Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в марте ’2009


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в феврале — марте ’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В августе 2008 года изменилось административное деление Алматы. Был организован новый (Алатауский) район. В данной работе по этому району данные учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая — январь, красная — февраль. Все данные в таблицах — среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Город как совокупность различных представлений

6. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
город 1631 -82 -4,79 18767 20 0,11

В марте индекс снова упал, на этот раз на 82$, но темп снижения явно уменьшается (в феврале было -5.46%, сегодня -4.79%). Мной прогнозировался мартовский уровень индекса 1650$, в реальности оказалось 1631$. Расхождение можно объяснить аномально сильным влиянием двух праздников подряд — 8-го марта и Наурыза. Во время празднования объем предложений значительно снизился, и наблюдались сильные структурные изменения предложения.

На февраль моя оценка среднего индекса была 1650$. Видно, что в реальности общий индекс опустился ниже на 19$. Это может быть связано с очень сильной структурной перестройкой предложения из-за двух больших праздников.

Прогноз среднего индекса на апрель — 1560—1570$.

Предложение в марте почти не изменилось по объему (+20 квартир или +0.11%). Но, учитывая сильную просадку предложения в двух неделях марта из четырех, можно говорить об общем подъеме активности рынка. В апреле можно ожидать достаточно сильного увеличения объема предложений.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для января и февраля, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
— общий объем предложений практически не изменился;
— заметно выросло предложение на восходящей ветви и в максимуме распределения;
— уменьшилось предложение на нисходящей ветви распределения;
— изменение предложения (Рис. 2) показывает, что в марте имеет место явный левый дрейф;
— несимметричность кривой на Рис. 2 (положительная полуволна больше отрицательной) говорит о дополнительном, не связанным с левым дрейфом, предложении в нижней части спектра;
— рост на кривой Рис. 2 начинается с индекса 700$ — это говорит о том, что на рынке растет по объему самый нижний ценовой сегмент.
— распределение в области индексов менее 600$ и более 3600$ практически не изменилось.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

Панель

 

табл 2-1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
панель 1407 -66 -4,48 10211 71 0,70

Мартовский темп падения индекса панели (-4.48%) практически совпадает с городским показателем (-4.79%).

Темп роста объема предложения (+0.70%) заметно выше города (+0.11%).

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для января и февраля, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложений практически не изменился;
— заметно выросло предложение на восходящей ветви и в максимуме распределения;
— уменьшилось предложение на нисходящей ветви распределения;
— характер кривой на Рис. 2 показывает, что в марте имеет место явный левый дрейф;
— несимметричность кривой на Рис. 2 (положительная полуволна больше отрицательной) говорит о дополнительном, не связанным с левым дрейфом, предложении в нижней части спектра;
— распределение ниже 800$ и выше 2800$ практически не изменилось.

Кирпич

 

табл 2-2 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
кирпич 1841 -100 -5,15 6279 -43 -0,68

В январе, феврале и марте быстрее всех остальных типов дешевеет кирпич (сегодня темп падения индекса -5.15%).

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для января и февраля, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения практически не изменился;
— заметно выросло предложение на восходящей ветви, а упало — в максимуме и на нисходящей ветви;
— есть признаки левого дрейфа;
— основное падение индекса кирпича вызвано очень сильным увеличением предложения в области индексов «до максимума» и оттоком в области индексов «после максимума»;
— распределение ниже 600$ и выше 3900$ практически не изменилось.

Монолит

 

табл 2-3 индекс изм инд Изм инд,% предл изм предл изм предл,%
монолит 2059 -90 -4,19 2277 -8 -0,35

Индекс монолита в марте упал на 4.19%, что меньше городского изменения.

Предложение практически не изменилось по объему.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для января и февраля, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения практически не изменился;
— распределение, наблюдавшееся в феврале как двухкомпонентное, в марте превратилось в однокомпонентное с максимумом, сместившимся влево на 200$;
— распределение стало более пологим — явно уменьшилась кластеризация;
— общая тенденция: увеличилось предложение в нижней части спектра и уменьшилось в средней и верхней частях;
— признаков дрейфа нет;
— распределение ниже 600$ и выше 4300$ практически не изменилось.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Алм 1739 -78 -4,29 4078 248 5,65

В Алмалинском районе мартовское падение индекса (-78$ или -4.29%) практически совпадает с общегородским.

