Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в мае ’2009


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в апреле — мае’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая — апрель, красная — май. Все данные в таблицах — среднемесячные. Данные по предложению в апреле нормированы к 4-недельному месяцу.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Город как совокупность различных представлений

6. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
город 1578 -33 -2.05 23698 1046 4.62

В мае индекс продолжает снижаться. За месяц средняя по городу стоимость квадратного метра жилья упала на 33$. Темп снижения несколько вырос (в апреле было -1.23%, в мае -2.05%).

В прошлом обзоре я предполагал замедление падения индекса в мае — это прогноз не оправдался. На май прогнозировались дальнейший рост роста объема предложения и снижение темпа увеличения этого объема — этот прогноз полностью оправдался. Рост объема +1046 квартир, темп увеличения +4.62% (в апреле было +20.7%)

На Рис.1 показаны распределения общегородского предложения для марта и апреля, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что: — общий объем предложений заметно вырос;
— предложение выросло, как в области «до среднего индекса», так и в достаточно широком диапазоне индексов «после среднего индекса» (см. Рис 2);
— в мае на рынке наблюдался приток квартир двумя группами: в относительно дешевом диапазоне (900$...1600$) и в средней части спектра (1600$...2400$);
— в области более высоких индексов (>2400$), наблюдается небольшой отток квартир;
— признаков дрейфа нет;
— распределение в области индексов менее 600$ и более 4500$ практически не изменилось.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

 

Панель

 

табл 2-1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Панель 1370 -16 -1.15 12625 549 4.55

В мае темп падения индекса панели замедлился (-1.15% против -1.49% в апреле). За май индекс панели потерял 16$ и остановился на отметке 1370$.

Темп роста объема предложения (+4.55%) достаточно высокий, но гораздо меньше апрельского подъема (>18%). Динамика изменения объема предложения панель практически совпадает с городским значением.

На Рис.3 показаны распределения предложения по панели для марта и апреля, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложений немного увеличился;
— форма спектра дополнительного предложения (Рис. 4) практически совпадает с формой самого спектра предложения (Рис. 3), но кривая дополнительного предложения смещена влево, что свидетельствует о преимущественном притоке квартир в нижнем ценовом диапазоне;
— есть небольшое признаки левого дрейфа в средней части спектра;
— распределение ниже 800$ и выше 2400$ практически не изменилось.

 

Кирпич

 

табл 2-2 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Кирпич 1763 -49 -2.70 8024 416 5.47

Падение индекса кирпича в мае заметно ускорилось (-2.7% против -1.58% в апреле). Скорость падения индекса значительно превышает городской показатель.

Предложение в мае увеличилось на 416 квартир, что соответствует высокому темпу +5.47%, что немного выше города.

На Рис.5 показаны распределения предложения по кирпичу для марта и апреля, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения вырос;
— основной приток квартир приходится на интервал индексов 900$ ... 2300$;
— это дополнительный приток квартир состоит из двух фракций со средними индексами 1000$ и 2000$;
— отметим, что спектры дополнительного предложения значительно сместились влево по сравнению с апрелем (было 1500$ — стало 1000$, было 2200$ — стало 2000$);
— смещение этих двух фракций привело к значительному падению общего индекса сегмента;
— признаков дрейфа нет;
— распределение ниже 900$ и выше 3900$ практически не изменилось.

 

Монолит

 

табл 2-3 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Монолит 1954 -56 -2.79 3049 83 2.80

Средний индекс монолита в мае снизился на 56$, что соответствует темпу изменения -2.79%. Темп падения индекса монолита значительно превышает общегородской показатель.

Предложение, как и в апреле, увеличилось (+83 квартиры или +2.80%). Скорость роста объема предложения у монолита меньше, чем в среднем по городу.

