Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1617 4 0.25 5582 16 0.29

Первая неделя апреля показала, что рынок вышел на некоторое плато.

Сегодня общегородской индекс «в плюсе» — он вырос за неделю на 4$, что соответствует темпу +0.25%.

Предложение практически осталось на прежнем уровне — добавилось только 16 квартир (темп +0.29%).

Как и на прошлой неделе, усредненная картина скрывает достаточно сильную динамику по сегментам.

Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) почти в точности повторяет картину прошлой недели:
— общий объем предложений почти не изменился;
— небольшой прирост предложения виден в области малых индексов (1000$...1300$), незначительный отток — в средней части спектра(1300$...2000$);
— небольшой прирост предложения в верхней части спектра (2000$...3400$)
— форма и расположение кривой распределения не изменились;
— признаков дрейфа нет.

Город различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1617 4 0.25 5582 16 0.29
Типы
панель 1382 -7 -0.50 2980 36 1.21
кирпич 1824 20 1.11 1853 -48 -2.59
монолит 2038 14 0.69 749 28 3.74
форматы
1-комн. 1454 -16 -1.09 1293 -8 -0.62
2-комн. 1539 -6 -0.39 1867 5 0.27
3-комн. 1687 29 1.75 1893 -4 -0.21
4-комн. 2004 -27 -1.33 499 27 5.41
5-комн. 2550 87 3.53 30 -4 -13.33
районы
Алмал. 1688 5 0.30 1223 -34 -2.78
Жетыс. 1249 -13 -1.03 366 2 0.55
Ауэзов. 1297 -9 -0.69 1490 55 3.69
Медеус. 2346 34 1.47 761 37 4.86
Турксиб. 1051 -11 -1.04 274 -19 -6.93
Бостан. 1702 -4 -0.23 1458 -24 -1.65
Алат. 1436 177 14.06 10 -1 -10.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индекс панели за неделю немного снизился (-7$), монолит и кирпич — наоборот, показали заметный подъем (+14$ и +20$ соответственно);
— темпы изменения объемов предложения по типам существенно различаются: панели и монолита на рынке стало больше, кирпича — меньше;
— лидер роста объема сегодня снова монолит (почти +4%).

По форматам:
— сегодня отличился сегмент 3-комнатных, который показал высокий темп роста индекса (+1.75%);
— в остальных рассматриваемых форматах (1-, 2- и 4-комнатных) наблюдается заметное уменьшение индекса;
— предложение по форматам изменилось незначительно, за исключением сегмента 4-комнатных, в котором увеличился сразу на 5.41%.

По районам:
— два района (Алмалинский и Медеуский) на этой неделе поменяли знак тренда и показали рост индекса (на прошлой неделе было падение);
— в относительно дешевых Ауэзовском и Турксибском районах продолжается процесс удешевления жилья: темпы изменения индексов -0.69% и -1.04%;
— в Жетысуйском и Бостандыкском районах рост индекса сменился падением (-1.03% и -0.23%);
— значительно увеличилось предложение в Ауэзовском и Медеуском районах (+3.69% и +4.86%);
— заметное падение объемов видно в Алмалинском (-2.78%), Турксибском (-6.93%) и Бостандыкском (-1.65%) районах.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель 0.49 3
кирпич -0.96 -10
монолит 0.46 11
Cумма 0.00 4
 
1-комн. -0.21 -7
2-комн. -0.01 -2
3-комн. -0.17 7
4-комн. 0.46 7
5-комн. -0.07 -1
Сумма 0.00 4
 
Алмал. -0.67 -10
Жетыс. 0.02 -1
Ауэзов. 0.91 10
Медеус. 0.63 19
Турксиб. -0.36 -4
Бостан. -0.51 -10
Алат. -0.02 0
 Сумма 0.00 4

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— заметно снизилась на рынке доля кирпича (-0.96%), доли панели и монолита соответственно, выросли (+0.49% и +0.46%);
— за счет значительного изменения доли кирпича, вклад от этого сегмента стал отрицательным и большим по величине (-10$);
— два других сегмента (панель и монолит) за счет расширения доли рынка дали заметные положительные вклады в динамику общего индекса (+3$ и +11$ соответственно);
— общая динамика среднего индекса определилась конкуренцией подорожавшего, но потерявшего долю рынка, кирпича с одной стороны, и подорожавшего и расширившегося монолита — с другой.

По форматам:
— популярные форматы (1-, 2- и 3-комнатные) уменьшили на рынке свои доли;
— формат 4-комнатных забрал за неделю почти пол процента рынка;
— вклады от сегментов соответствуют структурным изменениям и трендам индексов;
— несмотря на то, что доля 3-комнатных уменьшилась, сильное увеличение индекса привело к положительному вкладу этого сегмента (+7$);
— несмотря на то, что индекс 4-комнатных уменьшился, сильное увеличение доли рынка привело к положительному вкладу и этого сегмента (+7$);
— конкуренция младших и старших форматов привела в незначительному тренду общего индекса.

По районам:
— три района заметно уменьшили свои доли на рынке (Алмалинский, Турксибский и Бостандыкский);
— за счет этих трех районов расширились два: Ауэзовский и Медеуский;
— в Жетысуским районе доля рынка практически не изменилась;
— структура вкладов в динамику общего индекса отражает изменения долей рынка;
— Ауэзовский и Медеуский районы дали значительный суммарный положительный вклад (+29$);
— остальные районы тянули общий индекс вниз, но положительный вклад Ауэзовского и Медеуского районов оказался немного больше;
— общее небольшое снижение среднего индекса есть результат конкуренции значительных разнонаправленных вкладов разных районов города.

Выводы по городу:

— сегодняшний небольшой положительный тренд вряд ли можно рассматривать как глобальную смену тенденции;
— на рынке уже вторую неделю наблюдается равновесие — как по общему объему предложения, так и по среднему индексу;
— сегодняшнее равновесие скрывает сильную динамику рыночных параметров по типам и районам, что говорит о немаленькой активности рынка;
— общее небольшое изменение среднего индекса есть результат конкуренции значительных разнонаправленных вкладов разных сегментов.

Рынок аренды

Стоимость аренды и объемы предложения


В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 394 -3 -0.76 1388 -135

-8.86
2-комн 626 -19 -2.95 1253 -73 -5.51
3-комн 963 -25 -2.53 807 -70 -7.98
4-комн 1888 -28 -1.46 154 -28 -15.38
Всего       3602 -306 -7.83

За неделю арендная стоимость снизилась во всех рассматриваемых форматах. Особенно заметно снижение стоимости в сегментах 2- и 3-комнатных квартир.

Предложение значительно упало во всех форматах.

В целом, рынок аренды сильно уменьшился (-306 квартир или -7.83%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн

38.97

38.53

-0.44

 -3
2-комн 33.93
 34.79
 0.86
 -1
3-комн 22.44
 22.40
 -0.04
 -6
4-комн 4.66
 4.28
 -0.38
 -8
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -18
 
средн. комн 1.928
 1.924
    
изм средн комн   -0.004
  
средн.индекс 685 667
  
изм средн индекса   -18 -2.70

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сегмент 2-комнатных, после потери доли рынка на прошлой неделе, сегодня значительно увеличился (+0.86%);
— остальные сегменты уменьшили свои доли рынка.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды стали старшие форматы. Именно их большие отрицательные вклады (-6$и -8$) опустили общий индекс на 18$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 667$.
Темп снижения индекса аренды сегодня очень высокий (-2.7%).

Рынок аренды стремительно сжимается и дешевеет.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась на 0.004 и стала равна 1.924.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в марте