Предложение значительно увеличилось (+218 квартир или +5.65%). Темп роста предложения во много раз выше города.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для января и февраля, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— резко выросло предложение;
— основой приток квартир приходится на область максимума предложения;
— в области средних и высоких индексов наблюдается значительный отток квартир;
— есть признаки небольшого левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 3700$ изменений в спектре практически нет.

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Жет 1266 -93 -6,84 1199 -64 -5,07

Темп падения индекса в Жетысуском районе (-6.84%) значительно выше среднегородского.

Предложение упало на 64 квартиры (или -5.07%).

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для января и февраля, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения снизился;
— предложение в максимуме распределения немного увеличилось;
— основной отток предложения приходится на среднюю часть спектра предложений, что и определило общее снижение индекса в сегменте;
— признаков дрейфа нет;
— в интервалах индексов до 800$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Ауэ 1321 -72 -5,17 5140 -39 -0,75

Индекс в Ауэзовском районе в марте снизился на 72$ (-5.17%). Падение индекса в районе происходит быстрее, чем по городу.

Предложение уменьшилось на 39 квартир (-0.75%).

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для января и февраля, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения изменился слабо;
— есть небольшое увеличение предложения в максимуме распределения;
— характер кривой на Рис. 14 говорит о наличии ярко выраженного левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 900$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

Медеуский район

 

табл 3-4 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Мед 2370 -51 -2,11 2341 -235 -9,12

Индекс Медеуского района в марте снизился на 51$ (-2.11%). Относительное снижение почти в два раза медленнее, чем по городу.

Предложение сильно уменьшилось (-235 квартир или -9.12%).

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для января и февраля, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно снизился;
— двухкомпонентность распределения сохранилась;
— наблюдается сильный отток квартир в области максимума распределения;
— снижение предложения есть почти во всем спектре, но основное — в средней части;
— признаков дрейфа нет;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 5100$ изменений в спектре почти нет.

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Тур 1056 -83 -7,29 984 70 7,66

Индекс Турксибского района в феврале снизился на 83$ (-7.29%). Относительное снижение индекса более чем в полтора раза выше, чем по городу.

Объем предложения вырос на 70 квартир (+7.66%).

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для января и февраля, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения значительно вырос;
— немного выросло предложение в максимуме распределения;
— наблюдается значительный приток квартир на восходящей ветви распределения;
— в верхней части спектра есть видимое уменьшение предложения;
— есть хорошо выраженный левый дрейф;
— в интервалах индексов до 600$ и после 2100$ изменений в спектре почти нет.

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Бос 1721 -81 -4,50 4976 65 1,32

Индекс Бостандыкского района за март потерял 81$ (-4.5%). Темп снижения индекса несколько меньше среднегородского.

Предложение незначительно увеличилось (+65 квартир или +1.32%).

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для января и февраля, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения немного вырос;
— основной приток квартир наблюдается на всей восходящей ветви до максимума предложения;
— основной отток — на нисходящей ветви распределения;
— из Рис.20 следует, что приток квартир был в достаточно узком диапазоне индексов (1000$...1600$), а отток — в гораздо более широком интервале индексов (1700$...3300$);
— кривая на Рис. 20 показывает наличие левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 3600$ изменений в спектре почти нет.

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
1-комн 1473 -70 -4,54 4402 66 1,52

Мартовское снижение индекса 1-комнатных составило -70$. Темп снижения практически совпадает с общегородским.

Предложение выросло на 66 квартир. Темп увеличения объема предложения значительно превышает городской.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения вырос;
— основной приток квартир наблюдается на восходящей ветви до максимума распределения, отток — в средней части спектра;
— предложение в максимуме стало заметно больше февральского;
— кривая Рис.22 показывает наличие выраженного левого дрейфа;
— наблюдается дополнительное предложение в нижней части спектра;
— в интервалах индексов до 900$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс Изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
2-комн 1561 -91 -5,51 6198 -42 -0,67

В марте наблюдается значительное снижение индекса в сегменте 2-комнатных квартир (-91$ или -5.51%).

Предложение изменилось незначительно (-42 квартиры или -0.67%).

