После того как вчера в ходе обсуждения законопроекта «О долевом участии в жилищном строительстве» сенаторы подняли вопрос о двойной продаже паркингов дольщикам и так и не получили на него вразумительного ответа, «Крыша» решила разобраться в этой теме самостоятельно и обратилась к юристам и застройщикам за разъяснениями.

— В отношении продажи паркинга в жилом доме, неважно, при долевом строительстве или нет, необходимо исходить из закона о жилищных отношениях. В нём чётко прописано, что все нежилые помещения вне зависимости от того, оформлен кондоминимум или нет, принадлежат в равных долях всем собственникам квартир, — говорит управляющий партнёр юридической фирмы «Артюшенко и партнёры» Андрей Артюшенко.

По словам юриста, застройщики могут хитрить, но при этом не нарушать закона. Схема проста: когда строится жилой дом, подземный паркинг в нём не предусмотрен либо не обозначен. В техническом паспорте объекта будущая парковка указывается как подвал. После того как техпаспорт получен, застройщик (пока ещё единственный собственник) делает в подвале разметку, устанавливает необходимые коммуникации и вентиляцию и подаёт документы повторно в центр по недвижимости на выделение отдельных паркингов, которые оформляет на себя. После этого уже передаёт право собственности на квартиры дольщикам, а каждое машино-место продаёт за дополнительную плату.

— Суть в том, что изначально, когда дольщики вкладывают деньги в строительство, если оно является по закону долевым, в стоимость 1 кв. м уже включена цена не только за площадь квартиры, но и за долю всех нежилых помещений дома. То есть, приобретая квартиру, дольщик сразу становится владельцем доли в подъездах, чердаках и подвалах этого дома. Если парковочные места изначально не были выделены застройщиком из площади нежилых помещений и не были частью калькуляции при расчёте стоимости 1 кв. м (на практике, как правило, этого никто не делает), то дольщик становится владельцем соразмерной доли в кондоминиуме, частью которого является подвал (по сути парковка). Такой подвал потом продаётся дольщику в виде парковочного места, что наводит на мысль о том, что за место для автомашины дольщикам приходится платить дважды, — объяснил Артюшенко.

При этом есть ещё одна хитрость. За обслуживание парковочного места должен платить только его собственник. Но как правило, после сдачи дома в эксплуатацию сумма, предназначенная для обслуживания всех нежилых помещений, ложится на плечи жильцов вне зависимости от того, владеют они парковочным местом или нет.

Застройщики в свою очередь считают, что осуждать строительные компании за то, что они хотят получить хоть какую-то прибыль от продажи парковочных мест, несправедливо.

— Здесь всё зависит от формы управленческого учёта и финансового моделирования себестоимости. Большинство строительных компаний изначально включают стоимость обустройства паркингов в общую стоимость строительства. Это традиционное решение. Да и в случае если отдельная продажа парковочных мест будет идти плохо, застройщик таким образом сможет покрыть свои финансовые расходы. Некоторые стройкомпании при продаже квартир дарят покупателю одно машино-место, — пояснил «Крыше» Бахытбек Катен, председатель правления компании ARISTAN Group Бахытбек Катен.

Спикер приводит в пример и другой вариант, когда застройщик при подсчёте цены за 1 кв. м жилья не включает в неё стоимость парковки. Она высчитывается отдельно и реализуется за дополнительную плату.

— На самом деле несправедливо обсуждать то, каким образом складывается ценообразование у частного застройщика, если это, конечно, не строительство на основе ГЧП. Стройкомпания в частном строительстве монополист и имеет право самостоятельно регулировать цены и тарифы на свои услуги. Осуждать строителей за продажу парковок я считаю неуместным, так как они в абсолютном выражении, учитывая все финансовые риски, не выигрывают, — говорит Катен.

По его мнению, застройщики не строили бы парковки вообще, так как они впоследствии продаются с большим трудом, максимум 30— 40 %. На них нет спроса, соответственно застройщик не может поднять на них цену и получить прибыль.

— Сейчас строить парковочные места строительные компании обязаны по двум причинам. Первая — это обязательное требование со стороны акимата, которое прописано в градостроительном регламенте. При этом сам акимат не хочет массово строить парковки. Получается, требования есть, а никакой поддержки от государства для застройщиков нет. Вторая — жилые комплексы, в которых полностью отсутствует собственный паркинг, пользуются меньшим спросом у покупателей, — поделился мнением Катен.

По его словам, если строить парковочные места согласно требованиям, то есть как минимум 1 машино-место на квартиру, а в крупных городах, таких как Алматы и Астана — 1.5, то более 50 % мест не продастся. Покупатели недвижимости психологически воспринимают покупку парковки как дополнительную финансовую нагрузку и всегда ведут расчёты, только исходя из стоимости квартиры.

Так, например, до девальвации тенге прошлого года себестоимость строительства одного парковочного места из расчёта строительных норм 15–18 кв. м с учётом выездных и подъездных путей, пандусов и т. д. составляла не менее 500 долларов за 1 кв. м, а общая стоимость около 7–10 тысяч у. е. С небольшой наценкой паркинги продавались жильцам уже по 8–15 тысяч долларов. Если учитывать, что в одном жилом доме 50–150 парковочных мест, максимальная прибыль застройщика составит 200–300 тысяч долларов. Это ничтожная сумма для девелоперов, которые вкладывают в строительство миллионы и миллиарды.