Почему владельцы квартир всё чаще предпочитают обменять жильё, а не продавать его? С чем это связано? Сегодня мы ответим на эти вопросы, а также расскажем о том, какие нюансы необходимо учесть при составлении договора мены и в каких случаях обмен недвижимости невозможен.

Почему обмен?

По словам нотариусов, обычно договоры мены оформляются редко, но за последние два месяца их число заметно выросло. С каждым днём желающих обменять свою жилплощадь становится всё больше. Так, только на сайте Кrisha.kz еженедельно публикуется более 2 500 объявлений об обмене квартир и частных домов. Почему многие владельцы предпочитают не продавать своё жильё, а обменять его? Ответ на этот вопрос мы решили узнать у владельцев, которые опубликовали объявления об обмене на нашем портале.

Так, например, мы нашли объявление об обмене в Алматы 2-комнатной квартиры с доплатой на 3-комнатную. По словам Марии, собственника 2-комнатной квартиры, жильё она решила обменять, а не продавать по двум причинам.

— Сейчас очень непростая экономическая ситуация, — рассказывает Мария. — Мы боимся, что продадим квартиру, а на следующий день уже за эту сумму ничего купить не сможем и останемся без жилья с «фантиками» в кармане. А во-вторых, свою квартиру мы совсем недавно приватизировали и при продаже нам нужно будет уплачивать налог, а при обмене — нет.

Резкого обвала цен опасается и владелец частного дома, который также выставлен на обмен на сайте Кrisha.kz: «Обменяю часть дома в Алматы (Алатауский район), дом 5-комнатный, кирпичный, общей площадью 100 кв. м. Все коммуникации, участок 8 соток, баня, сарай, паркинг на две машины. Меняю на 3-, 4- комнатную квартиру в Алматы». Владелец дома Аркадий рассказал нам, что сейчас недвижимость легче обменять, чем продать.

— Сначала выставили дом на продажу, — комментирует он. — Нужную сумму или даже более-менее приемлемую для нас не давали. Зато многие потенциальные покупатели предлагали либо равноценный обмен, либо с доплатой. Поэтому и решили уже меняться. Ищем подходящий вариант. Да и безопаснее произвести обмен, чем потом переживать, что деньги «сгорят», а ты без крыши над головой останешься.

Также мы побеседовали с собственником этой квартиры: «Меняю 3-комнатную в районе улиц Гоголя — Байтурсынова на 2-комнатную с доплатой. На обмен предлагать Алмалинский и Медеуский районы, верхние микрорайоны».

Хозяйка квартиры Галина также решила обменять свою недвижимость, а не продавать. И вот почему.

— У людей сейчас нет денег, — объясняет она. — Квартиру на продажу мы выставляли, просили за неё $125 000, но никто нам этой суммы не предложил. Теперь мы решили поменять её с минимальной доплатой в размере $50 000. Для нас это самый хороший вариант — и деньги у нас будут, и без жилья не останемся. К тому же 50 000 намного легче найти, чем 125 000. Возвращаемся в былые времена, когда денег у народа не было и все только менялись.

Что на что меняют?

Как мы писали выше, сегодня на сайте Кrisha.kz опубликовано более 2 500 объявлений об обмене квартир и частных домов. Мы проанализировали их и узнали, что на что чаще всего меняют. Итак, чаще всего на обмен выставляют 3- и 4-комнатные квартиры. Владельцы многокомнатных квартир предлагают обмен на 1- и 2-комнатные квартиры с доплатой. Соответственно, встречается множество объявлений, с предложениями аналогичного обмена, но наоборот, 1- и 2-комнатных на квартиры большого формата. Около 100 объявлений на сайте с предложением обмена частных домов на квартиры.

Большое количество объявлений на нашем сайте Кrisha.kz, около 200, об обмене квартир в Алматы на недвижимость в столице. Встречаются и объявления об обмене недвижимости на автомобили, причём часто даже с указанием конкретной марки и модели авто. Так, например, владелец 1-комнатной квартиры в городе Алматы, расположенной в районе улиц Жарокова и Богенбай батыра, предлагает обмен на равноценную 2- или 3-комнатную квартиру в городе Астана. Возможен обмен и на более дешёвую квартиру, но с денежной доплатой либо доплатой в виде автомашины марки «Ниссан-Мурано».

Нашли мы и несколько объявлений, авторы которых хотят, наоборот, обменять свой автомобиль на недвижимость. В таких объявлениях интересно то, что цены на продажу и обмен резко отличаются друг от друга. Так, например, хозяин автомашины Toyota Land Cruiser Prado 2006 года выпуска продаёт её за $30 000, а вот цена этой же автомашины, указанная в объявлении, но на обмен, — уже $40 000.

Как оформить сделку

Сделка по обмену оформляется стандартно — у нотариуса. Сначала нотариус проверяет все документы на принадлежность имущества собственнику, находится ли недвижимость под обременением, и нет ли каких-либо ограничений (например, по решению суда). Впрочем, участники сделки могут заранее в этом удостовериться, взяв справки об обременениях в ЦОНе. Если всё в порядке, то можно отправляться в нотариальную контору и составить договор мены.

Главное — договор

Далее составляется договор мены. В нём указывается собственник, который передаёт свою недвижимость другой стороне, которая, в свою очередь, обязуется передать в собственность объект, принадлежащий ей на праве собственности, первой стороне. В договоре указывается наличие или отсутствие у сторон задолженностей по налоговым и коммунальным платежам, при их наличии — сторона, которая возьмёт на себя обязательства по их погашению. Также в договоре указывается срок освобождения (выезда из) квартиры или дома.

По желанию сторон в договоре можно указать и дополнительные условия. Например, что стороны оставляют в жилище мебель, бытовую технику и т. д. Нотариус спрашивает участников сделки об осведомлённости о техническом состоянии недвижимости и предупреждает, что, подписав договор, обе стороны соглашаются с тем, что в дальнейшем претензий о состоянии объекта друг к другу иметь не будут.

Если обмен с доплатой

Если обмен неравноценный, то одна из сторон вносит дополнительную оплату. Это условие также обязательно указывается в договоре. Необходимо указать размер доплаты, а также срок, в который эта сумма будет выплачена, и способ оплаты — наличными или переводом денежных средств на банковский счёт. Кстати, при обмене равноценных по стоимости объектов не нужно уплачивать налог. При неравноценном же обмене жилья, если владелец недвижимости меньшей стоимости производит доплату в цене, он не платит налог. В этом случае налог уплачивает лицо, получившее более дорогую недвижимость.

Не забудьте о согласии супруга

Для оформления сделки по обмену необходимо согласие супруга или супруги, если недвижимость была приобретена в период брака. Также нотариусу нужно предоставить правоустанавливающий документ на недвижимость и удостоверения личности собственников. Кстати, если собственник недвижимости в пожилом возрасте, то нотариус может потребовать справку о том, не состоит ли он на учёте у психиатра. Стоимость составления и удостоверения нотариусом договора мены обойдётся в 23 784 тенге.

Если недвижимость в разных городах

Где оформлять договор мены, если недвижимость расположена в разных городах, например в Алматы и Астане? Договор разрешается оформить по соглашению обоих сторон в одном из городов, а затем необходима регистрация. Раньше для этого обязательно нужно было ехать в другой город, ведь регистрировать его нужно по месту нахождения объекта недвижимости. В настоящее же время регистрацию можно осуществить прямо у нотариуса. У всех нотариусов на компьютере установлена единая нотариальная информационная система (ЕНИС), которая интегрирована с государственной базой данных регистра недвижимости. Благодаря этому, новоиспечённому собственнику не нужно ехать в другой город. Нотариус подаёт заявку в ЕНИС на регистрацию договора со своей электронной подписью, а собственнику необходимо лишь уплатить госпошлину за регистрацию недвижимого имущества. Сделать это можно в любом отделении банка или Казпочты либо с помощью платёжных карт через сайт электронного правительства egov.kz. Сумма госпошлины составляет 0.5 МРП (991 тенге).

Обменять нельзя, продавайте

Договор мены могут подписать только собственники. Если же один из участников сделки хочет переоформить обмениваемую недвижимость на своего родственника — супругу, родителей или ребёнка, — то в этом случае обмен невозможен. В подобной ситуации нужно будет совершить две сделки купли-продажи.