На Рис.7 показаны распределения предложения по монолиту для марта и апреля, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения незначительно увеличился;
— характер кривой (Рис. 7) показывает, что сохранилась двухкомпонентность предложения;
— в каждой из компонент за месяц произошли определенные изменения;
— в более дешевой части предложения максимум сместился вправо при неизменном объеме;
— в более дорогой части предложения, при неизменном положении, заметно вырос объем компоненты;
— в верхней части спектра наблюдается заметный отток квартир;
— признаков дрейфа нет;
— распределение ниже 600$ и выше 5100$ практически не изменилось.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

 

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Алм 1669 -18 -1.07 5017 -47 -0.93

Май — падение индекса всего на 18$ (-1.07%). В апреле темп падения индекса был равен -3%. Можно оговорить о заметном замедлении падения стоимости квадратного метра в районе. Отметим, что такое замедление идет в районе уже третий месяц (март -4.29%, апрель -3%, май -1.07%).

Предложение за месяц незначительно уменьшилось (-47 квартир или -0.93%). Отметим, что Алмалинский район — единственный сегмент, в котором за май уменьшился объем предложения.

На Рис.9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для марта и апреля, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— предложение незначительно уменьшилось;
— анализ кривой дополнительного предложения (Рис. 10) показывает, что имеют место очень интересное явление — два противоположно направленных дрейфа;
— в интервале индексов 1000$...1900$ наблюдается типичная картина правого дрейфа — предложение сдвинулись в сторону увеличения;
— в интервале индексов 2000$...2700$ видны признаки левого дрейфа — предложение смещается в сторону удешевления;
— два описанных процесса противоположно направлены и поэтому результирующее смещение среднего по сегменту индекса незначительное.
— в интервалах индексов до 1000$ и после 3900$ изменений в спектре практически нет.

 

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Жет 1181 -64 -5.14 1546 62 4.18

Майское понижение индекса в сегменте (-5.14%) намного больше, чем в апреле (-1.66%). Падение стоимости жилья в районе значительно ускорилось.

Предложение значительно выросло на 62 квартиры. Темп изменения объема в мае равен +4.18%, что чуть меньше городского показателя.

На Рис.11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для марта и апреля, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения заметно вырос;
— из графика на Рис. 12 видно, что основной поток дополнительного предложения приходится на область «ниже среднего индекса», и это должно понижать средний индекс по сегменту;
— есть признаки левого дрейфа в средней части спектра предложений;
— в интервалах индексов до 800$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

 

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Ауэ 1294 -9 -0.69 6299 388 6.56

Майское понижение индекса в Ауэзовском районе (-0.69%) — самый низкий показатель среди всех рассматриваемых сегментов.

Хотя предложение значительно увеличилось (+6.56%), но это практически не повлияло на изменение индекса.

Отметим, что в Ауэзовском районе замедление падения индекса наблюдается уже несколько месяцев (март -5.17%, апрель -1.36%, май -0.69%). Похоже, что индекс Ауэзовского района достиг некоторого равновесного положения.

На Рис.13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для марта и апреля, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения заметно вырос;
— форма спектра дополнительного предложения несимметрична относительно среднего индекса — дополнительного предложения больше в области «после среднего индекса» и это должно привести к некоторому росту индекса;
— в области средних индексов имеются признаки левого дрейфа, что должно привести к небольшому снижению среднего индекса;
— конкуренция этих двух процессов снижает результирующую динамику индекса сегмента;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 2200$ изменений в спектре почти нет.

 

Медеуский район

 

табл 3-4 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Мед 2226 -88 -3.80 3188 202 6.76

Темп падения индекса Медеуского района в мае (-3.8%) намного превышает городской показатель. Медеуский район дешевеет гораздо быстрее города в целом.

Предложение значительно увеличилось (+202 квартиры или +6.76%). Темп роста объема предложения выше, чем в среднем по городу.

На Рис.15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для марта и апреля, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно вырос;
— основной приток предложения приходится на область «до среднего индекса», что снижает общий индекс сегмента;
— в средней части спектра наблюдается заметный отток предложения (возможен небольшой левый дрейф), что также снижает индекс;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 4500$ изменений в спектре почти нет.

