В Алматы и Астане цены на жильё продолжают снижаться в долларовом эквиваленте, в то время как тенговая динамика по-прежнему существенно отстаёт. «Крыша» сравнила текущие показатели с прошлогодними, чтобы выяснить, насколько велики сейчас цены и что ждёт рынок в ближайшее время.

Астана

Первый квартал 2016 года начался со среднего январского показателя 412 тысяч тенге за квадратный метр. Но в феврале средние цены предложений снизились до 398 тысяч тенге, растеряв около 3.5 %. Происходило это при странных обстоятельствах. Максимальный квартальный показатель пришёлся на 9 февраля — 447 тысяч тенге за квадратный метр. Тогда продавцы увеличили аппетиты, скорее всего, под влиянием курсовых ожиданий, максимальный прирост составил почти 59 тысяч тенге.

Через неделю последовало существенное снижение. Индекс отступил на 66 тысяч тенге (— 66 131 тенге). Но это было только начало. Более заметная и стабильная отрицательная динамика наметилась в марте, когда индекс «Крыши» снизился ещё на 6.5 % (— 25 844 тенге).
По сравнению с январём цены предложений стали ниже в среднем на 40 000 тенге, почти на 10 %.
При этом тенговый минимум в I квартале наблюдался на этой неделе: 29 марта индекс «Крыши» опустился до отметки 364 тысячи тенге.

Алматы

В южной столице ценовая история рынка жилья 2016 года стартовала со среднего январского показателя 427 тысяч тенге. Максимального значения индекс достиг 19 января — ­465.6 тысячи тенге. Далее, весь февраль цены предложений держали позиции и, казалось, не собирались снижаться. Индекс «Крыши» сдал за месяц всего 0.3 %. Существенная отрицательная динамика развилась только в марте. По сравнению с февралём мартовский индекс в Алматы уменьшился сразу на 9.5 % (— 42 203 тенге). По сравнению с январскими данными снижение составило 9.8 % (— 43 719 тенге, или 9.8 %).

В отличие от Астаны здесь наименьший показатель был замечен не в конце месяца, а в середине — 15 марта индекс «Крыши» снизился до 385.5 тысячи тенге за квадратный метр.
Таким образом, в марте 2016 года продавцы жилья рассчитывали получить в среднем 372 тысячи тенге за квадратный метр в Астане и 403.5 тысячи в Алматы. Это результат почти 10%-го снижения по сравнению с январём 2016 года, когда единица площади оценивалась приблизительно в 412 и 447 тысяч тенге.

Что будет дальше?

Во II квартале 2016 года аналитики ждут от рынка жилья некоторой стабилизации. Переориентация с долларовых значений на тенговые только началась. Пока всё говорит о том, что ценовое настроение продавцов по-прежнему зависит от курса валюты.
Не исключено, что, если тенденция сохранится и не будет дестабилизирующих обстоятельств, индекс «Крыши» достигнет отметки 350 тысяч тенге. В Алматы это возможно в конце II квартала, а в Астане — чуть раньше, в марте или апреле.

Долларовый обвал

Следует отметить, что I квартал 2016 года ознаменовался новым рекордом. Валютный минимум цен пришёлся на 22 марта и составил 1 064 доллара за квадратный метр в Астане и 1 119 долларов в Алматы. Индекс «Крыши» за первые три месяца текущего года, продолжая снижаться, с трудом дотянул до 1 109 долларов в Астане (среднее значение за 3 месяца) и 1 215 долларов в Алматы.

Индекс «Крыши» по сравнению с IV кварталом 2015 года

В целом по сравнению с последним кварталом прошлого года изменения незначительны. В Астане наблюдается снижение тенгового индекса на 0.3 % (с 395 тысяч в IV квартале 2015 года до 395 тысяч в I квартале 2016 года). В Алматы и вовсе наметился прирост на 2.7 % (с 421 тысячи в IV квартале 2015 года до 432 тысяч в I квартале 2016 года).
При сопоставлении показателей за аналогичный период прошлых лет обнаруживается ещё более интересная тенденция.
Так, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сейчас (в I квартале 2016 года) средние цены предложений на рынке жилья Астаны увеличились на 18.2 % (+ 61 тысяча тенге). В Алматы динамика ещё более значительна — рост на 26 %. Любопытно, что минимальный уровень тенговых цен приходился именно на 2015 год.
Для сравнения: в 2014 году в I квартале индекс в Алматы был ниже на 23 %, а в Астане всего на 8 %.

Долларовый обвал средних цен предложений, разумеется, впечатляет куда больше. По сравнению с I кварталом 2014 года индекс под девальвационным давлением откатился уже на 40 % и продолжает отклоняться.