В Казахстане продолжает дешеветь жильё. Как и ожидалось, первая половина года оказалась непростой для сферы недвижимости. В первую очередь в части ожиданий.

Через пару месяцев, в августе, страна отметит своего рода памятную дату — с момента, когда рынок принял на себя удар девальвации и попал в ловушку долларовой зависимости, пройдёт два года.
Достигли мы ещё одного рубежа. Ровно год на рынке господствует так называемая стагнация, сменившая эпоху обвала цен. Напомним, неадекватная стоимость, установленная продавцами после девальвации, с поправкой на курс, а точнее его вырост, начала интенсивно снижаться (14 месяцев назад) лишь после объявленной в стране дедолларизации. Длился этот период недолго, и к середине 2016-го принёс 30%-й обвал цен, после чего их значительные колебания прекратились.

Ничтожные изменения держат продавцов и покупателей в растерянности: что будет дальше? Тем не менее, как показали итоги очередного исследования «Крыши», коррекция стоимости жилья и адаптация рынка к кризису продолжаются. Процесс продвигается медленно, но верно.

Так, за 12 месяцев индекс в городах РК (мониторинг ведётся в 13 населённых пунктах) снизился на 13 %. Полугодовое изменение (январь-июнь) при этом составляет чуть менее 5 %.

Впрочем, есть города-рекордсмены, где динамика превзошла все ожидания.
В рамках полугодового исследования «Крыша» выяснила, в каких населённых пунктах Казахстана рынок в наибольшей степени пострадал от кризиса, какие надежды или ожидания были связаны с этим периодом и какие сюрпризы готовит текущий год.

Дорогие полгода: продавцы и покупатели

Согласно данным «Крыши», в первом полугодии индекс цен предложений в городах РК снизился в среднем на 5 %.
Наименьшие изменения отмечаются в шести городах.

В Петропавловске относительно января наблюдается нулевая динамика — стоимость квадратного метра изменилась всего на 170 тенге. Если точнее, то индекс попросту вернулся на уровень начала года после незначительных колебаний. Немногим более заметные изменения в Павлодаре (—1.6 %).
Уже более значительное снижение, в пределах 3–5 %, произошло в Караганде (—3.1 %), Усть-Каменогорске (—3.4), Уральске (—4 %), Таразе (—4.2 %), Семее (—4.5 %).

Среди регионов, где снижение цен достигло и превысило средний республиканский уровень, Астана, Алматы и Шымкент.
Почти на 5 % откатились показатели рынка в столице. Квадратный метр подешевел за полгода более чем на 16 тысяч тенге (сейчас его стоимость равна 316 525 тг).
Аналогичная динамика характерна для Актобе и Костаная. Там единица площади к июлю подешевела на 5 и 5.3 %, это 8 и 9.9 тысячи тенге соответственно.

В тройке городов, по рынкам жилья которых кризис ударил ещё сильнее, находится Алматы. Здесь средние цены предложений снизились почти на 6 %, или 20.6 тысячи тенге.
Бесспорными лидерами полугодового обвального рейтинга можно считать Шымкент и Актау, где индекс просел в среднем на 9 % (на 19 и 23 тысячи тенге соответственно).

При снижении на 20 000 тенге за квадрат условная квартира площадью 40 кв. м теряет в цене порядка 800 000 тенге. Примерно такие потери настигли потенциальных продавцов в Шымкенте, Алматы и Актау. В Астане же стандартная однушка подешевела более чем на 650 тысяч тенге.

Ценовая карта РК

В июне городом с самой дешёвой недвижимостью, по данным «Крыши», стал Актобе. Средняя цена квадрата сейчас составляет чуть менее 152 тысяч тенге.
В этой же ценовой категории Семей и Тараз со стоимостью единицы площади 154 тысячи тенге.
Павлодар и Усть-Каменогорск занимают 10-ю и 9-ю позицию из 13 (169 и 161 тг за 1 кв. м).
Диапазон 170–180 тысяч тенге за квадрат характерен для Петропавловска, Уральска и Костаная — это 8, 7 и 6-я строчки рейтинга.

В пятёрку городов с дорогим жильём вошли Караганда и Шымкент с индексом 196 и 199 тысяч тенге за квадрат.
На третьем месте — Актау. После рекордного снижения цен по сравнению с другими городами РК стоимость единицы площади составляет 226 тысяч тенге за 1 кв. м.
Вторую позицию традиционно занимает Астана, где единица площади выставляется на продажу в среднем по 317 тысяч тенге.
Самым дорогим городом страны в плане цен на жильё по-прежнему является Алматы. Здесь даже после почти 6%-й отрицательной динамики индекс равен 338 тысячам тенге.

Ценовой разрыв между уровнем цен на жильё в южной столице и, к примеру, в Актобе превышает 50 %.

— Среди трёх основных резонансных событий полугодия, которые так или иначе затрагивали сферы жилья, мы не видим факторов, однозначно влияющих на цены. Наиболее громкими событиями оказались:

  • Запуск новой программы «Нурлы жер». Несмотря на свои масштабы, госжильё составляет незначительный сегмент рынка и широкого влияния на цены предложений в мегаполисах не оказывает.
  • Первый опыт реализации новой схемы долевого строительства. Недавно были выданы разрешения на привлечение денег дольщиков. Однако новые требования к застройщикам стали выше, поэтому ждать дешёвого долевого жилья, как на заре строительного бума 2000-х, не приходится.
  • ЭКСПО-2017. Всемирная выставка, по мнению многих, могла вызвать рост цен на недвижимость, однако этого не произошло. Напомним, на рынке жилья был отмечен лишь недолгий взлёт ставок на краткосрочную аренду.

Существенных улучшений в условиях ипотечного кредитования (они только ухудшились) относительно поддержки строительной отрасли и прочих мер, которые могли бы изменить ситуацию, пока не наметилось.

Главными трендами первой половины 2017 года, пожалуй, стали ориентация на первичный рынок в Алматы, возврат цен на додевальвационный уровень в Астане, неоправдавшиеся ожидания в плане рентабельности недвижимости (по сравнению с тенговыми депозитами, ставки по которым были наиболее высокими в этот период) и лидерство ЖССБК по объёмам выданных ипотечных займов.
Второе полугодие вряд ли будет богато на решающие события. Единственное, что может весьма ограниченно повлиять на рынок, — снижение доходности по тенговым депозитам. Не исключено, что это подтолкнёт покупателей, отложивших приобретение жилья, к действиям, — рассказала обозреватель «Крыши» Алина Буравцева.

Что касается прогнозов, то к единому мнению специалисты, опрошенные «Крышей» в первом полугодии, не пришли. Однозначно, итоги оказались скромнее, чем они рассчитывали.

Незначительная динамика вызывает осторожный оптимизм, но уверенность в том, что рынок продолжит адаптироваться к новым обстоятельствам, не вызывает сомнений.