Пенсионные излишки стали недоступны для большинства казахстанцев. Льготных ипотек почти не осталось, а банки ужесточают требования к заёмщикам.

Казалось бы, цены на квартиры должны пойти вниз, но эксперты не ждут ни обвала рынка, ни массового удешевления жилья.
Почему так происходит и что будет с ценами и спросом до конца года, разбираемся вместе с экспертами.

Что ждёт рынок жилья до конца 2026 года

  • Из-за роста порогов рынок может потерять до 5–7% платёжеспособного спроса.
  • Массового падения цен на 20–30% эксперты не ожидают.
  • До конца года рынок будет жить в режиме осторожного спроса и активного торга.
  • Застройщики будут чаще предлагать скидки, акции и рассрочки.
  • Рынок постепенно возвращается к спросу, который зависит от реальных доходов покупателей, а не от пенсионных изъятий и льготных программ.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 — Повышение порогов ограничит доступ части казахстанцев к пенсионным накоплениям. По нашей оценке, объём средств, поступавших на рынок жилья через ЕНПФ, может сократиться более чем наполовину.

В то же время серьёзных предпосылок для снижения цен нет. Себестоимость строительства остаётся высокой. На неё влияют цены на стройматериалы, инженерную инфраструктуру, подключение к сетям, зарплаты и стоимость финансирования проектов.

Наиболее вероятный сценарий — стабильные цены с точечными корректировками по отдельным ЖК.

Спрос во втором полугодии может немного снизиться, но оснований для серьёзного падения нет. Потребность в жилье остаётся высокой, продолжается урбанизация, сохраняется интерес к программам Отбасы банка. Скорее всего, покупатели будут дольше принимать решение о покупке, а продажи в отдельных проектах могут замедлиться.

Застройщики будут активнее предлагать скидки, акции, рассрочки, специальные условия по первоначальному взносу и совместные ипотечные программы с банками.

Часть компаний может пересмотреть сроки запуска новых проектов и осторожнее подходить к новым стройкам. В результате объёмы ввода жилья и темпы роста отрасли могут оказаться ниже, чем в последние годы.

Для девелоперов сейчас важнее сохранить объём продаж, поэтому конкуренция будет идти через выгодные условия покупки, а не через снижение цены квадратного метра.

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — На вторичном рынке влияние новых порогов есть, но оно оказалось ограниченным. Часть покупателей ускорила сделки, чтобы успеть использовать пенсионные накопления, однако серьёзного всплеска спроса это не вызвало.

Собственники по-прежнему готовы торговаться. Средний срок продажи квартиры составляет около 3-4 месяцев, поэтому реальные покупатели часто могут рассчитывать на скидку.

Ждать снижения цен на 20–30% не стоит. Сейчас рынок скорее корректирует завышенные ожидания продавцов.

До конца года вторичный рынок останется спокойным: без резкого роста и без серьёзного падения цен. Покупатели станут более избирательными, а продавцам придётся активнее конкурировать за спрос.

Рынок постепенно возвращается к более естественному состоянию после нескольких лет активного спроса, который поддерживали пенсионные деньги и госпрограммы.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— Повышение порогов сократит платёжеспособный спрос на жильё, прежде всего в массовом сегменте. Для многих семей пенсионные накопления были первоначальным взносом или доплатой при покупке жилья.

По моей оценке, только фактор ЕНПФ может сократить спрос на 5–7 %. В отдельных сегментах, где покупка зависела одновременно от пенсионных изъятий и льготной ипотеки, эффект может быть ещё сильнее — до 10–15%.

Но сводить всё только к пенсионным нельзя. Спрос снижается сразу по нескольким причинам: меньше пенсионных денег, меньше дешёвой ипотеки и выше требования к заёмщикам.

Сегодня на первом месте ипотека. Несмотря на снижение базовой ставки, жилищные кредиты по-прежнему остаются дорогими для большинства семей. Поэтому рынок охлаждается не из-за одного роста порогов, а из-за сочетания сразу нескольких факторов.

При этом говорить об обвале цен по всему рынку я бы не стал. Для этого должны совпасть несколько факторов: слабый спрос, избыток предложения, ухудшение занятости, снижение доходов, проблемы с кредитованием.

Наиболее вероятный сценарий — не единый обвал цен, а расслоение. Одни объекты будут держать цену, другие — корректироваться. До конца года рынок будет жить в режиме осторожного спроса, торга и отбора более платёжеспособных покупателей.

В целом ограничения в виде роста порогов, введения КДД с 2027 года убирают перегрев и искусственный спрос. Для оздоровления рынка дополнительно нужно повышать доходы населения, развивать арендный рынок и рыночную ипотеку.

Цитирование материалов Krisha.kz допускается только с разрешения редакции. При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!

Полезные материалы:
Названы новые пороги пенсионных накоплений на 2026 год
В Казахстане упал спрос на жильё
Пенсионные больше не вывести: что делать с деньгами в Отбасы банке
Ипотека под 1%: в чём подвох
Цены на аренду выросли в девяти городах Казахстана