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения практически не изменился;
— основной приток квартир наблюдается в области максимума распределения, отток — на нисходящей ветви;
— характер кривой Рис.24 прямо указывает на наличие левого дрейфа и дополнительного притока квартир в нижней части спектра;
— в целом, распределение стало более узким;
— наблюдается приток квартир в самой крайней (дешевой) части спектра;
— в интервалах индексов до 800$ и после 3500$ изменений в спектре почти нет.

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
3-комн 1677 -76 -4,34 6463 97 1,52

Индекс 3-комнатных квартир в марте снизился на 76$. Темп снижения (-4.34%) практически совпадает с общегородским.

Предложение выросло на 52 квартиры (+1.52%), темп роста объема предложения значительно превышает общегородской.

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения изменился незначительно;
— заметно выросло предложение в максимуме распределения;
— общий рост предложения наблюдается на восходящей ветви распределения, отток — на нисходящей ветви;
— кривая на Рис.26 показывает наличие левого дрейфа и дополнительного притока дешевых квартир;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 3600$ изменений в спектре почти нет.

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
4-комн 2094 -67 -3,10 1598 -62 -3,73

В марте произошло некоторое замедление падения индекса 4-комнтаных квартир. За месяц индекс потерял только 67$, что соответствует темпу -3.10%.

Предложение упало на 67 квартир (-3.73%).

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общее предложение заметно снизилось;
— основной отток квартир наблюдается в широкой области спектра после максимума распределения;
— на восходящей ветви есть небольшое увеличение предложения;
— кривая на Рис.28 показывает наличие левого дрейфа и значительного оттока квартир в среднем и верхнем индексном диапазонах (1700$...3500$);
-в интервалах индексов до 90$ и после 48$ изменений в спектре почти нет.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

5. Город как совокупность различных представлений

В этом разделе мы рассмотрим различные представления города в совокупности.

Темп изменения индексов

На Рис.29 показаны темпы изменения индекса для всех сегментов города в трех различных представлениях — по типам, по форматам и по районам.


 

Видно, что панель, кирпич и монолит в марте снижали свои индексы примерно одинаково — в пределах -4%...-5%.

В представлении по форматам выделяются две группы — 1—2-3-комнатные квартиры и 4—5-комнатные. В первой группе наблюдается значительное снижение индекса (-4%...-5.5%). Во второй группе снижение индекса тоже имеет место, но темп заметно меньше (-3%...-3.5%).

В представлении по районам хорошо видны различия между отдельными районами города. Выделяются два района — Жетысуский и Турксибский. В этих районах наблюдается самое сильное падение индесов (-6%...-7.3%). В пределах -4%...5.2% находятся темпы снижения индексов Алмалинского, Ауэзовского и Бостандыкского районов. Самый низкий темп снижения индекса — в Медеуском районе.

Темпы изменения объемов предложения

На Рис.30 показаны темпы изменения объемов предложения для различных сегментов рынка в трех представлениях — по типам, по форматам и по районам.


 

Видно, что только панель из всех типов строений в марте немного увеличила объем предложения. Кирпич и монолит, хотя и незначительно, но снизили объемы предложения.

В представлении по форматам наблюдаются разнонаправленные тренды. Рос объем предложения в сегментах 1- и 3-комнатных квартир, снижался — в сегментах 2-, 4- и, особенно, 5-комнатных квартир.

В представлении по районам видно, что объемы предложения значительно выросли в Алмалинском и Турксибском районах. Заметное снижение предложения наблюдается в Жетысуском и Медеуском районах. В остальных районах изменение объемов предложения незначительные.

Изменение долей рынка

На Рис.31 показано мартовское изменение долей рынка для различных сегментов.


 

Видно, что панель расширила свое место на рынке за счет уменьшения долей монолита и, особенно, кирпича.

В представлении по форматам видно, что сегменты 1- и 3-комнатных квартир увеличили свои доли (в пределах полпроцента), а остальные форматы потеряли примерно одинаковые доли рынка (в пределах -0.35%).

В представлении по районам видно, что очень сильно расширил свое место на рынке Алмалинский район (более чем на процент) за счет сильного уменьшения доли Медеуского района (также более чем на процент). В остальных районах наблюдаются разнонаправленные изменения долей в пределах 0.3%.

