Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в декабре ’2009 – январе ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1628 20 1.24 19575 -1378 -6.58
Типы
Панель 1456 17 1.18 10030 -1093 -9.83
Кирпич 1790 10 0.56 6840 -251 -3.54
Монолит 1852 3 0.16 2705 -34 -1.24
Форматы
1-комн 1551 40 2.65 4090 -389 -8.68
2-комн 1583 10 0.64 6690 -552 -7.62
3-комн 1632 10 0.62 6966 -396 -5.38
4-комн 1928 40 2.12 1697 -29 -1.68
Районы
Алм 1702 41 2.47 4487 -447 -9.06
Жет 1190 26 2.23 1083 62 6.07
Ауэ 1373 27 2.01 5134 -235 -4.38
Мед 2173 1 0.05 2638 -184 -6.52
Тур 1050 17 1.65 872 -75 -7.92
Бос 1728 24 1.41 5317 -504 -8.66

 

Динамика индексов:

— средний по году индекс продолжает расти: увеличение за январь равно +20$, что соответствует темпу +1.24%;
— период роста индекса продолжается уже полгода, и за это время его увеличение составило +110$;

— все типы строений показали увеличение своих индексов;
— есть закономерность: жилье в дешевом типе строения увеличивается в цене быстрее, чем в относительно дорогом (панель дорожает заметно быстрее кирпича, а кирпич — быстрее монолита);

— индекс всех форматов квартир в январе увеличился;
— особенно высокие темпы роста индекса показали 1-комнатные (+2.65%) и 4-комнатные (+2.12%) квартиры;

— стоимость квадратного метра в январе увеличилась во всех рассматриваемых районах;
— высокие и примерно одинаковые темпы увеличения индексов наблюдались в Алмалинском, Жетысуском и Ауэзовском районах (от +2.01% до +2.47%);
— в Медеуском районе индекс остался практически неизменным (+0.05%).

Динамика объемов предложений:

— общее по городу предложение в январе заметно снизилось (-1378 квартир или −6.58%);
— отметим, что снижение общего по городу объема предложения продолжается с начала осени 2009 года;

— для всех типов строений январь принес снижение объемов предложения;
— есть закономерность: объем предложения относительно дешевого жилья снижается быстрее, чем более дорогого (панель показала снижение объемов −9.83%, кирпич −3.54%, монолит −1.24%);

— объемы предложения всех рассматриваемых форматов в январе упали;
— наблюдается закономерность: с ростом формата продаваемой квартиры уменьшается темп падения объемов предложения (1-комнатные показали снижение −8.68%, 2-комнатные −7.62% , 3-комнатные −5.38%, 4-комнатные −1.68%);

— объем предложения за январь увеличился только во втором по малочисленности — Жетысуском районе (+6.07%);
— в остальных пяти рассматриваемых районах города объемы снизились;
— в лидерах снижения объемов — Алмалинский, Турксибский и Бостандыкский районы, показавшие значительные темпы снижения объемов (около −8%..-9%).

Основная причина роста индекса типов строений — отток предложения в нижней части ценового диапазона.

Увеличение индекса по форматам связано с уменьшением объемов предложения относительно недорогих квартир и небольшого смещением оставшегося предложения в сторону удорожания (правый дрейф).

Рост индексов в трех лидирующих районах (Алмалинском, Жетысуском и Ауэзовском) является результатом сильных правых дрейфов предложения.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 темп изм
индекса		 темп изм
предлож		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 1.18 -9.83 -1.85 -17
Кирпич 0.56 -3.54 1.10 23
Монолит 0.16 -1.24 0.75 14
Форматы
1-комн 2.65 -8.68 -0.48 1
2-комн 0.64 -7.62 -0.39 -3
3-комн 0.62 -5.38 0.45 11
4-комн 2.12 -1.68 0.43 12
5-комн -1.48 -8.33 -0.01 -1
Районы
Алм 2.47 -9.06 -0.63 -1
Жет 2.23 6.07 0.66 9
Ауэ 2.01 -4.38 0.60 15
Мед 0.05 -6.52 0.01 0
Тур 1.65 -7.92 -0.06 0
Бос 1.41 -8.66 -0.62 -3
Алат -4.62 12.82 0.04 0

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— более высокий темп падения объемов предложения у панели привел к уменьшению ее доли рынка на 1.85%;
— место, потерянное на рынке панелью, заняли кирпич (+1.1%) и монолит (+0.75%);
— панель, показавшая наибольший рост индекса, но потерявшая значительную часть рынка, дала большой отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-17$);
— кирпич, тоже показавший заметное увеличение индекса и захвативший дополнительно более 1% рынка, дал огромный положительный вклад (+23$);
— монолит, индекс которого немого, но увеличился, а место на рынке значительно расширилось, тоже дал большой положительный вклад (+14$);

— снижение темпов падения объемов предложения с ростом формата квартиры привело к перераспределению долей рынка в пользу 3- и 4-комнатных квартир;
— эти сегменты увеличили свои доли примерно одинаково (примерно по +0.44%);
— уменьшили свои места на рынке сегменты 1-комнатных (-0.48%) и 2-комнатных (-0.39%) квартир;
— основной положительный вклад в динамику среднего по городу индекса дали
сегменты 2- и 3-комнатных квартир (суммарно +23$);
— небольшие отрицательные вклады были получены от сегментов 2- и 4-коматных квартир (суммарно −4$);

— из-за больших различий темпов уменьшения объемов предложения по районам в январе наблюдается заметное перераспределение долей рынка;
— те районы, которые показали или рост объемов, или падение объемов, но темпами, меньшими среднего по городу, смогли увеличить свои доли рынка;
— наибольшие увеличения долей произошли в Жетысуском (+0.66%) и Ауэзовском (+0.6%) районах;
— районы, потерявшие значительные доли рынка: Алмалинский (-0.63%) и Бостандыкский (-0.62%);
— районы, показавшие большие увеличения долей рынка (Жетысуский и Ауэзовский), дали основные положительные вклады (суммарно +24$).

