Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в апреле 2011 – мае 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют апрелю-2011, красные — маю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в апреле и мае).
На рис. 2 показана разность майского и апрельского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в мае заметно снизился (-1 003 квартиры или −3.86%);
— предложение в максимуме распределения осталось на прежнем, апрельском, уровне, сам максимум стал более острым (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошёл большой отток предложения в очень широком интервале индексов от 1 700$ до 3 100$;
— из рис. 1 и 2 видно, что основной отток предложения образовался на нисходящей ветви распределения (относительно дорогой сегмент рынка);
— максимум кривой оттока предложения соответствует индексу 1 900$, в то время как максимум кривой предложения достигается при 1 700$;
— несимметричность уменьшения предложения в пользу более дешёвого сегмента рынка привела к заметному падению среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1776	-12	-0.67	25003	-1003	-3.86
Типы
Панель	1638	-1	-0.06	12369	-547	-4.24
Кирпич	1903	-21	-1.09	8632	-310	-3.47
Монолит	1926	-36	-1.83	4002	-146	-3.52
Форматы
1-комн.	1699	7	0.41	5952	-176	-2.87
2-комн.	1738	-19	-1.08	8477	-537	-5.96
3-комн.	1787	-13	-0.72	8291	-253	-2.96
4-комн.	2071	-38	-1.80	2136	-13	-0.60
Районы
Алм.	1887	-3	-0.16	5321	-355	-6.25
Жет.	1317	8	0.61	1839	122	7.11
Ауэз.	1567	2	0.13	6859	-244	-3.44
Мед.	2352	-1	-0.04	2893	-221	-7.10
Туркс.	1228	6	0.49	1645	60	3.79
Бост.	1937	-9	-0.46	6266	-379	-5.70

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд апреля (%)	Тренд мая (%)	Комментарии
Город	0.56	-0.67	После заметного апрельского удорожания города в целом, в мае наблюдается довольно значительное удешевление
Типы
Панель	0.55	-0.06	Приостановилось заметное удорожание панели
Кирпич	0.42	-1.09	Тренд индекса кирпича изменил направление: заметное апрельское удорожание сменилось резким майским удешевлением
Монолит	1.87	-1.83	Тренд индекса монолита изменил направление: быстрое апрельское удорожание сменилось резким майским удешевлением
Форматы
1-комн.	0.48	0.41	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным
2-комн.	0.40	-1.08	Тренд индекса формата изменил направление. Заметное апрельское удорожание сменилось очень быстрым удешевлением в мае
3-комн.	0.33	-0.72	Тренд индекса формата изменил направление. Заметное апрельское удорожание сменилось быстрым удешевлением в мае
4-комн.	2.78	-1.80	Тренд индекса формата изменил направление. Очень быстрое апрельское удорожание сменилось столь же  быстрым удешевлением в мае
Районы
Алм.	-0.26	-0.16	Продолжается удешевление района. Темп падения индекса снизился и стал незначительным
Жет.	0.93	0.61	Продолжается  удорожание района. Темп роста индекса упал в полтора раза, но остаётся значительным
Ауэз.	0.90	0.13	Продолжается  удорожание района. Темп роста индекса очень сильно снизился и стал небольшим
Мед.	1.07	-0.04	В мае приостановилось стремительное удорожание района
Туркс.	1.08	0.49	Продолжается  удорожание района. Темп роста индекса упал в два раза, но остаётся значительным
Бост.	0.67	-0.46	Тренд индекса района изменил направление. Значительное апрельское удорожание сменилось заметным удешевлением в мае

 

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— все типы строений в мае снизили свои индексы;
— все типы строений в мае поменяли направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем больше темп падения индекса.

Представление по форматам квартир:
— в мае подорожал только сегмент 1-комнатных квартир;
— отметим, что этот сегмент сохранил направление апрельского тренда;
— все остальные форматы (2-3-4-комнатные квартиры) сменили направления трендов индексов и подешевели.

