для аренды это создаст сложности. Позиция недобросовестных арендаторов укрепится.

Арендаторы смогут «жить бесплатно»?

Главное опасение — рост числа недобросовестных арендаторов. Речь о «профессиональных должниках», которые могут сознательно не платить и фактически жить бесплатно.
Выселение может занять месяцы, а за это время накапливаются долги и растут убытки собственника.

Как защититься от окупасов и арендаторов-должников

Самыми эффективными мерами защиты, по словам юриста, являются:

  1. Грамотно составленный договор аренды.
  2. Большие штрафы за нарушения в договоре.
  3. Имущественный залог по согласию сторон.

Советы юриста для арендодателей

  1. Заключайте письменный договор аренды. 

    Это базовая защита для арендодателя и арендатора. Он закрепляет права и обязанности сторон, сумму и сроки оплаты, штрафы за нарушение правил, защищает от нарушений условий договора и повреждения жилья. 

    Не заключать договор — ошибка. Факт аренды легко можно доказать по переписке, банковским переводам. Для собственника это может обернуться проблемами от налоговой. 

    Обновлённые образцы договора аренды и акта приёма-передачи имущества. 
     
  2. Прописывайте пени и штрафы за просрочку. 

    Для защиты от долгов фиксируйте ответственность арендатора в виде большого штрафа и пени. В раздел «Платежи и расчёты» включить следующие условия: 

    За просрочку оплаты Арендатор обязан оплатить пеню в размере _____% от арендной платы (например, 0.5-1%) за каждый день просрочки. 
    По истечении ____ дней со дня просрочки Арендатор обязан освободить помещение. 
    В случае отказа от выселения Арендатор оплачивает штраф в размере 10% от арендной платы за каждый день просрочки освобождения помещения. 
     
  3. Добавьте пункт в правах и обязанностях. 

    В раздел «Права и обязанности» добавьте уточнение: 

    Арендатор обязан незамедлительно освободить помещение в случае расторжения/нарушения условий договора. 
     
  4. Проверьте арендатора до сделки. 

    Проверьте, есть ли у человека стабильный доход, активные счета, нет ли блокировок. При желании через eGov можно проверить наличие судимости, не стоит ли на учёте в психдиспансере. 

    Не бойтесь задавать вопросы, даже если они кажутся неудобными. Попросите контакты близких, посмотрите соцсети. 
     
  5. Установите на входную дверь программируемый замок. 

    В случае нарушений замок можно заблокировать, и арендатор не сможет попасть в квартиру. А попытка вскрыть замок считается порчей имущества и даёт основания требовать компенсацию. 
     
  6. Не откладывайте решение вопросов. 

    Любые отклонения от договора лучше пресекать сразу. Не откладывайте решение проблем. Проще расторгнуть договор и найти нового арендатора, чем месяцами ждать оплаты.

Что будет с рынком аренды дальше

Несмотря на негативные ожидания, часть экспертов считает, что поправка поможет сделать рынок аренды гибче и прозрачнее.

Имран Османов, руководитель направления оффлайн-продаж недвижимости Krisha.kz  
  — В аренде всегда были недобросовестные арендаторы, которые задерживали оплату или вовсе не платили. По новой норме, считаю, число нарушителей будет не больше 5–10%.

При этом недобросовестные арендаторы не должны питать иллюзий. Если они не будут платить, откажутся выезжать, и это дойдёт до суда, то их обяжут:

  • оплатить не только аренду, но и судебные издержки, а также моральную компенсацию арендодателю;
  • судисполнители могут арестовать их счета, а это несёт большие ограничения для человека.

Спикер не исключает появления списков «чёрных арендаторов».

В то же время норма поможет защититься от недобросовестных арендодателей, которые выселяют людей без предупреждения, необоснованно повышают плату и не возвращают депозиты.

Вырастет ли плата за аренду и депозиты

Что до арендных ставок и депозитов, то спикер не ожидает их массового роста:

— Надо учитывать, что многие арендные квартиры куплены в ипотеку, и, повышая плату, арендодатель рискует остаться без арендаторов и платежей. Собственники не могут позволить себе простой жилья в несколько месяцев.

Вывод: нарушители в аренде были всегда, и всегда законным было выселение через суд. Новая норма акцентировала этот вопрос. Но она может вызвать злоупотребления со стороны недобросовестных арендаторов. Чтобы снизить риски, нужно тщательно выбирать квартирантов и грамотно составлять договор аренды с юристом.

Полезные материалы:
Ипотека на новостройки — 2026: условия всех банков
Пороги достаточности пенсионных поднимут: как изменится расчёт
Когда выделят новое финансирование по ипотеке «7-20-25»