 

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Тур 1030 -22 -2.09 1203 74 6.55

Темп изменения индекса Турксибского района практически совпадает с общегородским показателем. За май индекс уменьшился на 22$ (-2.09%). Отметим, что в апреле темп снижения был гораздо ниже (-0.38%).

Объем предложения вырос на 74 квартиры (+6.55%). Темп роста предложения заметно выше, чем в среднем по городу.

На Рис.17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для марта и апреля, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения заметно вырос;
— формы спектров предложения в апреле и мае практически совпадают;
— основная прибавка квартир произошла в области максимума, что и определило очень небольшое изменение общего индекса сегмента;
— наблюдаются небольшие признаки левого дрейфа в средней части спектра;
— в интервалах индексов до 600$ и после 1800$ изменений в спектре почти нет.

 

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
Бос 1666 -33 -1.94 6387 355 5.89

Индекс Бостандыкского района за май упал на 33$. Темп снижения (-1.94%) немного выше апрельского (-1.28%).

Предложение значительно выросло (+355 квартир или +5.89%). Темп изменения объема предложения немного выше городского.

На Рис.19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для марта и апреля, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно вырос;
— изменения объема предложения произошли в широком интервале индексов;
— в нижней части спектра (в достаточно узком интервале 1200$...1500$) произошло сильное увеличение предложения, что должно было снизить общий индекс по сегменту;
— в области индексов «больше среднего» есть заметное прибавление предложения, что должно было увеличить общий индекс сегмента;
— в области индексов около 1500$ есть признаки небольшого левого дрейфа, что снижает общий индекс сегмента;
— конкуренция этих процессов привела к заметному изменению общего индекса;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 2800$ изменений в спектре почти нет.

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

 

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
1-комн 1442 -24 -1.64 5279 84 1.62

В мае индекс 1-комнатных квартир снизился на 24$, что более чем в три раза больше, чем в апреле (-7$). Темп изменения составил -1.64%.

Предложение выросло на 84 квартиры. Темп увеличения объема предложения намного меньше городского.

На Рис.21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для марта и апреля, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения незначительно вырос;
— в нижней части спектра наблюдается значительный рост предложения в интервале 900$...1200$;
— в области максимума предложения возможен небольшой левый дрейф;
— в области «более 1800$» наблюдается небольшой спад предложения;
— все эти процесс привели к заметному снижению индекса сегмента;
— в интервалах индексов до 900$ и после 2700$ изменений в спектре почти нет.

 

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс Изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
2-комн 1516 -25 -1.62 8274 683 9.00

Майское снижение стоимости квадратного метра составило -25$. Темп снижения (-1.62%) несколько выше апрельского (-1.28%).

Предложение сильно выросло (+683 квартиры или +9.00%). Темп изменения объема предложения более чем в два раза превышают среднегородской показатель.

На Рис.23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для марта и апреля, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения значительно вырос;
— дополнительное предложение состоит из трех потоков;
— первый поток (интервал индексов 1000$...1500$), второй (1500$...2100$) и третий (2100$...2400$);
— первый поток дополнительного предложения уменьшает индекс сегмента, второй и третий — увеличивают;
— конкуренция перечисленных процессов привела к относительно небольшому общему изменению индекса 2-комнатных;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— в интервалах индексов до 900$ и после 3300$ изменений в спектре почти нет.

 

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
3-комн 1622 -37 -2.23 7939 244 3.17

Индекс 3-комнатных квартир в мае снизился на 37$, что в два раза больше, чем снижение в апреле (-18$). Темп снижения индекса (-2.23%) немного выше общегородского.

Предложение заметно выросло (+244 квартиры или +3.17%). Темп роста объема предложения ниже общегородского.

На Рис.25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для марта и апреля, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения изменился незначительно;
— распределение предложения носит явно двухкомпонентных характер (средние индексы компонент 1300$ и 2000$);
— отметим, что первая компонента расположена слева от среднего индекса, а вторая — справа;
— основной приток квартир произошел в описанных компонентах;
— отметим, что дополнительное предложение в обоих компонентах не привело к смещению распределения по спектру;
— конкуренция объемов двух компонент определила динамику индекса сегмента;
— объем дополнительного предложения в более дешевой компоненте значительно больше, чем в более дорогой, что и привело к общему снижению индекса;
— признаков дрейфа нет;
— распределение ниже 1000$ и выше 3300$ практически не изменилось.

