После девальвации в 2015 году на рынке недвижимости произошёл перекос интереса потребителей в сторону новостроек. Связано это было с гибкой ценовой политикой застройщиков, акциями и рассрочкой, которую они предоставляли.

Но какими бы заманчивыми ни были условия строительных компаний, первоочередным для населения всё равно остаётся вопрос безопасности и надёжности покупки. В связи с чем «Крыша» выделила 5 основных признаков добросовестного застройщика.

1. Наличие опыта работы и успешных проектов.
В данном случае репутация — это больше половины успеха. Бывают исключения, конечно, но они лишь подтверждают правило. Солидный опыт работы говорит о многом: соблюдении законодательства РК, финансовой состоятельности застройщика, грамотной маркетинговой политике.

Для того чтобы получить больше информации о качестве жилья, желательно посетить объекты, построенные застройщиком ранее, осмотреть качество строительных материалов, состояние фасадов, подъездов, детских и спортивных площадок. Не лишним будет и общение с жильцами таких домов. Так вы узнаете обо всех плюсах и минусах, которые могут быть свойственны работе застройщика.

Эксперты советуют побывать и в офисе компании, осведомиться о наличии отделов продаж, а также узнать, кто занимается сопровождением сделок. В идеале это должен быть отдельный юрист или целый отдел. Если таких специалистов у застройщика нет, нужно попросить у него копии документов и проконсультироваться со своим специалистом.

Сотрудничество с крупными и стабильными партнёрами (ни один финансовый институт не будет рисковать своими активами, вкладываясь в сомнительные проекты) и наличие собственной материально-технической базы — отличный аргумент в пользу застройщика.

2. Присутствие подробной информации о застройщике в Интернете.
Честная строительная компания ничего ни от кого не скрывает. Более того, она стремится продемонстрировать все свои достоинства. Поэтому второе, что нужно сделать, — набрать название компании-застройщика в поисковой строке браузера и найти сайт стройфирмы. Как правило, здесь респектабельные игроки рынка недвижимости подробно рассказывают о своей деятельности: сколько объектов и какого назначения построено, количество работников, с кем сотрудничает, отзывы покупателей, имеется информация о заказчике, генподрядчике и разработчике строительства, сканы основной документации — разрешение на строительство, лицензии, решение акимата об отводе участка и пр.

Огромный плюс — актуальные новости на сайте, а также участие в социальной жизни города: спонсорская помощь в строительстве детских, спортивных площадок, проведение различных городских мероприятий.

Наличие веб-ресурса подтверждает, что компания не пустышка или однодневка, а имеет стабильное финансовое положение. Хотя бывают и обратные ситуации, как с проблемной «Азбукой жилья», имевшей красочный сайт с огромным количеством наград. К сожалению, эту фирму можно назвать одним из самых недобросовестных застройщиков последних лет.

В Сети нужно проштудировать и присутствие отрицательной информации о компании, поняв таким образом, с какими неприятными сюрпризами, например, в виде невыполненных обязательств можно столкнуться в будущем. Для этого воспользуйтесь социальными сетями (сегодня большинство застройщиков имеют там свои страницы) или изучите общегородские форумы, на которых пользователи нередко размещают чёрные списки неблагонадёжных застройщиков.

Однако полученную информацию нужно тщательно анализировать — это могут быть проделки компаний-конкурентов. Но в этом случае, как правило, плохих мнений не так много и положительные факты их перевешивают.

В настоящее время большую помощь дольщикам оказывают местные власти. Поэтому о добросовестности стройфирмы можно осведомиться в местном акимате. К примеру, сейчас его усилиями создан Центр поддержки дольщиков, где все желающие могут получить бесплатные консультации и информацию о застройщиках, их репутации и ходе расследования уголовных, административных и гражданских дел, заведённых на руководителей компаний. Чуть более чем за месяц туда обратилось 50 граждан.

3. Адекватная ценовая политика.
Здесь важно помнить: слишком низкая стоимость квадрата должна насторожить. Это касается любого товара, тем более такого фундаментального, как жильё. Напомним, когда скандально известная «АльБаракат Компани» предлагала сомнительно дешёвые квадраты, акимат заявил: «Низкая цена за недвижимость не всегда подразумевает аферу, однако достаточно часто свидетельствует о ней».