Слагаемые динамики общегородского индекса

Изменения индексов и долей различных сегментов рынка позволяют вычислить вклад конкретного сегменты в динамику общегородского индекса.

Общегородской индекс в марте уменьшился на 82$.

На Рис.32 показаны слагаемые (вклады) различных сегментов рынка в мартовское изменение общегородского индекса.


 

В представлении по типам строений видно, что основной вклад в динамику общего индекса дали панель и кирпич. Совокупный вклад этих типов строений составил -70$, что и определило основную динамику общегородского индекса.

В представлении по форматам видно, что сильнее всех остальных форматов вниз тянул общий индекс сегмент 2-комнатых квартир (-35$). В пределах -10$...-15$ дали вклад сегменты 1-, 3- и 4-комнатных квартир.

В представлении по районам видно, что наибольший вклад в падение общегородского индекса дали Ауэзовский и Медеуский районы. Их совокупный вклад составил -60$. Пытались поднять общий индекс только два района — Алмалинский и Алатауский.

Выводы по городу:

— несмотря на два больших праздника в марте, предложение практически не изменилось, что свидетельствует об продолжающейся весенней активности рынка;
— почти во всех сегментах рынка наблюдается левый дрейф, что говорит о наличии тенденции общего удешевления жилья;
— происходит структурная перестройка предложения — во многих сегментах наблюдается заметный приток квартир в нижнем индексном диапазоне и отток в среднем и верхнем диапазонах;
— падение среднего индекса обусловлено двумя процессами: левым дрейфом и структурной перестройкой предложения в пользу более дешевого жилья.

6. Рынок аренды

В таблице 5—1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за февраль-март.

 

табл 5-1 февраль март        
  цена к-во предл цена к-во предл динам цены динам цены,% динам предл динам предл,%
1-комн. 465 4992 429 4995 -36 -7,82 3 0,06
2-комн. 763 4960 681 4691 -82 -10,76 -269 -5,42
3-комн. 1173 3010 1037 2997 -136 -11,59 -13 -0,43
4-комн. 1944 698 1884 629 -60 -3,08 -69 -9,89
Всего   13660   13312     -348 -2,55

Из таблицы 5—1 видно, что стоимость аренды упала для всех форматов. Значительное падение стоимости аренды наблюдается в сегментах 2- и 3-комнатных квартир (-11%...-12%). Почти на 8% снизилась арендная плата для 1-комнатных, на 3% стали дешевле 4-комнатные.

Очень сильно упало предложение в сегментах 2-комнатных (-269 квартир или -5.42%) и 4-комнатных (-69 квартир или -9.89%). Количество предложений по 1- и 3-комнатным практически не изменилось.

В марте общее предложение стало намного меньше, чем в феврале (-348 квартир или -2.55%). Наблюдаемое значительное снижение объемов предложения можно связать с двумя большими праздниками, приходящимися на март.

В таблице 5—2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за февраль-март. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 5-2 февраль март    
  доля доля динамика доли
1-комн. 36,54 37,52 0,98
2-комн. 36,31 35,24 -1,07
3-комн. 22,04 22,51 0,48
4-комн. 5,11 4,73 -0,38
сумма 100,00 100,00  
  изменение
ср комн 1,957 1,944 -0,013
ср индекс 805 723 -82 -10,13

Видно, что в марте на рынке аренды произошло перераспределение долей между форматами. Доля 2-комнатных уменьшилась (-1.07%) в пользу сегмента 1-комнатных (+0.98%), доля 4-комнатных уменьшилась (-0.38%) в пользу сегмента 3-комнатных (+0.48%).

Структурная перестройка предложения стала причиной небольшого уменьшения средней комнатности сдаваемой квартиры — она упала на 0.013 и в феврале стала равной 1.944.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Мой прогноз общего индекса аренды на март был 765—770$. В реальности общий индекс аренды спустился немного ниже прогнозируемого уровня и в марте он стал равен 723$.
Общий индекс аренды за март потерял 82$, что соответствует высокому темпу падения -10.13%.

В апреле можно ожидать дальнейшее падение общего индекса аренды до уровня 670—680$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор



Опубликовано 31 марта 2009 6002 просмотра Добавить комментарий