Сразу отметим, что за последние полгода цены на недвижимость в Казахстане пошли вниз, но это ещё не означает, что их падение будет значительным. По мнению многих экспертов, цены на жильё просто возвращаются на додевальвационный уровень. Однако многие граждане продолжают ждать обвала цен. Заметим, что под обвалом в экономике понимается падение цен более чем на 40 % за очень короткий промежуток времени. Рассмотрим подробнее варианты событий различного характера, которые могли бы привести к такому развитию событий.

Экономические причины

1. Девальвация тенге

Бесспорно, обесценивание тенге существенно влияет на цены. В случае новой девальвации стоимость жилья в тенге вырастет, а население отложит совершение сделок в ожидании падения цен. Соответственно, как прогнозирует эксперт компании «БТ Казахстан Оценка и консалтинг» Сергей Орлеанский, снижение спроса приведёт к небольшому снижению долларовых цен, но постепенно они снова начнут расти. Кроме того, большое значение играет тот факт, что цены на недвижимость до сих пор измеряются в долларах, а доходы подавляющего количества казахстанцев в тенге. Если Казахстан полностью перейдёт на сделки в тенге, то люди всё равно какое-то время будут внутренне привязаны к доллару и равняться на зарубежную валюту, так как курсовая привязка пока что очень сильно влияет на умы.

2. Снижение стоимости нефти

В этом вопросе эксперты расходятся во мнениях. Одни говорят, что снижение цен на нефть в течение длительного времени окажет давление на темпы роста экономики. Другие отмечают уникальность казахстанского рынка жилья, на котором даже во время кризиса цены на недвижимость не снижались, поэтому ожидать этого сейчас также не приходится. Третьи предполагают, что снижению цен на жильё может способствовать психологический настрой, попросту паника некоторых продавцов-инвесторов, которые, боясь потерять вложенное, начнут массово продавать жильё. Однако на сегодняшний день при цене нефти сорта Brent от 58 до 60 долларов за баррель мы всё-таки не наблюдаем повального снижения цен на недвижимость.

3. Снижение покупательской способности

Уже сейчас, по мнению аналитиков рынка недвижимости, количество сделок существенно сократилось. К примеру, если в докризисный период в Алматы совершалось ежедневно до 1 500 сделок, а в Астане — до 1 200 сделок по всем видам недвижимости, то сегодняшние показатели в десятки раз меньше. Правда, в Астане снижение менее ощутимо, поскольку в столице сосредоточен чиновничий аппарат, офисы крупных компаний с большим штатом сотрудников и их семьями, которым необходимо жильё.

Более того, судя по недавнему исследованию Krisha.kz, сделки купли-продажи уступают место обмену. Причём меняют не только дома на квартиры или наоборот, но и квартиры на машины или жильё в одной части города на похожее, но в другом районе. Как отвечают инициаторы обмена (бывшие продавцы), они пришли к такому варианту потому, что «у людей нет денег», опасений «потерять на курсе и не успеть купить нужное жильё» и так далее.

Как отмечает вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Калинин, в кризисный и посткризисный период происходит переориентация населения в объектах потребления. Короче говоря, сейчас людям не до крупных покупок. Задача — элементарно прокормить семью. Рынок жилья, как прогнозирует аналитик, будет стоять ещё 1.5–2 года, поэтому никаких серьёзных изменений в ближайшие годы ожидать не следует. Нужно исходить из законов рыночной экономики, которая развивается циклически. Каждый цикл, состоящий из кризиса, застоя, оживления и подъёма, занимает примерно 8–12 лет. Сейчас не достигнут и пик кризиса, значит, застой продолжится. В данное время рынок стагнирует.

При этом многие эксперты настаивают, что сделки всё равно будут происходить, хотя и в малом количестве, исходя из простых жизненных реалий и потребностей населения. Но если цены станут заоблачными и никто не будет покупать жильё, людям станет проще арендовать квадратные метры, чем покупать, и это внесёт свою лепту в общее снижение цен.

4. Массовое строительство дешёвого жилья

Хорошая возможность, а главное, очень актуальная сегодня.

По мнению экономиста, президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, строительство новостроек экономкласса на сегодняшний день жизненно необходимо, так как срок службы 60 % объектов недвижимости Казахстана на вторичном рынке составляет более 40 лет, то есть вторичка приходит в упадок, а заменить её пока нечем. Поправить ситуацию могут местные домостроительные комбинаты и наличие свободных земель под строительство объектов. Сегодня в нескольких областях республики ведётся строительство комбинатов. Но и здесь есть свои препоны. Комбинаты ещё не построены — для выхода на полную мощность им потребуется несколько лет, и не факт, что произведённые ими строительные материалы будут дешевле и качественнее тех же китайских или российских. Также важную роль в определении стоимости жилья играют аппетиты застройщиков.