Представление по районам города:
— три района (Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский) в мае подорожали;
— три района (Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский) подешевели;
— отметим, что подешевели относительно дорогие районы, а подорожали — относительно недорогие районы города;
— все подорожавшие районы (Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский) в мае сохранили апрельский восходящий тренд индекса;
— в мае Алмалинский район продолжает, как и в апреле, дешеветь.

Максимальное увеличение индекса произошло в Жетысуском районе (+0.61%).

Наибольшее снижение индекса наблюдается в сегментах монолита и 4-комнатных квартир (около −1.8%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3 объёмы	Тренд апреля (%)	Тренд мая (%)
Город	11.75	-3.86
Типы
Панель	13.84	-4.24
Кирпич	10.93	-3.47
Монолит	7.35	-3.52
Форматы
1-комн.	12.13	-2.87
2-комн.	14.16	-5.96
3-комн.	10.46	-2.96
4-комн.	6.81	-0.60
Районы
Алм.	16.48	-6.25
Жет.	9.36	7.11
Ауэз.	10.62	-3.44
Мед.	6.06	-7.10
Туркс.	12.09	3.79
Бост.	12.53	-5.70

Череда майских праздников привела к заметному снижению рыночной активности. Почти все сегменты рынка (кроме самых недорогих районов — Жетысуского и Турксибского) показали заметные снижения объёмов предложения.

Максимальное увеличение объёма предложения наблюдается в Жетысуском районе (+7.11%). Максимальное падение объёма предложения — в Медеуском районе (-7.10%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	апрель (%)	май (%)	Изменение долей (%)
Типы
Панель	49.67	49.47	-0.20
Кирпич	34.38	34.52	0.14
Монолит	15.95	16.01	0.06
Форматы
1-комн.	23.56	23.81	0.24
2-комн.	34.66	33.90	-0.76
3-комн.	32.85	33.16	0.31
4-комн.	8.26	8.54	0.28
5-комн.	0.66	0.59	-0.07
Районы
Алм.	21.83	21.28	-0.54
Жет.	6.60	7.36	0.75
Ауэз.	27.31	27.43	0.12
Мед.	11.97	11.57	-0.40
Туркс.	6.09	6.58	0.48
Бост.	25.55	25.06	-0.49
Алат.	0.64	0.72	0.08

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд апреля (%)	Тренд мая (%)	Комментарии
Типы
Панель	0.91	-0.20	В мае панель отдала небольшую часть от огромного куска рынка, захваченного ею в апреле
Кирпич	-0.26	0.14	Кирпич в мае частично восстановил свою долю рынка. Наблюдается небольшое расширение места на рынке
Монолит	-0.66	0.06	Монолит в мае на смог вернуть утраченные в апреле позиции на рынке, хотя и показал небольшое увеличение доли
Форматы
1-комн.	0.08	0.24	Формат в мае продолжает увеличивать свою долю рынка
2-комн.	0.73	-0.76	Формат в мае полностью отдал то место на рынке, которое он захватил в апреле
3-комн.	-0.38	0.31	Формат в мае полностью вернул то место на рынке, которое он потерял в апреле
4-комн.	-0.39	0.28	Формат в мае почти полностью вернул то место на рынке, которое он потерял в апреле
5-комн.	-0.04	-0.07	Продолжается медленное падение доли рынка формата
Районы
Алм.	0.88	-0.54	Район в мае отдал большую часть рынка, захваченного в апреле
Жет.	-0.15	0.75	В мае наблюдается стремительное расширение района на рынке
Ауэз.	-0.28	0.12	Район в мае частично восстановил позиции на рынке, потерянные в апреле
Мед.	-0.64	-0.40	Продолжается уход района с рынка. В мае, как и в апреле, потеряна значительная часть
Туркс.	0.02	0.48	В мае наблюдается активное расширение района на рынке
Бост.	0.18	-0.49	В мае наблюдается довольно быстрая потеря рынка районом
Алат.	-0.01	0.08	Незначительные изменения доли рынка

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— все типы строений поменяли знаки тренда долей рынка;
— основное перераспределение рынка: небольшое уменьшение доли панели за счёт увеличения долей кирпича и монолита;
— отметим, что в апреле наблюдалась полностью противоположная картина изменений долей рынка во всех типах строений;
— в мае город в целом сдвинулся в сторону более дорогих типов строений.