Выводы по рынку продаж квартир:

— первый месяц 2010 года так же, как и последний 2009 года, показал значительное снижение общего объема предложения (-6.58%);
— основной отток предложения пришелся на недорогое жилье;
— во многих сегментах рынка наблюдается постепенное увеличение стоимости квадратного метра (этот процесс можно определить как правый дрейф);
— отток относительно дешевого жилья в совокупности с правым дрейфом привели к существенному увеличению среднего по городу индекса (+20$ или +1.24%);
— рост среднего по городу индекса продолжается уже шесть месяцев, в течение которых общее увеличение составило 110$;
— тенденция, которая была выделена еще в ноябре 2009 года (отток недорогих квартир и постепенное удорожание оставшихся), продолжилась в декабре 2009 года и наблюдается в январе 2010 года.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 675 -39 -5.53 9210 -125 -1.34
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 435 -8 -1.72 3192 224 7.55
2-комн 610 -32 -4.94 3620 -90 -2.43
3-комн 909 -33 -3.46 1970 -203 -9.34
4-комн 1921 16 0.87 428 -56 -11.57

 

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения на рынке аренды за месяц упал на 125 квартир, что соответствует темпу изменения −1.34%;

— все форматы, кроме 1-комнатных квартир, показали снижение объемов предложения;
— отметим, что темпы снижения сильно различаются по форматам (от +7.55% до −11.57%);
— в сегментах 2-3-4-комнатных квартир есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем быстрее падает объем предложения;
— лидер снижения объема — сегмент 4-комнатных квартир (-11.57%);
— за месяц на рынке аренды стало больше только 1-комнатных квартир (+224 квартиры или +7.55%).

Отметим значительный рост предложения в сегменте 1-комнатных квартир, который продолжается уже два месяца. В декабре темп роста объема был равен +4.21%, в январе +7.55%. За декабрь 2009 года и январь 2010 года на рынке аренды появилось дополнительно 334 1-комнатных квартиры.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 декабрь январь    
  доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 31.79 34.66 2.86 10
2-комн. 39.74 39.31 -0.44 -15
3-комн. 23.28 21.39 -1.89 -25
4-комн. 5.18 4.65 -0.54 -9
Сумма 100.00 100.00   -39

 

Изменение долей рынка:

— из-за сильно отличающихся темпов изменения объемов предложения по форматам за прошедший месяц произошло существенное перераспределение долей рынка;
— сегмент 1-комнатных, единственный показавший рост объемов, захватил дополнительно очень значительную часть рынка (+2.86%);
— все остальные сегменты были вынуждены подвинуться;
— лидер потери доли рынка — сегмент 3-комнатных квартир (-1.89%);
— средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно уменьшилась (-0.059) за счет перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир;
— средняя комнатность сдаваемой квартиры в январе составила 1.96.

Большой рост доли рынка в сегменте 1-комнатных квартир был зафиксирован прошлом месяце (+0.81%). В январе это рост продолжился с ускорением (+2.86%).

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— рост объема предложения и доли рынка сегмента 1-комнатных квартир дал, несмотря на небольшое снижение стоимости аренды, большой положительный вклад в динамику ОИА (+10$);
— остальные сегменты из-за уменьшения долей рынка дали большие отрицательные вклады (суммарно −49$);
— итоговое значение изменения ОИА за месяц составило 39$;

В декабре сегменты 1- и 2-комнатных квартир дали положительные вклады, что частично компенсировало отрицательные вклады от сегментов 3- и 4-комнатных. В результате изменение ОИА в декабре было равно −19$.
В январе только один сегмент (1-комнатные квартиры) смог показать положительный вклад, а остальные сегменты (2-3-4-комнатные) дружно тянули ОИА вниз.

Итоговое значение январского изменения ОИА стало равно значительной отрицательной величине −39$.

Январский ОИА равен 675$.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

Эволюция рынка продажи квартир

В любой момент времени основное состояние рынка можно описать двумя числами — средним индексом и объемом предложения. Все изменение этой пары параметров будут описывать основную динамику рынка.

Для наглядного описания рыночной динамики можно использовать следующий метод.

Построим систему координат, в которой каждой точке будут соответствовать два числа: средний индекс и объем предложения (Рис 5).

Зная комбинации чисел «индекс-объем» для различных моментов времени, можно определить точки, соответствующие состоянию рынка в эти моменты.

Соединив последовательно все построенные точки, мы получим линию «движения» рынка во времени, то есть его эволюцию.

Такой подход можно использовать для любых сегментов рынка.

На Рис. 5 определены точки, соответствующие индексам и объемам предложения Алмалинского района для каждой из четырех недель января и начальная точка, соответствующая средним рыночным параметрам этого сегмента в декабре.

Движение по этой линии от начальной точки к точкам каждой недели показывает «жизнь» Алмалинского района в течение месяца за период времени от декабря 2009 года (средние значения) до конца января 2010 года.

На Рис. 6 показана эволюция Жетысуского района, на Рис. 7 — Ауэовского района, на Рис. 8 — Медеуского района, на Рис. 9 — Турксибского района, на Рис. 10 — Бостандыкского района.

Линии на Рис. 5-10 наглядно показывают совокупное изменение основных рыночных параметров в районах. По этим графикам можно одновременно проследить изменения средних индексов районов и объемов предложения.

 


Николай Стекольников, аналитик

 

Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz