Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы 15.04—22.04.2009


Когда случается плохое, пессимистам легче.
Они себя могут утешить тем, что обо всем знали заранее.
Валентин Домиль

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

 

Город в целом

 

Данные по городу:

 

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1597 -20 -1,24 5750 168 2.92

 

 

Недолго продолжался рост индекса. Плато, на котором рынок находился всю первую половину апреля, видимо, закончилось.

 

Сегодня общегородской индекс «в красном» — он за неделю уменьшился 20$, что соответствует темпу -1.24%. Подобный темп снижения не наблюдался с середины марта.

Предложение выросло на 168 квартир, что соответствует темпу +2.92%.

 

Город: динамика распределения предложения


 

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) почти в точности повторяет картину прошлой недели:
— общий объем предложений заметно вырос;
— наблюдается большой рост предложения в максимуме распределения, который традиционно находится левее среднего индекса;
— незначительное увеличение предложения есть также и в области средних индексов;
— в области индексов 2500$...4000$ видно заметное снижение предложения.
— признаков дрейфа нет.

 

Город: различные представления


 

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).

 

Динамика индекса и объемов предложения за неделю

 

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

 

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1382 0 0.00 3055 75 2.45
кирпич 1794 -30 -1.64 1915 62 3.24
монолит 1959 -79 -3.88 780 31 3.97
форматы
1-комн. 1456 2 0.14 1331 38 2.85
2-комн. 1527 -12 -0.78 1911 44 2.30
3-комн. 1641 -46 -2.73 1949 56 2.87
4-комн. 2011 7 0.35 524 25 4.77
5-комн. 2220 -330 -12.94 35 5 14.29
районы
Алмал. 1671 -17 -1.01 1255 32 2.55
Жетыс. 1225 -24 -1.92 378 12 3.17
Ауэзов. 1301 4 0.31 1517 27 1.78
Медеус. 2282 -64 -2.73 740 -21 -2.84
Турксиб. 1041 -10 -0.95 284 10 3.52
Бостан. 1697 -5 -0.29 1566 108 6.90
Алат. 1092 -344 -23.96 10 0 0.00

 

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


Динамика по сегментам

По типам:
— на фоне значительного снижения индексов кирпича и монолита, индекс панели не изменился;
— индексы кирпича и монолита упали на -30$ и -79$ соответственно;
— сегодня наблюдается следующая картина: чем дороже сегмент, тем больше его удешевление;
— предложение во всех сегментах выросло, причем темпы увеличения разнятся незначительно;
— уже продолжительное время лидером роста предложения является монолит (+3.97%).

По форматам:
— сегмент 3-комнатных квартир, который показал на прошлой неделе высокий темп роста индекса (+1.75%), сегодня отыграл назад — наблюдается сильное понижение индекса (-2.73%);
— немного увеличились индексы в сегментах 1- и 4-комнатных квартир;
— предложение выросло во всех без исключения форматах;
— лидером роста предложения остается сегмент 4-комнатных (+4.77%).

По районам:
— индекс вырос только в одном районе города — Ауэзовском, да и то незначительно (+0.31%);
— в остальных районах наблюдается падение индекса;
— лидер падения — Медеуский район (-2.73%), в котором на прошлой неделе был довольно сильный подъем;
— предложение увеличилось во всех районах, кроме Медеуского;
— лидер подъема предложения — Бостандыкский раойн (+6.9%);
— в Медеуском районе наблюдается уменьшение объема предложения на 2.84%.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)

панель -0.26 -4
кирпич 0.11 -8
монолит 0.15 -8
Cумма 0.00 -20
 
1-комн. -0,02 0
2-комн. -0.21 -8
3-комн. -0.02 -16
4-комн. 0.17 4
5-комн. 0.07 0
Сумма 0.00 -20
 
Алмал. -0.08 -6
Жетыс. 0.02 -1
Ауэзов. -0.31 -3
Медеус. -0.76 -28
Турксиб. 0.03 0
Бостан. 1.12 18
Алат. -0.01 0
 Сумма 0.00 -20

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.


На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.


Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— панель потеряла небольшую часть рынка (-0.26%), кирпич и монолит немного расширились (+0.11% и +0.15% соответственно);
— панель за счет уменьшения доли рынка дала небольшой отрицательный вклад (-4$) в общую динамику индекса;
— кирпич и монолит, несмотря на некоторое увеличение долей рынка, показали значительные отрицательные слагаемые (по -8$ каждый) за счет сильного падения индексов этих сегментов;
— общее значительное падение общего индекса есть результат, как структурной перестройки предложения, так и значительного уменьшения индексов кирпича и монолита.

По форматам:
— на этой неделе наблюдаются очень незначительные изменения долей рынка;
— младшие форматы (1-, 2- и 3-комнатные) уменьшили свои доли, старшие (4- и 5-комнатные) — увеличили;
— основное изменение долей: 2-комнатные потеряли 0.22% рынка, 4-комнатные — приобрели 0.17%;
— основной вклад в снижение общего индекса внесли сегменты 3-комнатных (-16$) и 2-комнатных (-8$) квартир;
— большие отрицательные вклады сегментов обусловлены: 3-комнатных — существенным падением индекса сегмента, а 2-комнатных — как изменением доли рынка, так и падением самого индекса сегмента;
— сегмент 4-комнатных дал небольшой положительный вклад (+4$) в динамику общего индекса за счет увеличения доли и небольшого роста индекса.

По районам:
— основные изменения долей рынка: заметно сжался Медеуский (-0.76%) и, за счет этого, расширился Бостандыкский (+1.12%);
— в остальных районах наблюдаются небольшие разнонаправленные изменения долей рынка;
— огромный отрицательный вклад Медеуского района в динамику общего индекса (-26$) обусловлен как потерей доли рынка (-0.76%), так и значительным уменьшением индекса сегмента (-2.73%);
— большой положительный вклад Бостандыкского района (+18$) обусловлен структурной перестройкой долей рынка.

Выводы по городу:

— как и ожидалось, рынок недолго оставался на плато;
— равновесие на рынке закончилось и сменилось падением индексов в относительно дорогих сегментах;
— падение индексов по некоторым сегментам значительно превышает среднее общегородское значение;
— общее значительное падение среднего индекса обусловлено как структурной перестройкой предложения, так и значительным уменьшением индексов по сегментам;
— предложение на рынке продолжает увеличиваться почти во всех сегментах;
— основной приток квартир происходит в области индексов «левее максимума»;
— темпы изменения объема предложения почти не отличаются по сегментам, что говорит об общей активизации рынка.

Рынок аренды

Стоимость аренды и объемы предложения

 

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 389 -5 -1.27 1296 -92 -6.63
2-комн 624 -2 -0.32 1229 -24 -1.92
3-комн 1027 64 6.65 782 -25 -3.10
4-комн 1974 86 4.56 165 11 7.14
Всего       3472 -130 -3.61

За неделю арендная стоимость в небольших форматах (1- и 2-комнтаные квартиры) незначительно снизилась (в пределах 1.3%), а в форматах 3- и 4-комнатных — значительно выросла (+6.65% и +4.56% соответственно).

Предложение значительно упало во всех форматах, кроме 4-комнатных — в этом сегменте наблюдается рост предложения на 7.14%.

В целом, рынок аренды заметно уменьшился (-130 квартир или -3.61%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 38.53 37.33 -1.21 -6
2-комн 34.79 35.40 0.613 3
3-комн 22.40 22.52 0.12 15
4-комн 4.28 4.75 0.48 13
сумма 100.00 100.00 0.00 25
 
средн. комн 1.924 1.947    
изм средн комн   0.023  
средн.индекс 666 691  
изм средн индекса   25 3.78

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— значительную часть рынка потерял сегмент 1-комнатных квартир (-1.21%);
— все остальные сегменты расширили занимаемое на рынке место.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды снова, как и на прошлой неделе, стали большие форматы (3- и 4-комнатные квартиры). Но сегодня эти форматы дали значительные положительные слагаемые — суммарно +28$. Это и определило динамику общего индекса аренды — он в итоге вырос за неделю на 25$. Отметим, что общий индекс аренды до настоящего времени снижался с середины марта.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 691$. Сегодняшний темп роста индекса аренды равен +3.78%.

Рынок аренды продолжает сжиматься, но процесс удешевления аренды остановился.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась за счет увеличения долей больших форматов на 0.023 и стала равна 1.947.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в марте



Опубликовано 22 апреля 2009 3405 просмотров Добавить комментарий