Представление по форматам квартир:
— все средние форматы (2-3-4-комнатные квартиры) в мае поменяли направления трендов долей рынка;
— формат 1-комнатных квартир продолжает расширять своё место на рынке, а формат 5-комнатных — продолжает уменьшать свою долю рынка;
— в мае произошло значительное перераспределение рынка в пользу форматов 1-, 3- и 4-комнатных квартир за счет сегмента 2-комнатных квартир;
— в мае город в целом сдвинулся в сторону больших форматов.

Представление по районам города:
— все районы города, кроме Медеуского и Турксибского, изменили направления трендов долей рынка;
— значимые части рынка потеряли Алмалинский (-0.54%), Медеуский (-0.40%) и Бостандыкский (-0.49%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Жетысуский (+0.75%), Турксибский (+0.48%) и Ауэзовский (+0.08%);
— в мае город сдвинулся в сторону более дешёвых районов.

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.20% (в прошлом месяце был больше в 4.5 раза — 0.91%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.83% (в прошлом месяце был практически такой же — 0.81%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.44% (в прошлом месяце был заметно меньше — 1.08%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в мае ($)	Комментарии
Типы
Панель	-0.06	-0.20	-3	Незначительное удешевление панели и потеря небольшой части рынка
Кирпич	-1.09	0.14	-4	Большое удешевление кирпича и приобретение небольшой части рынка
Монолит	-1.83	0.06	-5	Резкое удешевление монолита и потеря маленькой части рынка
Форматы
1-комн.	0.41	0.24	6	Одновременное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
2-комн.	-1.08	-0.76	-20	Одновременное сильное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
3-комн.	-0.72	0.31	1	Сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
4-комн.	-1.80	0.28	3	Очень сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
5-комн.	-2.61	-0.07	-2	Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм.	-0.16	-0.54	-11	Небольшое удешевление района и потеря очень большой части рынка
Жет.	0.61	0.75	11	Одновременное удорожание района и захват очень большой части рынка
Ауэз.	0.13	0.12	3	Небольшое удорожание района и приобретение заметной части рынка
Мед.	-0.04	-0.40	-10	Потеря значительной части рынка при практически неизменном индексе
Туркс.	0.49	0.48	6	Одновременное заметное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Бост.	-0.46	-0.49	-12	Одновременное заметное удешевление района и потеря значительной части рынка
Алат.	1.89	0.08	1	Сильное удорожание района и небольшое увеличение доли рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в мае величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой индексов;
— все типы строений дали отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса;
— отметим, что чем дороже тип строения, тем больший отрицательный вклад от сегмента;
— результирующее изменение среднего по городу индекса равно
-3$ −4$ −5$= −12$.

Представление по форматам:
— в мае величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 1- и 4-комнатных квартир (суммарно +9$) с одной стороны, и 2- и 5-комнатными квартирами (суммарно −22$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
+6$-20$+1$+3$-2$= −12$.

Представление по районам:
— в мае величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Жетысуским, Ауэзовским и Турксибским районами (суммарно +20$) с одной стороны, и Алмалинским, Медеуским и Бостандыкским районами (суммарно −33$) с другой стороны;
— отметим, что положительные вклады дали относительно недорогие районы, а отрицательные — районы с более высокими индексами;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-11$+11$+3$-10$+6$-12$+1$= −12$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в мае общий объём предложения снизился на 1 003 квартиры (-3.86%) из-за нескольких праздников;
— впервые, после девятимесячного подъёма, средний индекс по городу снизился (-12$ или −0.67%);
— майская динамика определилась оттоком относительно дорогого жилья с рынка продаж;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения в 2011 году имеет много общего с 2010 годом.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	706	-27	-3.69	7066	-581	-7.60
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	425	-1	-0.21	2375	39	1.67
2-комн.	643	-6	-0.96	2600	-398	-13.28
3-комн.	960	-26	-2.67	1672	-218	-11.53
4-комн.	1664	-223	-11.81	419	-4	-0.95

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд апреля (%)	Тренд мая (%)	Комментарии
Город	-2.12	-3.69	Продолжается снижение общего индекса аренды. Темп падения остаётся очень высоким
Форматы
1-комн.	-0.82	-0.21	Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения несколько снизился, но остаётся высоким
2-комн.	1.69	-0.96	Формат после сильного удешевления в марте сегодня показывает быстрое удорожание
3-комн.	-2.72	-2.67	Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения несколько снизился, но остаётся очень высоким
4-комн.	-2.08	-11.81	Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения значительно вырос и стал очень высоким

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд апреля (%)	Тренд мая (%)
Город	5.50	-7.60
Форматы
1-комн.	9.21	1.67
2-комн.	7.34	-13.28
3-комн.	-0.74	-11.53
4-комн.	2.67	-0.95

В мае общий объём предложения резко снизился. Возможно, это снижение активности рынка связано с чередой майских праздников.

Почти все форматы (кроме 1-комнатных квартир) показали сильное снижение объёмов. Наибольшее снижение объёмов произошло в форматах 2- и 3-комнатных квартир.

В сегменте 1-комнатных квартир наблюдается небольшой рост предложения (+1.67%).

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Апрель	Май	Динамика доли (%)
1-комн.	30.55	33.61	3.06
2-комн.	39.20	36.80	-2.41
3-комн.	24.72	23.66	-1.05
4-комн.	5.53	5.93	0.40
сумма	100.00	100.00

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд апреля (%)	Тренд мая (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	1.04	3.06	Формат продолжает активно захватывать рынок. В мае произошло огромное расширение формата
2-комн.	0.67	-2.41	Тренд доли рынка формата изменил направление. Апрельское очень большое расширение места на рынке сменилось в мае огромной потерей
3-комн.	-1.55	-1.05	Продолжается стремительный уход формата с рынка. Темп потери доли рынка очень высокий
4-комн.	-0.15	0.40	Небольшая потеря рынка форматом в апреле сменилась значительным увеличением доли в мае

Общий объём майского перераспределения долей рынка по форматам составил огромную величину 3.46% (в прошлом месяце объём перераспределения был, хотя и очень большим, но меньше в два раза — 1.71%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в мае значительно снизилась (-0.033) за счёт огромного перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир. В мае средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.019.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.21	3.06	13	Небольшое удешевление формата и захват огромной части рынка
2-комн.	-0.96	-2.41	-18	Сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
3-комн.	-2.67	-1.05	-17	Очень сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
4-комн.	-11.81	0.40	-5	Огромное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
Всего			-27

Выводы по рынку аренды квартир:

— в мае объём предложения значительно снизился (-581 квартира или −7.60%);
— все рассматриваемые форматы в мае подешевели;
— общий индекс аренды снова снизился (-27$ или −3.69%);
— темп снижения общего индекса аренды в мае заметно увеличился по сравнению с апрелем;
— основной причиной снижения ОИА в мае является падение арендной платы во всех форматах и сильное перераспределение предложения в пользу 1-комнатных квартир;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение шести месяцев, общее падение за этот период составило −166$.

 

Приложение

Май 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в мае сдвинулся влево-вниз:
— средний по городу индекс уменьшился на 12$ (-0.67%);
— общий объём предложения упал на 1 003 квартиры (-3.86%).
Общий майский вектор движения города почти противоположен по направлению апрельскому вектору.

В прошлом апрельском обзоре я предположил, что в мае-2011 можно ожидать снижения как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения. Этот прогноз полностью подтвердился. Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые 5 месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых 5 месяцев 2010 года. Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в следующем месяце небольшого снижения индекса и роста объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в мае вектор движения направлен влево-вниз:
— общий индекс аренды вновь уменьшился (-27$ или −3.69%);
— общий объём предложения упал на 581 квартиру, что соответствует темпу −7.60%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz