Продажи недвижимости в Алматы замерли: продавцы ждут повышения цен, покупатели —  понижения. А как обстоят дела с рынком аренды? Увеличился ли спрос на арендное жильё, снизилась ли стоимость аренды в связи со стагнацией рынка? Об этом и многом другом мы побеседовали с заместителем председателя президиума Республиканской палаты оценщиков, вице-президентом Казахстанской федерации недвижимости Александром Калининым.

Всё стабильно

По словам Александра Калинина, аренда жилой недвижимости сегодня — это единственное стабильное направление на рынке недвижимости, которое, несмотря на сложную экономическую ситуацию, продолжает развиваться. Более того, в последнее время спрос на аренду только повышается.

Самое востребованное жильё — это 1-, 2-комнатные квартиры в спальных районах, но у них и самая высокая цена. В среднем стоимость аренды составляет $400–600, а хорошо меблированные квартиры в центре города держатся на отметке $750–1 000 в месяц. Также большим спросом пользуется аренда жилья в районах близ крупных рынков южной столицы. Арендная плата за квартиры в новостройках немного ниже из-за того, что коммунальные расходы там выше.

В сентябре спрос выше

Спрос на аренду жилья в Алматы меняется в течение года, и эта динамика наблюдается ежегодно. Так, например, очень резко возрастает спрос на аренду в сентябре. Это время, когда в южную столицу приезжает на обучение множество студентов. А в декабре-январе обычно наблюдается некоторый спад. Затем в летние месяцы рынок аренды снова немного оживляется, так как часто именно к этому сезону заканчивается строительство объектов.

Элитная недвижимость в пролёте

Минимальный спрос в нынешних условиях на аренду элитной недвижимости. Интерес к ней сначала резко упал из-за перевода столицы из Алматы в Астану, а затем и в связи с началом экономического кризиса. Сегодня те квартиры и особняки, которые арендовались, например, для представителей посольств, стоимостью от $3 000 до 15 000 нередко пустуют. Из-за того, что былые источники доходов более не доступны, многие подыскивают варианты подешевле.

Ипотека стала недоступной

Рынок продаж недвижимости в стагнации. В день совершается 50–70 сделок купли-продажи, но эта цифра очень мала для города с населением более 1 500 000 человек. А вот количество сделок по аренде жилья только растёт.

Высокий спрос на аренду провоцируют несколько факторов. Во-первых, высокая стоимость жилья. Во-вторых, значительно снизилась доступность ипотечного кредитования. Банки повысили процентные ставки и требования к заёмщику.

Между тем Александр Калинин считает, что если плата за аренду жилья составляет 30–35 % от общего дохода семьи, то это вполне допустимо, а вот если она превышает 50%-й порог от дохода семьи, то в этом случае выгоднее оформить ипотеку.

Арендную ставку должно регулировать государство

По мнению Александра Калинина, арендные ставки на недвижимость необходимо корректировать и регулировать. С таким предложением он уже не раз обращался к властям. Ставки должны быть фиксированными. Первый шаг к регулированию рынка аренды уже был сделан, когда арендодателей заставили регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и уплачивать соответствующий налог от прибыли за сдачу в аренду недвижимости.

Станет ли аренда доступнее?

Спрос на арендное жильё был и будет всегда, особенно это касается граждан со средним достатком и малообеспеченных слоёв населения. Если взять, например, США, то там половина населения снимает жильё в аренду, а в Европе таких и вовсе 60 %. В Алматы необходимо инвестировать в арендное жильё. Причём строить нужно небольшие по площади 1- и 2-комнатные квартиры. Такие квартиры всегда будут пользоваться спросом. Чем больше будет такого жилья, тем больше снизится стоимость аренды. В ближайшее же время, по мнению А. Калинина, никаких серьёзных изменений в ценовой политике аренды жилья в Алматы не предвидится.

Немного цифр

На сегодняшний день на сайте Krisha.kz опубликовано более 11 500 объявлений о длительной аренде квартир в Алматы. И это без учёта квартир, которые сдаются посуточно и по часам. Ценовой диапазон арендной платы очень широк — от $80 до $10 000 в месяц плюс плата за коммунальные услуги.

За минимальную сумму $80–200 в аренду сдаются комнаты в общежитиях с общим санузлом и кухней, 1- и 2-комнатные частные дома, как правило, без удобств. Также за $100–200 в Алматы можно снять в аренду одну комнату в 2-, 3-комнатной квартире или же комнату с подселением, чаще всего этот вариант выбирают студенты.

Отдельную 1-, 2-комнатную квартиру в Турксибском, Алатауском или Наурызбайском районе южной столицы можно арендовать за $250 и выше. А вот квартира в районе поближе к центру города обойдётся минимум в $ 400–600.

Дороже всего в Алматы аренда пентхаусов в элитных жилых комплексах, а также таунхаусов и коттеджей в закрытых городках. Стоимость аренды VIP-апартаментов обойдётся в среднем в $3 000–10 000.

Как изменились цены?

Чтобы посмотреть, как изменялась средняя стоимость аренды недвижимости в Алматы за последние годы, мы обратились к нашему архиву. Так, в январе 2007 года средний индекс стоимости аренды по городу, составленный на основе базы объявлений газеты «Крыша», был таким: 1-комнатные — $627, 2-комнатные — $751 и 3-комнатные — $522 в месяц.

За год плата заметно выросла, особенно повышение цены коснулось 2- и 3-комнатных квартир. В январе 2008 года индекс уже выглядел так: 1-комнатные — $649 (+ $22), 2-комнатные — $1 130(+ $379), 3-комнатные — $1 769(+ $1 247).

В 2009 году индекс в связи с мировым финансовым кризисом сильно просел. Так, средняя цена аренды по городу в январе 2009 года остановилась на следующих цифрах: 1-комнатные — $502 (— $147), 2-комнатные — $820 (— $310) и 3-комнатные — $1 237 (— $532).

В январе 2010 года средний индекс по городу был самым низким: тогда средняя цена аренды 1-комнатных квартир составляла $437, 2-комнатных — $606 и 3-комнатных — $914.

В 2011 году стоимость аренды опять выросла, и в январе средний индекс по городу Алматы был таким: 1-комнатные — $458, 2-комнатные — $702, 3-комнатные — $1 083.

В следующие три года цены по аренде медленно, но верно шли вверх. Так, в 2012 году индекс выглядел следующим образом: 1-комнатные — $471, 2-комнатные — $707, 3-комнатные — $1 030. В 2013-м: 1-комнатные — $490, 2-комнатные — $730 и 3-комнатные — $1 092.

В 2014 году показатели были следующими: 1-комнатные — $509, 2-комнатные — $755, 3-комнатные — $1 075.