 

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд,% предл изм предл изм предл,%
4-комн 1967 -43 -2.14 2084 55 2.71

В мае индекс 4-комнатных квартир упал на 43$, что в два раза меньше апрельского падения (-84$). Темп падения явно уменьшился (-2ю14% в мае против -4.01% в апреле).

Предложение выросло на 55 квартир, что соответствует темпу изменения +2.71% (значительно ниже городского).

На Рис.27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для марта и апреля, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:
— общее предложение заметно выросло;
— в нижней части спектра есть заметные признаки правого дрейфа;
— в области максимума предложения наблюдается большой приток квартир;
— увеличилось предложение в интервалах индексов 2300$...2700$ и 3000$...3300$;
— заметное снижение предложения произошло в верхней части спектра (3300$...4000$);
— конкуренция перечисленных разнонаправленных процессов привела к снижению индекса сегмента на 2.14%;
— распределение ниже 1000$ и выше 5100$ практически не изменилось.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

5. Город как совокупность различных представлений

В этом разделе мы рассмотрим различные представления города в совокупности.

Темп изменения индексов

На Рис.29 показаны темпы изменения индекса для всех сегментов города в трех различных представлениях — по типам, по форматам и по районам.


 

В представлении по типам видно, что все типы строений показали в мае снижение индексов. Панель подешевела меньше, чем кирпич и монолит, индекс которых упал примерно одинаково (-2.7% и -2.79% соответственно).

В представлении по форматам выделяются две группы. Первая: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры, индекс которых снизился примерно одинаково (от -2.23% до -1.62%). Вторая: 5-комнатные, индекс которых резко упал сразу на 7.62%.

В представлении по районам хорошо видны три группы. Первая: Алмалинский и Ауэзовский районы, индекс которых незначительно уменьшился (-1.07% и -0.69% соответственно); вторая: Турксибский и Бостандыкский районы, индексы которых снизились больше, чем в первой группе, но тоже примерно одинаково (-2.09% и -1.94% соответственно). Третья: Медеуский и Жетысуский районы, индексы которых снизились в максимальной степени (-3.8% и -5.14% соответственно).

Темпы изменения объемов предложения

На Рис.30 показаны темпы изменения объемов предложения для различных сегментов рынка в трех представлениях — по типам, по форматам и по районам.


 

В представлении по типам видно, что:
— объемы предложения во всех типах в мае выросли;
— панель и кирпич показали примерно одинаковый рост объемов (+4.55% и +5.47%);
— монолит увеличил объем предложения заметно меньше (+2.8%).

В представлении по форматам видно, что:
— объемы предложения во всех форматах, кроме 5-комнатных, в мае выросли;
— лидер роста объемов — 2-комнатные квартиры (+9.00%);
— 1, 3 и 4-комнатные увеличили объемы предложения в пределах 3%;
— дорогой сегмент 5-комнатных сильно уменьшился в объеме (-12.86%).

В представлении по районам видно, что:
— в Алмалинском районе произошло небольшое снижение объемов предложения (-0.93%);
— в остальных районах в мае наблюдается заметный рост объемов в пределах от +4.18% до +6.76%.

Изменение долей рынка

На Рис.31 показано апрельское изменение долей рынка для различных сегментов.


 

Видно, что кирпич заметно увеличил свою долю рынка (+0.27%), а панель и монолит несколько подвинулись на рынке (-0.04% и -0.23% соответственно).

В представлении по форматам видно, что 2-комнатные очень сильно расширили свое место на рынке (+1.40%) за счет падения долей остальных форматов. Лидер падения — 1-комнатные (-0.66%).

