Ипотека — один из самых распространённых способов в Казахстане купить своё жильё, но одобряют её далеко не всем. Даже при стабильной зарплате и официальной работе банк может отказать.

Почему так происходит и что с этим делать, разбираем на конкретных примерах. 

1. Плохая кредитная история

Ситуация
Банк проверяет кредитную историю, чтобы оценить надёжность заёмщика. 

— Просрочки, даже старые и закрытые, снижают шансы.
— Поручительство по чужому кредиту с задержками тоже минус.
— А «пустая» история, когда вообще не было займов, вызывает сомнения: банк не знает, как вы себя поведёте.

Чем это грозит
Отказ по заявке, ограничение по сумме или сроку, отказ без права пересмотра до улучшения истории. 

Что делать:
— Закройте долги и просрочки за 3–6 месяцев до подачи заявки.
— Возьмите небольшой кредит или рассрочку и платите вовремя. Это улучшит рейтинг.
— Проверьте свою кредитную историю, рейтинг через 1cb.kz или eGov Mobile.
— Не соглашайтесь быть поручителем, если не уверены в заёмщике. 

Как банки проверяют казахстанцев 

2. Недостаточный доход 

Ситуация
Банк оценивает только официальные доходы — через пенсионные отчисления за последние 6 месяцев. Доход без официального подтверждения и нестабильный заработок не принимаются в расчёт. 

Также банк учитывает текущие кредиты: чем выше долговая нагрузка, тем меньше шансов. 

Чем это грозит
Снижение необходимой суммы, отказ, требование созаёмщика или уменьшение срока кредита. 

Что делать:
— За полгода до заявки перейдите на официальную зарплату.
— Сократите текущие долги.
— Привлеките созаёмщика.
— Рассмотрите более доступное жильё или отложите заявку. 

Какая зарплата нужна для ипотеки 

3. Маленький первоначальный взнос 

Ситуация
Минимальный взнос — 20 % от стоимости жилья, но банки охотнее одобряют заявки при большем платеже. Чем он выше, тем ниже риски для банка и выше шансы на одобрение. 

Чем это грозит
Отказ или невыгодные условия — выше ставка, короче срок, меньше сумма. 

Что делать:
— Постарайтесь накопить хотя бы 25–30 % от стоимости жилья.
— Используйте пенсионные накопления, если есть излишки.
— Изучите госпрограммы с пониженными требованиями (например, «7-20-25»).
— Объедините взносы с супругом или родственниками. 

4. Завышенные ожидания 

Ситуация 
Иногда заёмщик хочет купить квартиру, которая ему просто не по карману: платежи слишком велики при текущем доходе. 

Чем это грозит 
Отказ или значительное снижение одобряемой суммы. Часто срочный пересмотр вариантов или потеря задатка, если объект уже выбран. 

Что делать:
— Трезво рассчитайте бюджет с учётом обязательных расходов на семью, транспорт, питание и т. д.
— Начните с доступного варианта — позже улучшите условия.
— Используйте ипотечные калькуляторы, чтобы понимать реальную нагрузку. 

5. Ошибки в кредитной заявке 

Ситуация 
Банк сверяет информацию в кредитной заявке с базами, проверяет достоверность занятости и информации о доходах. Попытка завысить доход или «забыть» о кредите в другом банке обернётся неудачей.

Чем это грозит 
Автоматический отказ даже при незначительной неточности.

Что делать:
— Укажите только правдивую информацию.
— Проверьте всё перед подачей заявки.
— Убедитесь, что ваша занятость отражена официально (наёмный сотрудник, ИП, ТОО, самозанятость).
— Если помогает консультант — читайте, что подписываете. 

6. Возрастные ограничения 

Ситуация 
Банк учитывает возраст. Кредит должен быть полностью погашен до выхода заёмщика на пенсию. Обычно это 63 года, соответственно, чем старше человек, тем меньше срок кредита и выше ежемесячный платёж. 

Чем это грозит 
Отказ, уменьшение срока, повышение ежемесячной нагрузки. 

Что делать:
— Добавьте молодого созаёмщика с официальным доходом.
— Рассмотрите ипотеку на более короткий срок.
— Сравните предложения разных банков. 

7. Проблемы с недвижимостью 

Ситуация 
Даже при идеальном заёмщике банк может отказать, если с квартирой что-то не так. Самый распространённый случай, когда выбрали недвижимость из материала, который не подходит под залог, или старый год постройки. Либо есть неузаконенная перепланировка, отсутствуют нужные документы и т. п. 

Чем это грозит 
Отказ по конкретному объекту, потеря времени, иногда — задатка. 

Что делать:
— Изучите требования банка к недвижимости (возраст дома, этажность, материал строения).
— Проверьте объект заранее: юридическая чистота, статус земли, техпаспорт.
— Не давайте задаток до получения одобрения именно по этой квартире.
— Проверьте документы через gov.kz или с помощью опытного риелтора.

Крыша Агенты: как купить квартиру без стресса

Чек-лист для будущего заёмщика

  • Подготовьтесь к ипотеке заранее: улучшите кредитную историю, легализуйте доход, накопите взнос.

  • Изучите программы разных банков: требования могут отличаться — подберите то, что подходит именно вам.

  • Заполняйте анкету честно и внимательно — даже мелкие ошибки могут привести к отказу.

  • Не берите ипотеку «на пределе» — высокая нагрузка может вызвать отказ или проблемы с оплатой.

  • Используйте отказ как шанс: исправьте ошибки и подайте заявку повторно — с большей вероятностью на успех.

Полезные материалы:
Ипотека на новостройки — 2025: условия всех банков
Ипотека на вторичку — 2025: условия всех банков
Ипотека на частные дома — 2025: условия всех банков

При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!