— Нужно обязательно промониторить рынок, изучить цены предложений и соотношение цена-качество. Что касается скидок, то, согласно практике, она не превышает 30 % от стоимости, — пояснила Марина Грушина, специалист по недвижимости АН «Арбат Риэл Эстейт»

Цена может значительно отличаться в зависимости от стадии строительства. Например, если один дом возведён на 70 %, а другой — на 50, то разница в цене между квартирами в одном и в другом доме должна составлять не менее 20–30 %.

4. Наличие разрешительных документов.
Не секрет, что недобросовестные застройщики, пользуясь доверчивостью дольщиков или незнанием ими законов, нередко обходят этот важный момент стороной, предоставляя для ознакомления второстепенные бумаги. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать.

Итак, в наличии должны быть:
— учредительные документы и лицензии участвующих в строительстве компаний;
— документы на земельный участок (государственный акт на право собственности либо договор аренды);
— проектно-сметная документация на жилой дом (АПЗ, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию).

Если вы не можете разобраться в этих тонкостях, то требуйте у застройщика копии всех документов и обращайтесь за консультацией к юристам.

— Всегда нужно проверять полномочия тех лиц, кто продаёт квартиру. К сожалению, сегодня мы часто сталкиваемся с мошенниками, которые, представляясь специалистами или бывшими сотрудниками крупных компаний, обещают помочь купить квартиру дешевле, чем в официальном отделе продаж. За это они просят 10–20 % от стоимости жилья и подождать пару месяцев, а сами исчезают в неизвестном направлении. Отдавать деньги нужно одновременно с подписанием юридических документов, — предостерегает риелтор.

5. Наличие разрешения на долевое строительство.
Это актуально в случае, если вы решили приобрести квартиру в строящемся здании.

Согласно закону «О долевом участии в жилищном строительстве», изменённый вариант которого вступил в силу 10 октября 2016 года, есть всего три механизма организации долевого строительства. Так, привлечение средств дольщиков возможно только при выполнении застройщиком следующих условий:

  • гарантирование долевых вкладов Фондом гарантирования жилищного строительства;
  • наличие договора финансирования с одним из БВУ РК;
  • возведение каркаса жилого здания за счёт собственных средств.

Если используется первый механизм, то у стройфирмы должен быть договор с ФГЖС, если второй или третий — разрешение от акимата.

Помимо этого застройщик должен предоставить:
— уведомление о начале строительно-монтажных работ;
— указание места расположения и описание объекта в соответствии с проектно-сметной документацией;
— сведения о сроках его завершения;
— основные сведения о подрядчике (генеральном подрядчике), включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в качестве подрядчика (генерального подрядчика).

Также потенциальный дольщик вправе получить сведения:
— о наименовании и юридическом адресе компании;
— наличии справки, подтверждающей государственную регистрацию (перерегистрацию); — реализованных застройщиком проектах строительства жилых домов (жилых зданий);
— объекте строительства жилого дома (жилого здания), предполагаемом к строительству;
— наличии документа, подтверждающего соответствующее право уполномоченной компании на земельный участок.

Андрей Артюшенко

управляющий партнёр юридической консалтинговой компании «Артюшенко и партнёры»

— Застройщик должен заключать с дольщиком только договор о долевом участии в жилищном строительстве, а не инвестиционный или предварительный. Его типовая форма утверждена приказом министра национальной экономики РК от 28. 07. 2016 г. под № 345. Соглашение должно обязательно стоять на учёте в акимате. Все остальные способы участия в долевом строительстве являются незаконными и запрещены законодательством РК, поэтому если у застройщика отсутствуют вышеуказанные документы, то имеется риск того, что в будущем деятельность застройщика будет признана незаконной и объект так и не достроят.

О том, действительна ли лицензия строительной компании, дольщик может проверить самостоятельно на сайте www.elicense.kz.

В то же время эксперты констатируют, что говорить сегодня обо всех рисках при покупке долевого жилья ещё рано, поскольку опыта по завершённым проектам в соответствии с новым долевым законодательством в Казахстане ни у кого нет, т. к. эти объекты ещё строятся.

При этом в настоящее время очень распространены схемы обмана граждан недобросовестными жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), которые используют незаконные способы привлечения денег дольщиков, продавая им не жильё, а паи. О том, как не попасться на удочку мошенников, работающих по такой схеме, мы рассказывали ранее.

В конце хотелось бы отметить, что и у крупных компаний случаются казусы и бывают не совсем качественные объекты. Поэтому так важно правильно принять готовую квартиру. О том, как это сделать, можно ознакомиться в статье «Покупка квартиры в новостройке: проверяем качество».

«Крыша» желает вам удачных и законных сделок!