Для изучения динамики цен на недвижимость необходим некий параметр, отражающий изменения рынка. В качестве такого параметра на нашем сайте используется средняя цена квадратного метра общей площади (в дальнейшем — индекс).

Речь идёт о цене предложения (то есть цене, по которой продавцы предлагают свои квартиры к продаже), а не о цене реальных сделок.

Методика расчёта индекса

В качестве исходного материала для вычисления индекса используются частные объявления, поданные в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю. Весь массив объявлений проходит через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:

  • объявления, содержащие ложную информацию (например, указана неверная цена или вовсе не существует такой квартиры);
  • объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т. п.).

Производится группировка всех объявлений по признакам — район * тип строения * формат квартиры. При группировке квартир принимается, что:

  • город делится на семь районов (существующее административное деление);
  • квартиры расположены в домах трёх типов — панельных, кирпичных и монолитных;
  • форматы квартир — от одной до пяти комнат.

Принятые модельные ограничения, конечно, несколько сужают информационную базу, зато в рассмотрение попадает отфильтрованная информация по определяющей части рынка продажи квартир.

Таким образом, получается 105 различных групп квартир — 7 районов * 3 типа строения * 5 форматов. Далее:

  • в каждой группе вычисляется распределение предложения по индексу
  • с помощью специально разработанной методики отсеиваются квартиры с крайними значениями индекса, которые попадают в «хвосты» распределений
  • полученные «очищенные» распределения используются для вычисления средних индексов.

Эти процедуры выполняются для каждой из 105 групп квартир. Полученные данные используются для вычисления обобщённых параметров города, таких, например, как распределения по индексу для конкретного района, или всего города в целом, или для любого сочетания признаков — район * тип строения * формат квартиры.

В результате проведения этих этапов обработки данных получаем информацию, которая используется для оценки значения параметров рынка.

 

Условия использования индексов «Крыши»

Используемая для расчёта индексов «Крыши» методика является точкой зрения редакции газеты и сайта.
Вы используете или не используете индексы «Крыши» на основании собственных решений на свой страх и риск.
Редакция газеты и сайта не несёт никакой ответственности перед вами или любой третьей стороной:

  • за принятые вами решения, были ли они сделаны с использованием или без использования индексов «Крыши»;
  • за любые потери доходов, прямой или косвенный ущерб, убытки, упущенную прибыль или возможности, а также любые другие проблемы, напрямую или косвенно связанные с неточностью, ошибками или неполнотой индексов «Крыши».