По информации Александра Калинина, в международной практике застройщики закладывают среднеотраслевую прибыль в размере 8–10 %, но наши претендуют не меньше чем на 100 %, к тому же параметры себестоимости тоже в тени и нигде чётко не определяются.

При этом реализуемые государственные жилищные программы по цене 1 квадрата 120–140 тыс. тенге на снижение цен существенного влияния не окажут, так как могут обеспечить жильём пока не более 8–10 % населения республики.

Нехватка свободных для застройки земель — ещё одна немаловажная причина высокой стоимости жилья. Например, в крупных городах республики, особенно в Алматы и Астане, свободной земли вообще нет. Для её освобождения нужно или сносить старые дома, а это опять компенсации выселенным жильцам, а нередко и затраты на судебные тяжбы с ними, или вносить изменения в генплан города, так как много земель, отведённых под коммерческие объекты, пустует из-за отсутствия у застройщиков средств на строительство.

5. Распродажа залоговых квартир

В 2008–2009 годах считалось, что если банки начнут массовую распродажу залогового жилья, это приведёт к обрушению рынка недвижимости (что тоже маловероятно, так как доходы населения упали бы одновременно с экономикой). Однако этого пока не произошло. На конец декабря 2014 года доля проблемных кредитов с просрочкой платежей свыше 90 дней БВУ составила 3.93 трлн тенге, или 27.57 % от общего объёма кредитов. Да и кстати сказать, сегодня многие банки второго уровня свободно реализуют залоговое имущество и заметного влияния на стоимость недвижимости это не оказывает.

6. Зависимость от ипотеки

По мнению Сергея Орлеанского, свободных денег у людей становится всё меньше, а ситуация с ипотечным кредитованием, играющим существенную роль в формировании платёжеспособности, не слишком обнадёживает. Сегодня ипотека является достаточно дорогим продуктом — при ставке вознаграждения от 12.5 % заёмщик должен выплачивать двойную стоимость квартиры.

По словам Александра Калинина, до кризиса порядка 60 % сделок по купле-продаже жилья проводилось через ипотеку, что ещё раз подтверждает ограниченность платёжеспособности основной массы населения. Сейчас банки не заинтересованы в выдаче жилых кредитов и устанавливают дополнительные ограничения через ужесточение требований к заёмщикам: устойчивый высокий доход, наличие высокооплачиваемой работы, возраст и др. А если что случится, то ожидать помощи от банков по части реструктуризации долгов ипотечникам бесполезно. При этом появление дешёвой ипотеки аналитики рынка недвижимости наотрез исключают, по крайней мере в нынешних экономических условиях.

8. Отток покупателей за рубеж

Аналитики российского портала irn.ru в 2015 году не ожидают от своего рынка недвижимости ничего, кроме падения. Ожидается, что долларовые цены упадут на 35 % в течение года. По их мнению, падение курса рубля и цен на жильё в России сократит спрос на недвижимость в Казахстане посредством оттока инвестиционного спроса и создания дополнительного стимула для мигрантов. Однако, как считает Нина Лукьяненко, этот фактор также не причина для массового снижения цен на жильё в РК, поскольку покупка жилья за рубежом должна быть оправдана жизненной необходимостью человека: переездом, учёбой или другой причиной, но таких примеров не очень много.

Природные катаклизмы

Во время любых природных катаклизмов или техногенных катастроф недвижимость в зоне поражения просто обесценивается: её невозможно продать (а иногда просто нечего), выставить в качестве залога. Проживание в зоне заведомой опасности также влияет на снижение цен. Однако, с другой стороны, может укрепиться цена на более крепкое жильё, расположенное в спокойных районах.

Общественно-политические причины

Насколько политическая ситуация, различные разногласия в обществе могут стать причиной ухудшения делового климата и общего настроя граждан? По мнению одних экспертов, такие факторы могут заморозить цены и свести к нулю активность на рынке. По мнению других, внутренние политические перестановки, выборы и отставки разных уровней особого влияния на рынок недвижимости не оказывают, поскольку рынок развивается по своим законам, и обусловлено это больше социальными, чем политическими факторами.

Выводы

Итак, мы рассмотрели самые распространённые факторы, которые могут повлиять на снижение цен на недвижимость. Сбудутся или нет эти сценарии и в какой степени, покажет время. Пока же в Казахстане остаётся проблема нехватки жилья, и её решение, на наш взгляд, во многом зависит от государственной политики.

По мнению Александра Калинина, выход видится в развитии государственного и коммерческого арендного жилья. При этом государство должно жёстко контролировать частный арендный рынок, штрафовать за нарушения, как это и делается во всём мире. Арендная плата не должна превышать 25–30 % совокупного семейного дохода, чтобы людям оставалось на достойное питание, образование и т. д.

Также положительно повлиять на рынок в целом и сделать более доступным жильё для населения, как считает Нина Лукьяненко, могла бы государственная поддержка для застройщиков, строящих жильё экономкласса, в виде снижения или отмены налога на добавленную стоимость.