В представлении по районам выделяются три группы. Первая: Жетысуский, Турксибский и Алатауский районы, доли которых в апреле изменились незначительно и разнонаправлено (от -0.03% до +0.09%). Вторая: Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский, доли которых заметно подросли (от 0.27% до 0.49%). Третья: Алмалинский район, доля которого сильно упала (-1.19%).

Слагаемые динамики общегородского индекса

Изменения индексов и долей различных сегментов рынка позволяют вычислить вклад конкретного сегменты в динамику общегородского индекса.

Общегородской индекс в маеуменьшился на 33$.

На Рис.32 показаны слагаемые (вклады) различных сегментов рынка в апрельское изменение общегородского индекса.


 

В представлении по типам строений видно, что все типы строений дружно тянули общий индекс вниз. Вклады кирпича и монолита примерно одинаковые, панели — немного меньше.

В представлении по типам, определяющим явилось изменение индексов.

В представлении по форматам видно, что распределение вкладов повторяет распределение изменений долей рынка. Это означает, что в представлении по форматам определяющим было структурное изменение предложения.

В представлении по районам видно, что Алмалинский район дал основной большой отрицательный вклад (-28$) в динамику общего индекса за счет значительных падений индекса и доли рынка. Ауэзовский район дал небольшой положительный вклад, остальные районы — тоже небольшие, но отрицательные вклады.

Выводы по городу:

— в мае наблюдался рост объемов предложения, но темп увеличения стал намного ниже апрельского;
— индексы продолжают падать во всех рассмотренных сегментах;
— темпы падения индексов сильно отличаются от сегмента к сегменту (от -5.14% до -0.69%), что может свидетельствовать о неравномерности динамики рынка по сегментам;
— во многих сегментах на рынке наблюдаются дрейфы отдельных частей спектра предложения, что говорит о системных подвижках рынка.

6. Рынок аренды

В таблице 6-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за март-апрель.

 

табл 6-1 апрель май        
  цена к-во предл цена к-во предл динам цены динам цены,% динам предл динам предл,%
1-комн. 395 5515 389 4845 -6 -1.51 -670 -12.15
2-комн. 631 5120 602 4627 -29 -4.62 -493 -9.63
3-комн. 987 3204 1003 2849 16 1.60 -355 -11.08
4-комн. 1917 661 1929 661 13 0.66 0 0.00
Всего   14500   12982     -1518 -10.47

Из таблицы 6—1 видно, что стоимость аренды упала для 1- и 2-комнатных квартир (-1.51% и -4.62%). В сегменте 3-комнатных наблюдается небольшой рост стоимости аренды (+1.60%).

В сегменте 4-комнатных динамики стоимости аренды и объема предложения практически нет.

Предложение уменьшилось во всех форматах, кроме 4-комнатных. Снижение объемов почти не зависит от формата и находится в пределах -10%..-12%.

В мае активность рынка аренды заметно снизилась. С этого рынка ушло более 1500 квартир. Темп изменения объема предложения составил -10.47%.

В таблице 6-2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за март-апрель. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 6-2 апрель май    
  доля доля динамика доли
1-комн. 38.03 37.32 -0.71
2-комн. 35.31 35.64 0.33
3-комн. 22.10 21.95 -0.15
4-комн. 4.56 5.09 0.53
сумма 100,00 100,00  
  изменение
ср комн 1,932 1,948 0.016
ср индекс 678 678 0 0

Видно, что в мае на рынке аренды произошло значительное перераспределение долей между форматами. Основная динамика: упала доля 1-комнатных (-0.71%) и за счет этого значительно расширились доли 2-комнатных (+0.33%) и 4-комнатных (+0.53%).

Структурная перестройка предложения стала причиной заметного увеличения средней комнатности сдаваемой квартиры (+0.016). Майское значение средней комнатности стало равным 1.948.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Мой прогноз общего индекса аренды на май был 650—660$. В реальности общий индекс аренды за месяц не изменился и остался равным 678$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор



Опубликовано 1 июня 2009 4725 просмотров Добавить комментарий